別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜中 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-16 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　福田　哲   TEL.
鑑定評価額 98,700,000 円  １㎡当たりの価格 645,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区不老町３丁目１３番１２
 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,500)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 中高層の事務所、マ
ンションが混在する
商業地域		 北西18m市道 水道、ガス、下水 関内

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近接地では、横浜文化体育館
再整備事業が進行中である。		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 関内駅南西方

370m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 近年、地域では事業所等の跡地について中層の共同住宅への建て替えが見られており、今後も同様の傾向が持続
することが見込まれている。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    663,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    493,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区及び隣接する西区、南区にかけて広がる商業地域一帯であり、特に代替競争の関係が強いのは関外の
商業地域である。主たる需要者は収益物件の開発事業者等であり、規模によってはマンション開発事業者の需要も認め
られる。関外の事務所需要は低位にあるが、利便性良好な立地から賃貸住宅需要が旺盛であるため堅調な収益物件用地
需要の影響を受けて地価の上昇幅は拡大傾向にある。取引価格に幅があり、市場の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の典型的な需要者は、自ら商売を行う場合には背後地の商圏や顧客の流動性等商業収益に関する検討を行い、賃
貸目的の場合には空室率や賃料相場等賃貸事業に関する検討を行うのが一般的である。したがって収益価格の規範性は
相応に高いものと判断される。しかし地域での利用は依然として自用の利用も多く比準価格の相対的規範性は高い。本
件では、代表標準地との検討を踏まえ比準価格を標準に収益価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    635,000 円／㎡		 [115.0]
100		 100
[103.0]		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 645,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横浜市中心部の商業地は、安定的な収益性の
維持、再開発事業の進捗に伴う繁華性向上へ
の期待感などを背景に、上昇基調を維持して
いる。

利便性高い立地により賃貸住宅需要は旺盛な
ため、堅調な収益物件用地需要の影響を受け
て地価の上昇幅は拡大している。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.7
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 +10.7
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０１Ｄ
-46		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
b １０７０４
０１Ｄ
-51		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
c １０７０４
０３Ｄ
-125		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西14m市道、
南東11m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
d １０７０４
０１Ｄ
-10		 横浜市中区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
南東11m、
北西10m、
三方路
商業
高度7種最高31m
(100,500)
e １０７０４
１１Ｄ
-14		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西25m国道、
中間画地
商業
高度地区7種
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
523,053  		 100
[ 100.0]		 [ 119.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
622,433 		 100
[  90.3]
689,295 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
689,000 
b (　           ) 
525,376  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
619,944 		 100
[  94.0]
659,515 
660,000 
c (　           ) 
635,348  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
646,240 		 100
[  99.0]
652,768 
653,000 
d (　    151,336) 
756,680  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
767,700 		 100
[  80.6]
952,481 
952,000 
e (　           ) 
453,190  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
493,977 		 100
[  74.5]
663,056 
663,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.3 交通・接近　  +4.7 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.7 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  -3.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  -3.7 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.7 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  +1.1 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    663,000 円／㎡]  



横浜中 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,642,276 
5,083,285 
16,558,991 
13,643,700 
2,915,291 		 （　0.9578）
2,792,266 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     75,466,649 円　　　　（　    493,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 ＲＣ7 760.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   500 ％   500 ％   153 ㎡     11.5 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸、２～７階は事務所でフロア貸を想定した。 ⑦有効率　  79.6 ％
の理由		 同種同品等の建物における標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
77.0 
77.00 
4,096 
315,392 		 10.0  3,153,920 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
110.00 
80.0 
88.00 
3,095 
272,360 		 6.0  1,634,160 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
760.00 
79.6 
605.00 

1,949,552 		 12,958,880 
0 
⑨年額支払賃料      1,949,552 円　×　12ヶ月　＝　      23,394,624 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     605.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,394,624 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,871,570 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,523,054 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,958,880 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         119,222 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,642,276 円　　　　（　       141,453 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,130 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,096 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,314,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 935,785 円  　　　       23,394,624　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      534,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,861,500 円  　　　　    219,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       219,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       219,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,083,285 円　（　　　　　　        33,224 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 219,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     760.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,643,700 円  
（　　　　　        89,175 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,642,276 円      
②総費用 5,083,285 円      
③純収益　①－② 16,558,991 円      
④建物等に帰属する純収益 13,643,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,915,291 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,792,266 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,250 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,466,649 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     493,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区不老町三丁目１３番１２
 0200000038773-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜中 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-16 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　松原　壮太郎   TEL.
鑑定評価額 98,700,000 円  １㎡当たりの価格 645,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区不老町３丁目１３番１２
 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,500)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 中高層の事務所、マ
ンションが混在する
商業地域		 北西18m市道 水道、ガス、下水 関内

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 関内駅南西方

370m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所、マンションが混在する商業地域である。商業繁華性がさほど高い地域ではなく、今後はマンシ
ョン建設が増加していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    666,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    472,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区及び西区、神奈川区などを中心とした最寄駅から徒歩圏内の商業地域である。需要者は事務所ビル等
として自己使用を目的とする一般事業会社、貸事務所ビルなどの経営を行う中堅不動産会社等が中心となるが、最寄駅
から徒歩圏内であり、生活利便性が高いことから、画地規模によってはマンションデベロッパーなども見られる。取引
される価格はまちまちであり、中心となる価格帯を見出しにくいが、立地条件等を反映した個別性の強いものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の事務所ビル、マンションが混在する商業地域である。比準価格は複数の適切な商業地取引事例から
求められた価格で、市場実勢を反映し規範性が高い。一方、収益価格は賃貸事例に基づいて適正な賃料を設定すること
によって求められ、対象標準地の収益性を表している。価格の調整に際しては、信頼性の高い比準価格を標準としつつ
、収益性を反映した収益価格も比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    635,000 円／㎡		 [115.0]
100		 100
[103.0]		 100
[110.5]		 [100.0]
100		 642,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復が続く中、オフィス街を
中心とした商業地では、比較的低位な平均空
室率や資金調達環境を背景に堅調に推移して
いる。

関内駅前再開発事業が進捗し、関内及び関外
地区の繁華性向上が期待される。地域の相場
を上回る高値の取引もみられるなど、地価は
上昇基調で推移。

個別的要因の変動は特にみられない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.2
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
１１Ｄ
-10		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
b １０７０４
０１Ｄ
-54		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０７０４
０１Ｄ
-41		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
d １０７０４
０１Ｄ
-51		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
380,677  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
410,370 		 100
[  61.9]
662,956 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
663,000 
b (　           ) 
413,805  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
448,151 		 100
[  67.9]
660,016 
660,000 
c (　           ) 
498,860  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
529,290 		 100
[  81.8]
647,054 
647,000 
d (　           ) 
525,376  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
583,167 		 100
[  84.2]
692,597 
693,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    666,000 円／㎡]  



横浜中 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,411,192 
4,787,683 
15,623,509 
12,833,800 
2,789,709 		 （　0.9578）
2,671,983 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     72,215,757 円　　　　（　    472,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 ＲＣ7 740.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   500 ％   500 ％   153 ㎡     11.5 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から１階は店舗、２階～７階は事務所を想定した。 ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
70.0 
77.00 
3,750 
288,750 		 10.0  2,887,500 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
110.00 
80.0 
88.00 
2,960 
260,480 		 6.0  1,562,880 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
80.00 
80.0 
64.00 
2,960 
189,440 		 6.0  1,136,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
740.00 
78.5 
581.00 

1,780,590 		 11,838,540 
0 
⑨年額支払賃料      1,780,590 円　×　12ヶ月　＝　      21,367,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     581.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,367,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,068,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,298,726 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,838,540 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         112,466 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,411,192 円　　　　（　       133,406 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,975 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,960 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,236,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 854,683 円  　　　       21,367,080　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      534,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,751,000 円  　　　　    206,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,787,683 円　（　　　　　　        31,292 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     740.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,833,800 円  
（　　　　　        83,881 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,411,192 円      
②総費用 4,787,683 円      
③純収益　①－② 15,623,509 円      
④建物等に帰属する純収益 12,833,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,789,709 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,671,983 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,464 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,215,757 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     472,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区不老町三丁目１３番１２
 0200000038773-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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