別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜中 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-9 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　福田　哲   TEL.
鑑定評価額 274,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区相生町２丁目３１番１
 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,600)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い既成商
業地域		 南西9m市道 水道、ガス、下水 関内

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 飲食店を主とした店舗ビル、
営業所等が混在するほか、駐
車場等の空地も見られる。		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 関内駅北東方

370m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成度の高い商業地域で開発余地は見られないため、一部の低層利用地について高度利用がなされる可能性があ
るほかは特段の変動要因は無く、当面は現状を維持して推移するものと推察される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    974,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市中心部における繁華な商業地域で、横浜駅周辺、みなとみらい地区、関内地区、新横浜駅周辺等の
地区である。主な需要者は、収益物件を開発する事業者や投資家等である。飲食店が多い近隣地域はこれまで新型コロ
ナの影響を受けていたが、この一年で市況の回復が見られ、地価の上昇傾向は周辺地域とほぼ同様に推移しているもの
と推察される。条件の良否による取引価格の幅が大きく、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地が所在する地域は収益性高い商業地域で、想定される需要者は相応の資金力を有する投資家等となる。こうした
需要者は収益性の観点からの投資採算性の検討を行うのが一般的であることから収益価格の規範性は相応に高いものと
判断される。従って、収益価格は想定要素も多いが収益性の土地価格への影響度は相対的に高いと判断し、比準価格と
収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,820,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[100.0]		 100
[181.5]		 [100.0]
100		 1,160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横浜市中心部の商業地は、安定的な収益性の
維持、再開発事業の進捗に伴う繁華性向上へ
の期待感などを背景に、上昇基調を維持して
いる。

関内地区では再開発等が複数進行中であり、
将来的な収益性向上の期待感等から、地価は
上昇幅を大きく拡大させている。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.9
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０１Ｄ
-45		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西3.5m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,320)
b １０７０４
０１Ｄ
-32		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10.8m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
c １０７０４
１０Ｄ
-530		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西13.4m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
駐車付置義務
(100,600)
d １０７０４
１１Ｄ
-11		 横浜市中区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14.8m市
道、
南西20.5m、
南東7.2m、
三方路
商業
高度地区7種
(100,700)
e １０７０４
１１Ｄ
-13		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,198,371  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,305,026 		 100
[  75.6]
1,726,225 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,730,000 
b (　           ) 
1,266,643  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,454,106 		 100
[ 124.5]
1,167,957 
1,170,000 
c (　           ) 
1,404,541  		 100
[ 100.0]		 [ 119.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,706,947 		 100
[ 141.3]
1,208,030 
1,210,000 
d (　    252,828) 
1,260,000  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,327,846 		 100
[ 108.2]
1,227,214 
1,230,000 
e (　           ) 
827,511  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
959,913 		 100
[  82.0]
1,170,626 
1,170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.4 交通・接近　  +2.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.7 交通・接近　  -2.7 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.4 交通・接近　  -1.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,190,000 円／㎡]  



横浜中 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,001,175 
11,414,586 
37,586,589 
28,767,200 
8,819,389 		 （　0.9385）
8,276,997 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    229,916,583 円　　　　（　    974,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 175.00 ＲＣ7F1B 1,375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   600 ％   600 ％   236 ㎡     15.4 m x   15.3 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸、２～７階は事務所でフロア貸又は部分貸、地下１階は駐車場で６台分を想定した。 ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 同種同品等の建物における標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
150.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
175.00 
70.0 
122.50 
6,307 
772,608 		 10.0  7,726,080 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
175.00 
85.0 
148.75 
4,100 
609,875 		 6.0  3,659,250 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
175.00 
85.0 
148.75 
3,835 
570,456 		 6.0  3,422,736 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,375.00 
73.8 
1,015.00 

4,234,763 		 28,499,010 
0 
⑨年額支払賃料      4,234,763 円　×　12ヶ月　＝　      50,817,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,015.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,817,156 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     4,238,172 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,738,984 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,499,010 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         262,191 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,001,175 円　　　　（　       207,632 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,307 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,802,000 円  　　　　    467,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,119,086 円  　　　       52,977,156　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,590,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,969,500 円  　　　　    467,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       467,000 円  　　　　    467,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       467,000 円  　　　　    467,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,414,586 円　（　　　　　　        48,367 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 467,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0574 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,767,200 円  
（　　　　　       121,895 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,001,175 円      
②総費用 11,414,586 円      
③純収益　①－② 37,586,589 円      
④建物等に帰属する純収益 28,767,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,819,389 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,276,997 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,072 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    229,916,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     974,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区相生町二丁目３１番１
 0200000000044-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜中 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-9 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　石﨑　俊司   TEL.
鑑定評価額 276,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区相生町２丁目３１番１
 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,600)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い既成商
業地域		 南西9m市道 水道、ガス、下水 関内

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 関内駅北東方

370m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
特別用途地区
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 築年の経過した中小規模の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。関内、関外地区の開発等の影響も相ま
って収益性の向上が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    942,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び隣接市内、各線各駅より徒歩圏内において店舗、事務所の他店舗兼共同住宅等がみられる繁華
性の高い商業地域一帯と判定した。主たる需要者は地場企業や開発事業者等が中心である。同一需給圏内における駅近
接の商業地の取引件数は多くはなく、規模、用途等の相違により取引単価が大きく変動することから需要の中心となる
価格帯を把握するのは困難であるが、駅に近接する地域の需要は依然堅調で、２００万円／㎡台が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は圏内の類似性を有する商業地の取引事例より試算されたもので、市場の実態を反映した実証的で説得力を有
する価格である。一方、対象標準地において想定される典型的な需要者は収益性に着目し取引の可否等を決定する選好
性上、収益性の観点より指向した収益価格は一定の説得力は認められる。よって本件では比準価格を標準とし、収益価
格を比較衡量するとともに代表標準地からの規準価格との均衡に留意することで鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,820,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[100.0]		 100
[181.1]		 [100.0]
100		 1,160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価・建築費上昇や金融情勢の変動に懸念が
あるものの宅地需要、投資需要共に堅調であ
る。今後とも不動産市況に十分に注視する必
要がある。

市庁舎移転の影響も残るが、関内駅周辺の開
発も見込まれ商業地としては期待値が高まり
つつある。今後、地価は上昇傾向で推移する
ものと判断した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
１０
-10		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
東5.9m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
b １０７０４
０１
-30		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北東6m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
c １０７０４
０９
-34		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
南東2m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
d １０７０４
１１Ｄ
-13		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,093,637  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,233,623 		 100
[ 104.9]
1,175,999 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,180,000 
b (　           ) 
992,903  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,022,690 		 100
[  85.7]
1,193,337 
1,190,000 
c (　           ) 
995,096  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,024,364 		 100
[  85.6]
1,196,687 
1,200,000 
d (　           ) 
827,511  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
916,055 		 100
[  76.4]
1,199,025 
1,200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,200,000 円／㎡]  



横浜中 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,620,022 
12,534,296 
39,085,726 
30,553,600 
8,532,126 		 （　0.9385）
8,007,400 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    222,427,778 円　　　　（　    942,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 175.00 ＲＣ7 1,375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   600 ％   600 ％   236 ㎡     15.4 m x   15.3 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～７階は事務所。地下１階は駐車場６台分を想定 ⑦有効率　  74.5 ％
の理由		 同種建物の標準的有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
75.0 
131.25 
6,248 
820,050 		 10.0  8,200,500 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
175.00 
85.0 
148.75 
4,061 
604,074 		 6.0  3,624,444 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
150.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,375.00 
74.5 
1,023.75 

4,444,494 		 29,947,164 
0 
⑨年額支払賃料      4,444,494 円　×　12ヶ月　＝　      53,333,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,023.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  26,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,872,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,333,928 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       1,872,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     3,864,415 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,341,513 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,947,164 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         278,509 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,620,022 円　　　　（　       218,729 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,248 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,976,000 円  　　　　    496,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,760,296 円  　　　       55,205,928　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,590,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,216,000 円  　　　　    496,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       496,000 円  　　　　    496,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       496,000 円  　　　　    496,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,534,296 円　（　　　　　　        53,111 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 496,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0574 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,553,600 円  
（　　　　　       129,464 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,620,022 円      
②総費用 12,534,296 円      
③純収益　①－② 39,085,726 円      
④建物等に帰属する純収益 30,553,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,532,126 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,007,400 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,930 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    222,427,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     942,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区相生町二丁目３１番１
 0200000000044-0000
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備考