別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜中 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-20 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　横田　隆浩   TEL.
鑑定評価額 58,800,000 円  １㎡当たりの価格 865,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区山下町１３０番９
 ②地積
　(㎡)		 68  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ5		 中華料理店、小売店
舗が建ち並ぶ商業地
域		 北9m市道 水道、ガス、下水 元町・中華街

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    80 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.7 ｍ、奥行　約　　  12.2 ｍ、規模　　        68 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 元町・中華街駅西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中華街の本通りに次いで繁華性が高い関帝廟通りに位置し、中華料理店を中心とした店舗の集積度は高い。イン
バウンドが戻り、地価も上昇に転じている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    887,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    742,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市中区及び西区中心部周辺に位置し、飲食店舗等が集積する商業地域である。主な需要者は地縁的選
好性を有する企業と不動産業者等が中心で、大中規模画地については、賃貸物件建築を目的とした参入もみられる。需
要者と画地規模により取引価格が異なり、価格水準の把握は難しい。全国的に有名な中華街であり、インバウンド需要
の回復を受け、需要は回復傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は飲食店等を中心とする商業地域である。比準価格は取引の実態を反映した価格で、実証性かつ現実性の高い点
で説得力を有する。収益価格は現実の賃貸事例に基づき試算したものの、自社、個人経営が中心で、賃貸での利用は少
なく、その試算過程に想定要素が多く含まれることから説得力はやや劣るものと判断した。したがって、比準価格を標
準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格との整合性を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,190,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[149.0]		 [100.0]
100		 866,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    814,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況全般としては、投資意欲や所有意
欲が増しつつあるが、長期金利の上昇等懸念
材料もみられる。


横浜中華街の商業地域。中華街全体は賑わい
を取り戻し、不動産需要は底堅く、地価は緩
やかに上昇。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０１Ｄ
-47		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西7.2m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
b １０７０４
１１Ｄ
-13		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
(100,500)
c １０７０４
０１Ｄ
-48		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南15m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
d １０７０４
１０
-10		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
東5.9m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
e １０７０４
０９
-34		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
南東2m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
666,339  		 100
[ 100.0]		 [ 119.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
794,276 		 100
[  94.1]
844,077 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
844,000 
b (　           ) 
827,511  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
933,432 		 100
[ 106.0]
880,596 
881,000 
c (　           ) 
841,963  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
983,413 		 100
[ 106.1]
926,874 
927,000 
d (　           ) 
1,093,637  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,146,726 		 100
[ 125.9]
910,823 
911,000 
e (　           ) 
995,096  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,014,608 		 100
[ 117.5]
863,496 
863,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    887,000 円／㎡]  



横浜中 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,005,369 
2,433,896 
6,571,473 
4,622,660 
1,948,813 		 （　0.9578）
1,866,573 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     50,447,919 円　　　　（　    742,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 60.00 Ｓ4 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   400 ％   400 ％   68 ㎡      5.7 m x   12.2 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロアー貸しの店舗を想定した。 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 同種、同規模の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
70.0 
42.00 
6,590 
276,780 		 6.0  1,660,680 
1.0  276,780 

 2～ 2		 店舗
60.00 
83.0 
49.80 
4,000 
199,200 		 6.0  1,195,200 
0.0  0 

 3～ 4		 店舗
60.00 
83.0 
49.80 
3,300 
164,340 		 3.0  493,020 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
79.8 
191.40 

804,660 		 3,841,920 
276,780 
⑨年額支払賃料        804,660 円　×　12ヶ月　＝　       9,655,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     191.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,655,920 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       772,474 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,883,446 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,841,920 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,346 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          276,780 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          86,577 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,005,369 円　　　　（　       132,432 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,590 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 742,000 円  　　　　     74,200,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 482,796 円  　　　        9,655,920　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      430,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      630,700 円  　　　　     74,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,200 円  　　　　     74,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,200 円  　　　　     74,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,433,896 円　（　　　　　　        35,793 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,622,660 円  
（　　　　　        67,980 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,005,369 円      
②総費用 2,433,896 円      
③純収益　①－② 6,571,473 円      
④建物等に帰属する純収益 4,622,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,948,813 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,866,573 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,450 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,447,919 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     742,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区山下町１３０番９
 0200000067903-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜中 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-20 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.
鑑定評価額 58,800,000 円  １㎡当たりの価格 865,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区山下町１３０番９
 ②地積
　(㎡)		 68  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ5		 中華料理店、小売店
舗が建ち並ぶ商業地
域		 北9m市道 水道、ガス、下水 元町・中華街

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    80 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        68 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 横浜中華街の関帝廟通りに面
する商業地域		 街

路		 ９ｍ　市道 交通

施設		 元町・中華街駅西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 横浜中華街ので飲食店舗や物販店等が集積している。コロナ禍前の賑わいを取り戻しており、観光客の回遊性も
見られ、今後は飲食店舗等の収益性が改善し、地価は更に上昇するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    881,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    701,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区及び隣接区内の飲食店舗等が多い商業地域の範囲。需要者は当該地域に地縁的選好性がある事業者や
賃貸業目的の不動産業者、投資家等が中心。中華街は小規模画地が多く観光客向けの店舗等が多い。商業地の事例は少
ないが、投資物件の動きもあり、総額１～２億の物件でも需要はある。商業地域の取引は個別性が強く中心となる価格
帯は見出しがたい。市場参加者は収益性とともに中華街内での立地や希少性にも着目している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中華街の繁華性は回復しており、中心となる需要者のうち不動産業者等は収益性に着目し判断を行うことから、収益価
格が重視される。一方、小規模な飲食店舗等は自用目的で取得する個人等が需要者となっており、取引市場により価格
形成がなされる地域でもある。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,190,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[147.8]		 [100.0]
100		 873,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    814,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安や人手不足等経済情勢の先行きが不透明
で、建築費高騰の懸念もあるが、不動産市場
は概ね堅調である。需要は用途・地域により
差異が認められる

中華街の繁華性がある関帝廟通りで、店舗の
収益性が改善し需要は高まっている。地価は
需要の高まりから上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
１０
-14		 横浜市中区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 北8.5m市道、
東5m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
b １０７０４
１０
-15		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11.4m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
c １０７０４
０３Ｄ
-15		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,400)
d １０７０４
０９
-34		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
南東2m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
880,204  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
925,139 		 100
[ 100.7]
918,708 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
919,000 
b (　           ) 
555,093  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
604,759 		 100
[  70.0]
863,941 
864,000 
c (　           ) 
1,516,522  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,584,765 		 100
[ 132.6]
1,195,147 
1,200,000 
d (　           ) 
995,096  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
995,096 		 100
[ 115.9]
858,582 
859,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    881,000 円／㎡]  



横浜中 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,126,043 
2,512,329 
6,613,714 
4,772,180 
1,841,534 		 （　0.9578）
1,763,821 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     47,670,838 円　　　　（　    701,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 60.00 ＲＣ4 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   400 ％   400 ％   68 ㎡      5.7 m x   12.2 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～４階はフロアー貸しの店舗を想定。駐車場はなし。 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
70.0 
42.00 
6,968 
292,656 		 6.0  1,755,936 
1.0  292,656 

 2～ 2		 店舗
60.00 
85.0 
51.00 
4,111 
209,661 		 6.0  1,257,966 
0.0  0 

 3～ 4		 店舗
60.00 
85.0 
51.00 
3,066 
156,366 		 3.0  469,098 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
81.3 
195.00 

815,049 		 3,952,098 
292,656 
⑨年額支払賃料        815,049 円　×　12ヶ月　＝　       9,780,588 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,780,588 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       782,447 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,998,141 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,952,098 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,359 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          292,656 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          91,543 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,126,043 円　　　　（　       134,207 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,968 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 766,000 円  　　　　     76,600,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 489,029 円  　　　        9,780,588　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      453,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      651,100 円  　　　　     76,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,600 円  　　　　     76,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,600 円  　　　　     76,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,512,329 円　（　　　　　　        36,946 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,772,180 円  
（　　　　　        70,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,126,043 円      
②総費用 2,512,329 円      
③純収益　①－② 6,613,714 円      
④建物等に帰属する純収益 4,772,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,841,534 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,763,821 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,939 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,670,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     701,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区山下町１３０番９
 0200000067903-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考