別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜中 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-23 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭一   TEL.
鑑定評価額 98,600,000 円  １㎡当たりの価格 730,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区蓬莱町２丁目３番６
 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m
駐車付置義務

(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 店舗兼事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南東11m市道、南西側道 水道、ガス、下水 関内

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 関内駅南西方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状を維持するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    764,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    563,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ根岸線、地下鉄ブルーライン、京浜急行線、みなとみらい線及び相鉄線沿線で、中区、西区、南区
、神奈川区に至る圏域の商業地域である。需要者は、飲食店等を経営する自営業者、賃貸経営や不動産投資を行う法人
及び個人などが中心である。新型コロナの５類感染症移行等により社会経済活動が本格的な回復傾向にあり、これが地
価動向に影響を及ぼしている。需給の中心となる価格帯は、土地価格で１㎡あたり６０～７０万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層の店舗兼事務所、マンション等が建ち並ぶ地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価
格で、手法の各過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸物件が多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないため低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、
収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    635,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　横浜中 5-13                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    680,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利先高観、物価上昇基調により不安定な状
況であるが、不動産価格は高止まりしている
。。


店舗兼事務所が多い商業地域で、関内駅に近
く上層階のマンション利用も可能なため需要
は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％ +7.4 ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０１Ｄ
-46		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
b １０７０４
０１Ｄ
-10		 横浜市中区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
南東11m、
北西10m、
三方路
商業
高度7種最高31m
(100,500)
c １０７０４
０３Ｄ
-125		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西14m市道、
南東11m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
d １０７０４
１１Ｄ
-13		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
e １０７０４
０１Ｄ
-47		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西7.2m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
523,053  		 100
[ 100.0]		 [ 120.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
627,664 		 100
[  84.7]
741,044 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
763,000 
b (　    151,336) 
756,680  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
800,758 		 100
[ 105.4]
759,732 
783,000 
c (　           ) 
635,348  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
707,959 		 100
[  95.5]
741,318 
764,000 
d (　           ) 
827,511  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
959,913 		 100
[ 118.6]
809,370 
834,000 
e (　           ) 
666,339  		 100
[ 100.0]		 [ 124.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
826,260 		 100
[ 100.5]
822,149 
847,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.9 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.6 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    764,000 円／㎡]  



横浜中 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にある宅地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,595,032 
5,832,030 
17,763,002 
14,765,100 
2,997,902 		 （　0.9374）
2,810,233 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     75,952,243 円　　　　（　    563,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 101.36 ＲＣ7F1B 718.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   135 ㎡      9.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・地下１階店舗、２～７階事務所、各階部分貸し。 ⑦有効率　  84.5 ％
の理由		 同種・同構造の標準的割合を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.08 
80.0 
57.66 
4,500 
259,470 		 8.0  2,075,760 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
96.79 
85.0 
82.27 
3,600 
296,172 		 5.0  1,480,860 
0.0  0 

 6～ 6		 事務所
94.22 
85.0 
80.09 
2,925 
234,263 		 5.0  1,171,315 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
63.75 
85.0 
54.19 
2,925 
158,506 		 5.0  792,530 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
101.36 
85.0 
86.16 
3,375 
290,790 		 5.0  1,453,950 
0.0  0 

計
718.57 
84.5 
607.18 

2,127,717 		 11,416,995 
0 
⑨年額支払賃料      2,127,717 円　×　12ヶ月　＝　      25,532,604 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     607.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,532,604 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,042,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,489,996 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,416,995 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         105,036 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,595,032 円　　　　（　       174,778 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,422,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,276,630 円  　　　       25,532,604　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      644,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,014,500 円  　　　　    237,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,832,030 円　（　　　　　　        43,200 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 237,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     718.57 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,765,100 円  
（　　　　　       109,371 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,595,032 円      
②総費用 5,832,030 円      
③純収益　①－② 17,763,002 円      
④建物等に帰属する純収益 14,765,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,997,902 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,810,233 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,817 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,952,243 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     563,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区蓬莱町二丁目３番６
 0200000038884-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜中 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-23 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　横田　隆浩   TEL.
鑑定評価額 98,600,000 円  １㎡当たりの価格 730,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区蓬莱町２丁目３番６
 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m
駐車付置義務

(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 店舗兼事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南東11m市道、南西側道 水道、ガス、下水 関内

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 関内駅南西方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、地域に影響を与える特段の要因も見当たらないことから、当面
現状を維持して推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    753,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    613,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内の関内地区及び横浜駅近郊、ＭＭ２１地区に存する商業地域内の商業地の集積である。主たる需
要者は不動産業者、投資法人等で、小規模画地の場合は地元企業等も含まれる。最寄駅や繁華街に近く店舗等への需要
が認められる。マンション用地としての需要もうかがえる。需要の中心価格帯は規模、立地等により大きな差異がみら
れるため、水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ、地下鉄関内駅に近く中高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ地域である。比準価格は取引の実態を反映した価格で、
実証性かつ現実性の高い点で説得力を有する。収益価格は現実の賃貸事例に基づき、価格を試算したものの、新築物件
の賃貸は少なく、その試算過程に想定要素が多く含まれることから説得力はやや劣るものと判断した。したがって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺標準地との整合性にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    635,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　横浜中 5-13                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    680,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況全般としては、投資意欲や所有意
欲が増しつつあるが、長期金利の上昇等懸念
材料もみられる。


関内駅に近い商業地域で需要は根強く、堅調
であり、地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％ +7.4 ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０１Ｄ
-44		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
b １０７０４
１０
-15		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11.4m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
c １０７０４
０１Ｄ
-47		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西7.2m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
d １０７０４
０３Ｄ
-125		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西14m市道、
南東11m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
730,268  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
847,111 		 100
[ 119.9]
706,515 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
728,000 
b (　           ) 
555,093  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
617,030 		 100
[  80.0]
771,288 
794,000 
c (　           ) 
666,339  		 100
[ 100.0]		 [ 119.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
794,276 		 100
[ 115.5]
687,685 
708,000 
d (　           ) 
635,348  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
687,386 		 100
[  92.2]
745,538 
768,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    753,000 円／㎡]  



横浜中 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,074,818 
5,101,632 
16,973,186 
13,706,000 
3,267,186 		 （　0.9374）
3,062,660 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     82,774,595 円　　　　（　    613,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 100.00 ＲＣ6F1B 700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   135 ㎡      9.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・２階・地下１階を店舗、上階を事務所を想定。　 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 同種、同構造の標準的割合を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
80.0 
80.00 
4,400 
352,000 		 8.0  2,816,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
100.00 
85.0 
85.00 
3,380 
287,300 		 5.0  1,436,500 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
100.00 
90.0 
90.00 
3,000 
270,000 		 3.0  810,000 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
100.00 
85.0 
85.00 
3,210 
272,850 		 5.0  1,364,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
700.00 
87.1 
610.00 

1,992,150 		 8,856,750 
0 
⑨年額支払賃料      1,992,150 円　×　12ヶ月　＝　      23,905,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     610.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,905,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,912,464 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,993,336 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,856,750 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,482 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,074,818 円　　　　（　       163,517 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,411 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,320,000 円  　　　　    220,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 956,232 円  　　　       23,905,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      515,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,870,000 円  　　　　    220,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       220,000 円  　　　　    220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       220,000 円  　　　　    220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,101,632 円　（　　　　　　        37,790 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 220,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,706,000 円  
（　　　　　       101,526 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,074,818 円      
②総費用 5,101,632 円      
③純収益　①－② 16,973,186 円      
④建物等に帰属する純収益 13,706,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,267,186 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,062,660 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,686 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,774,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     613,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区蓬莱町二丁目３番６
 0200000038884-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考