別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜中 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-2 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　石﨑　俊司   TEL.
鑑定評価額 1,170,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,740,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区弁天通４丁目６７番１
 ②地積
　(㎡)		 670  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,700)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の専門店、事
務所が建ち並ぶ商業
地域		 北西16m市道、北東側道 水道、ガス、下水 馬車道

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 馬車道駅南方

110m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 馬車道駅に近い商業地域であり中高層の店舗兼事務所が建ち並び繁華性が高い。関内、関外地区の開発等の影響
も相まって収益性の向上が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び隣接市内、各線各駅より徒歩圏内において店舗、事務所の他店舗兼共同住宅等がみられる繁華
性の高い商業地域一帯と判定した。主たる需要者は地場企業や開発事業者等が中心である。同一需給圏内における駅近
接の商業地の取引件数は多くはなく、規模、用途等の相違により取引単価が大きく変動することから需要の中心となる
価格帯を把握するのは困難であるが、駅に近接する地域の需要は依然堅調で、２００万円／㎡台が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の商業地の取引事例より試算されたもので、市場の実態を反映した実証的で説得力を有する価
格である。一方、対象標準地において想定される典型的な需要者は主として収益性に着目し取引の可否等を決定する選
好性上、収益性の観点より指向した収益価格は一定の説得力は認められる。よって本件では比準価格を標準とし、収益
価格を比較衡量するとともに代表標準地からの規準価格との均衡に留意することで鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,820,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[100.0]		 100
[126.4]		 [105.0]
100		 1,740,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価・建築費上昇や金融情勢の変動に懸念が
あるものの宅地需要、投資需要共に堅調であ
る。今後とも不動産市況に十分に注視する必
要がある。

高層の店舗付事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
。地域要因に変動は見られない。周辺地域は
事務所需要は高いため、今後も地価は上昇基
調が続く。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０７
-38		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m市道、
北西8m、
準角地
商業
高度7種最高31m
(100,800)
b １０７０４
１０
-10		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
東5.9m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
c １０７０４
０７
-6		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西4m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
d １０７０４
０３Ｄ
-15		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,400)
e １０７０４
０１Ｄ
-32		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10.8m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,728,825  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,692,602 		 100
[  99.0]
1,709,699 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,800,000 
b (　           ) 
1,093,637  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,233,623 		 100
[  71.4]
1,727,763 
1,810,000 
c (　           ) 
1,346,001  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,404,807 		 100
[  81.3]
1,727,930 
1,810,000 
d (　           ) 
1,516,522  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,625,712 		 100
[  96.0]
1,693,450 
1,780,000 
e (　           ) 
1,266,643  		 100
[ 100.0]		 [ 124.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,571,904 		 100
[  91.3]
1,721,691 
1,810,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,800,000 円／㎡]  



横浜中 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

198,791,628 
45,813,138 
152,978,490 
113,883,000 
39,095,490 		 （　0.9395）
36,730,213 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  1,049,434,657 円　　　　（　  1,570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 520.00 ＲＣ9F1B 5,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   700 ％   700 ％   670 ㎡     25.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階と２階店舗。３階～９階までは事務所。地下１階は機械式駐車場８台分を想定。 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 同種建物の標準的有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
520.00 
70.0 
364.00 
5,950 
2,165,800 		 10.0  21,658,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
520.00 
85.0 
442.00 
4,760 
2,103,920 		 6.0  12,623,520 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
520.00 
85.0 
442.00 
4,165 
1,840,930 		 6.0  11,045,580 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
520.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,200.00 
75.0 
3,900.00 

17,156,230 		 111,600,580 
0 
⑨年額支払賃料     17,156,230 円　×　12ヶ月　＝　     205,874,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,688,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       205,874,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,688,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    10,831,338 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 197,731,422 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       111,600,580 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,060,206 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     198,791,628 円　　　　（　       296,704 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,350,000 円  　　　　  1,870,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,428,138 円  　　　      208,562,760　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,400,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,895,000 円  　　　　  1,870,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,870,000 円  　　　　  1,870,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,870,000 円  　　　　  1,870,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      45,813,138 円　（　　　　　　        68,378 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,870,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   5,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 113,883,000 円  
（　　　　　       169,975 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 198,791,628 円      
②総費用 45,813,138 円      
③純収益　①－② 152,978,490 円      
④建物等に帰属する純収益 113,883,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 39,095,490 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 36,730,213 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,821 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,049,434,657 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区弁天通四丁目６７番１
 0200000038828-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜中 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-2 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　孝義   TEL.
鑑定評価額 1,170,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区弁天通４丁目６７番１
 ②地積
　(㎡)		 670  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,700)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の専門店、事
務所が建ち並ぶ商業
地域		 北西16m市道、北東側道 水道、ガス、下水 馬車道

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 「馬車道」通りに所在する。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 馬車道駅南方

110m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 観光地としても有名な「馬車道」通りに所在する商業地域である。馬車道駅は横浜市庁舎の移転等の影響もあり
乗降客が増加しており、収益性の向上が期待される。当分の間は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,840,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内中心部への接近性に優れ、最寄り駅から徒歩圏の商業地域を中心とした中区、西区及び周辺区の商
業地域である。主な需要者は店舗等を運営する個人・法人事業者のほか、投資ファンド、機関投資家等である。観光地
としても有名な「馬車道」通りに所在し、収益性の向上が期待される。横浜市庁舎の移転等の影響もあり事務所需要に
ついても堅調である。個別性による価格変動が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、事務所等の賃貸物件が多い地域で、需要者のうち不動産業者等は収益性に着目し判断を行うことから、その収益
性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。一方、自用目的で取得する事業者もあり、取引市場の価格水準により
価格形成がなされる地域でもある。よって、収益価格との関連にも留意しつつ、市場の実態を反映する比準価格を重視
するものとし、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,820,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[100.0]		 100
[125.8]		 [105.0]
100		 1,750,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和の継続や雇用・所得環境が改善する
下で、景気は緩やかに回復している。不動産
需要は住宅建設がやや弱含むものの全般的に
は回復基調。

観光地としても有名な商業地域で、横浜市庁
舎の移転の影響もあり事務所需要についても
堅調である。地価は上昇傾向と判断した。


角地であり利便性、利用効率等が優る。個別
的要因に変動はみられない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０３Ｄ
-15		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,400)
b １０７０４
１０
-13		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西10m市道、
南東7m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
c １０７０４
０１Ｄ
-32		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10.8m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
d １０７０４
０１Ｄ
-72		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
南西16.5m、
角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,675)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,516,522  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,592,348 		 100
[  94.5]
1,685,024 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,770,000 
b (　           ) 
2,100,708  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
2,152,246 		 100
[ 110.3]
1,951,266 
2,050,000 
c (　           ) 
1,266,643  		 100
[ 100.0]		 [ 118.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,497,172 		 100
[  91.2]
1,641,636 
1,720,000 
d (　           ) 
2,022,617  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,247,994 		 100
[ 128.7]
1,746,693 
1,830,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,840,000 円／㎡]  



横浜中 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

191,010,158 
46,428,772 
144,581,386 
109,620,000 
34,961,386 		 （　0.9395）
32,846,222 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    938,463,486 円　　　　（　  1,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 520.00 ＲＣ9F1B 5,180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   700 ％   700 ％   670 ㎡     25.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸市場の需給動向等を考慮して、１・２階店舗、３～９階事務所、地下１階駐車場を想定 ⑦有効率　  75.3 ％
の理由		 共用部分を考慮し、標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
500.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
520.00 
70.0 
364.00 
6,570 
2,391,480 		 10.0  23,914,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
520.00 
85.0 
442.00 
4,660 
2,059,720 		 6.0  12,358,320 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
520.00 
85.0 
442.00 
3,930 
1,737,060 		 6.0  10,422,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,180.00 
75.3 
3,900.00 

16,610,620 		 109,229,640 
0 
⑨年額支払賃料     16,610,620 円　×　12ヶ月　＝　     199,327,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       199,327,440 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    16,522,195 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 190,005,245 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       109,229,640 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,004,913 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     191,010,158 円　　　　（　       285,090 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,625 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,570 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,800,000 円  　　　　  1,800,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 10,326,372 円  　　　      206,527,440　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,402,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,300,000 円  　　　　  1,800,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,800,000 円  　　　　  1,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,800,000 円  　　　　  1,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      46,428,772 円　（　　　　　　        69,297 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,800,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 337,000 円／㎡　×　   5,180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 109,620,000 円  
（　　　　　       163,612 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 191,010,158 円      
②総費用 46,428,772 円      
③純収益　①－② 144,581,386 円      
④建物等に帰属する純収益 109,620,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,961,386 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,846,222 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,024 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    938,463,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区弁天通四丁目６７番１
 0200000038828-0000
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備考