別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜中 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 9-1 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　晃   TEL.
鑑定評価額 2,870,000,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区錦町９番３外
 ②地積
　(㎡)		 15,362  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
臨港地区


(70,200)
台形
1:1		 倉庫

Ｓ6		 倉庫、工場等が建ち
並ぶ臨海工業地域
 北東15m私道、三方路 水道 根岸

4.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西     0 ｍ、南   360 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ私道 交通

施設		 根岸駅北東方

4.9km		 法令

規制		 工専
(60,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 流通業務施設、工場等が建ち並ぶ臨海工業地域であり、周辺インフラ整備等による交通アクセスの向上やＥコマ
ースの進展等から、今後も堅調な需要が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市・川崎市等の工業地域で、特に臨海部における流通業務施設が立地可能な地域と強い代替競争関
係にある。中心となる需要者は、地域特性等から中堅・大手の物流事業や製造業を営む法人等で、賃貸収入を目的とす
る法人投資家による需要も見込まれる。立地条件や規模、利用用途等による個別性の相違で取引価格水準の幅が大きい
が、周辺では開発素地について高値での取引もみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に生起している取引事例を比較検討して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。一
方、収益還元法による価格は対象不動産の投資採算性を反映した価格であり、理論的な価格ではあるが、流動的側面を
有する点は否めない。したがって本件では、比準価格を重視し、収益還元法による価格を比較考量し、代表標準地から
検討した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    178,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[100.0]		 100
[107.2]		 [100.0]
100		 187,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復している。個人消費及び設備投資は回復
傾向、輸出及び生産は概ね横ばい、企業収益
は改善している。

流通業務施設、工場等が建ち並ぶ臨海工業地
域であり、地価は堅調な需要を背景に上昇傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０１Ｄ
-56		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西25m市道、
中間画地
工専

(60,200)
b １０７０４
１０Ｄ
-529		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西12.8m市
道、
北西6.5m、
二方路
工業
高度5種最高20m
(70,200)
c １０７０４
０７
-23		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9.2m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
d １０７０４
０７Ｄ
-5		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
e １０７０４
０７
-19		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12.8m市道、
東6m、二方路
準工
高度5種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
310,835  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
354,096 		 100
[ 163.0]
217,237 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
217,000 
b (　           ) 
303,032  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
389,712 		 100
[ 198.5]
196,328 
196,000 
c (　           ) 
349,251  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
368,460 		 100
[ 173.3]
212,614 
213,000 
d (　           ) 
268,519  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
309,503 		 100
[ 169.0]
183,138 
183,000 
e (　           ) 
231,288  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
262,026 		 100
[ 171.2]
153,053 
153,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.9 環境　　　　 +47.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +23.7 環境　　　　 +43.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +8.4 環境　　　　 +53.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.4 環境　　　　 +52.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.9 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    191,000 円／㎡]  



横浜中 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

506,023,315 
87,934,502 
418,088,813 
334,375,000 
83,713,813 		 （　0.9519）
79,687,179 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　  1,992,179,475 円　　　　（　    130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
物流センター 7,644.00 Ｓ4 30,576.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
臨港地区
 70 ％   200 ％   200 ％   15,362 ㎡    150.0 m x  163.0 m  前面道路：私道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸市場における需要実態等を踏まえマルチテナント型物流センターを想定した。 ⑦有効率　  97.8 ％
の理由		 標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 物流センター
7,644.00 
94.3 
7,205.00 
1,496 
10,778,680 		 3.0  32,336,040 
0.0  0 

 2～ 4		 物流センター
7,644.00 
99.0 
7,569.00 
1,496 
11,323,224 		 3.0  33,969,672 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
30,576.00 
97.8 
29,912.00 

44,748,352 		 134,245,056 
0 
⑨年額支払賃料     44,748,352 円　×　12ヶ月　＝　     536,980,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  29,912.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       536,980,224 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    32,218,813 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 504,761,411 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       134,245,056 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,261,904 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     506,023,315 円　　　　（　        32,940 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,496 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 16,050,000 円  　　　　  5,350,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,369,802 円  　　　      536,980,224　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,339,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   45,475,000 円  　　　　  5,350,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,350,000 円  　　　　  5,350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,350,000 円  　　　　  5,350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      87,934,502 円　（　　　　　　         5,724 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,350,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　  30,576.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0505 ×　 50 ％　＋　0.0640 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 334,375,000 円  
（　　　　　        21,766 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 506,023,315 円      
②総費用 87,934,502 円      
③純収益　①－② 418,088,813 円      
④建物等に帰属する純収益 334,375,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 83,713,813 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 79,687,179 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,187 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,992,179,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区錦町９番３
 0200000026538-0000
2 　横浜市中区錦町１４番８
 0200001266766-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜中 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 9-1 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　松原　壮太郎   TEL.
鑑定評価額 2,870,000,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区錦町９番３外
 ②地積
　(㎡)		 15,362  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
臨港地区


(70,200)
台形
1:1		 倉庫

Ｓ6		 倉庫、工場等が建ち
並ぶ臨海工業地域
 北東15m私道、三方路 水道 根岸

4.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西     0 ｍ、南   360 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 163.0 ｍ、規模　　    15,362 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ私道 交通

施設		 根岸駅北東方

4.9km		 法令

規制		 工専
(60,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 倉庫、工場等が建ち並ぶ臨海工業地域である。今後とも現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び川崎市などに所在する臨海工業地域。需要者は中堅・大手の物流系企業や大手不動産会社、一
般製造業、不動産投資法人等が中心となる。インターネット通販の隆盛などの社会的背景に加え、主要幹線道路や高速
道路ＩＣへの接近性が良好であることから、物流系企業の進出が多く、需要は根強い。取引される価格はまちまちであ
り、中心となる価格帯を見出しづらいが、需要者の用途、画地規模や立地条件等を反映した個別性の強いものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は工場、倉庫が建ち並ぶ臨海工業地域である。比準価格は適切な工業地の取引事例から求められた価格で市場実
勢を反映し、規範性が高い。一方、収益価格は対象標準地に物流センターの建築を想定し、賃貸事例に基づいて適正な
賃料を設定することによって求められ、対象標準地の収益性を表している。価格の調整に際しては、市場性を反映した
比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    178,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[100.0]		 100
[107.6]		 [100.0]
100		 186,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復が続く中、臨港地区に所
在する工業地では、物流施設適地需要や工場
用地需要などが底堅く存在する状況にある。


物流施設や工場等が建ち並ぶ臨海工業地域で
ある。底堅い需要から、地価は上昇基調にて
推移している。


個別的要因の変動は特にみられない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０５
０４
-3		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西50m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
b １０７０５
０８
-19		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
工業
高度7種最高31m
特別工業地区
(60,200)
c １０７０５
０１Ｄ
-7		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10m市道、
中間画地
工業
高度7種最高31m
特別工業地区
(60,200)
d １０７０１
０１Ｄ
-1		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
150,051  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
193,378 		 100
[ 104.2]
185,583 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
186,000 
b (　    160,000) 
187,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
189,618 		 100
[ 104.9]
180,761 
181,000 
c (　           ) 
220,906  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
233,939 		 100
[ 104.2]
224,510 
225,000 
d (　           ) 
181,510  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
188,044 		 100
[  99.3]
189,370 
189,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



横浜中 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

523,065,400 
92,556,115 
430,509,285 
354,375,000 
76,134,285 		 （　0.9519）
72,472,226 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　  1,811,805,650 円　　　　（　    118,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
物流センター 7,644.00 Ｓ4 30,576.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
臨港地区
 70 ％   200 ％   200 ％   15,362 ㎡    150.0 m x  163.0 m  前面道路：私道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用からマルチテナント型物流センターを想定した。 ⑦有効率　  97.8 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 物流センター
7,644.00 
94.3 
7,205.00 
1,580 
11,383,900 		 3.0  34,151,700 
0.0  0 

 2～ 4		 物流センター
7,644.00 
99.0 
7,569.00 
1,580 
11,959,020 		 3.0  35,877,060 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
30,576.00 
97.8 
29,912.00 

47,260,960 		 141,782,880 
0 
⑨年額支払賃料     47,260,960 円　×　12ヶ月　＝　     567,131,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  29,912.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       567,131,520 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    45,370,522 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 521,760,998 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       141,782,880 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,304,402 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     523,065,400 円　　　　（　        34,049 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,584 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,580 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 17,010,000 円  　　　　  5,670,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,671,315 円  　　　      567,131,520　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,339,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   48,195,000 円  　　　　  5,670,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,670,000 円  　　　　  5,670,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,670,000 円  　　　　  5,670,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      92,556,115 円　（　　　　　　         6,025 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,670,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　  30,576.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0505 ×　 50 ％　＋　0.0640 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 354,375,000 円  
（　　　　　        23,068 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 523,065,400 円      
②総費用 92,556,115 円      
③純収益　①－② 430,509,285 円      
④建物等に帰属する純収益 354,375,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 76,134,285 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 72,472,226 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,718 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,811,805,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     118,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区錦町９番３
 0200000026538-0000
2 　横浜市中区錦町１４番８
 0200001266766-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考