鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
横浜中 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 5-1

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　岩田　正男

TEL.

鑑定評価額

128,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	950,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度7種最高31m 地区計画等 (100,700)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ4	中低層の各種小売店舗が建ち並ぶ商業地域	北西14.5m市道	水道、ガス、下水	関内 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 99 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

イセザキモール商店街で、横
浜では歴史のある商業地域で
ある。

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

関内駅西方

300m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度7種最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの商店街で、繁華性は維持している。コロナ禍後人通りはほぼ回復している。今後は個性特色（国際色
豊かな下町風商業地）を活かした商店街へと進展するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,350,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 997,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね中区及び周辺区の小売や飲食店街を形成する繁華街の商業地域である。主たる需要者は当該地域に地
縁的選好性をもつ法人や個人事業者、賃貸経営を目的とする地元不動産業者等である。イセザキモールは歴史も古く、
やや陳腐化傾向にあるが通り沿いは稀少性が高く需要は認められる。イセザキモールの商業地の事例は少なく個別性も
あるが、取引市場で中心となる価格帯は概ね１㎡あたり１５０～２００万円程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

歴史のある古くからのイセザキモール商店街で、典型的な需要者は地縁的選好性のある不動産業者や投資家で、採算性
を反映する収益価格が一定の指標とされる。一方で収益物件としての需要はあるが、供給が限られており、稀少性を重
視して取引市場により価格形成がなされる地域と言える。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格をやや重視
して収益価格を関連づけし、周辺類似の標準地とのバランスも考慮して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中（県） 5-4               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,240,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向にあり、不動産に対
する需要も概ね堅調である。

古くからの繁華街で、テナントの入退出が見
られ収益に不確定性はあるが、商況繁華性は
高いため需要は底堅い。

繁華性のある通り沿いで店舗立地等に優れて
おり、個別的要因に特段の変化は見られない
。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.4 ％

+4.0 ％

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４０７ -38	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東40m市道、北西8m、準角地		商業高度7種最高31m (100,800)
b	１０７０４０１Ｄ -50	横浜市中区		建付地	（　）	不整形	北西10.5m市道、北東11m、角地		商業高度7種最高31m (100,600)
c	１０７０４０１Ｄ -52	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西8m市道、南西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０７０４０４Ｄ -2	横浜市中区		更地	（　）	不整形	北西25m国道、南西8m、南東3m、三方路		商業 (500)
e	１０７０４０１Ｄ -32	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南西10.8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,728,825	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,692,602	100 [ 124.6]	1,358,429	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,360,000
b	(　 ) 1,599,905	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,710,790	100 [ 121.6]	1,406,900		1,410,000
c	(　 ) 1,431,054	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,461,038	100 [ 99.0]	1,475,796		1,480,000
d	(　 ) 1,667,797	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	1,758,039	100 [ 117.6]	1,494,931		1,490,000
e	(　 ) 1,266,643	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,361,641	100 [ 113.0]	1,204,992		1,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,350,000 円／㎡]

横浜中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,232,538	5,252,165	15,980,373	12,301,800	3,678,573	（　0.9395） 3,456,019	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	98,743,400 円　　　　（　 997,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	85.00	ＲＣ7	595.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 地区計画等	100 ％	700 ％	700 ％	99 ㎡	7.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

７階建の店舗事務所ビルを想定。１・２階は店舗、３～７階は事務所で、各階共フロアー貸し。駐車場はない

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	70.0	59.50	5,950	354,025	10.0	3,540,250
							0.0	0
2～ 2	店舗	85.00	75.0	63.75	4,760	303,450	8.0	2,427,600
							0.0	0
3～ 7	事務所	85.00	80.0	68.00	3,570	242,760	6.0	1,456,560
							0.0	0
～

～

計		595.00	77.9	463.25		1,871,275		13,250,650
								0

⑨年額支払賃料	1,871,275 円　×　12ヶ月　＝　 22,455,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 463.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,455,300 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,347,318 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,107,982 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,250,650 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 124,556 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,232,538 円　　　　（　 214,470 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 6,000 円/㎡　月額支払賃料（　 5,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,212,000 円	202,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,122,765 円	22,455,300　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 796,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,717,000 円	202,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,252,165 円　（　　　　　　 53,052 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	202,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 595.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 × 35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,301,800 円（　　　　　 124,261 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,232,538 円
②総費用	5,252,165 円
③純収益　①－②	15,980,373 円
④建物等に帰属する純収益	12,301,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,678,573 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,456,019 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,909 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,743,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 997,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜中 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市中区伊勢佐木町一丁目４番６	0200000001262-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
横浜中 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 5-1

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　伊藤　孝義

TEL.

鑑定評価額

128,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	950,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度7種最高31m 地区計画等 (100,700)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ4	中低層の各種小売店舗が建ち並ぶ商業地域	北西14.5m市道	水道、ガス、下水	関内 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.1 ｍ、規模　　 99 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

「イセザキモール」商店街の
一角に所在する。

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

関内駅西方

300m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度7種最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

「イセザキモール」商店街の一角に所在し、中低層の各種小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。周辺では建替
えが散見されるほかは格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,370,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中区、西区及び周辺区の最寄駅から徒歩圏の普通商業地域である。主な需要者は店舗等を運営する個人
・法人事業者のほか、賃貸収入を目的とする地場の不動産業者等で、規模によってはマンション業者・機関投資家等も
含まれる。「イセザキモール」は歴史が古く人通りも多く、希少性があるものと判断する。個別性による価格変動が大
きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗の賃貸物件が多い地域で、需要者のうち不動産業者等は収益性に着目し判断を行うことから、その収益性は取引価
格に大きく影響を与える傾向にある。一方、自用目的で取得する事業者もあり、取引市場の価格水準により価格形成が
なされる地域でもある。よって、収益価格との関連にも留意しつつ、市場の実態を反映する比準価格を重視するものと
し、周辺標準地の価格との検討や現下における不動産市場動向等も考慮し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和の継続や雇用・所得環境が改善する
下で、景気は緩やかに回復している。不動産
需要は住宅建設がやや弱含むものの全般的に
は回復基調。

旧来からの商店街の一角に位置し、人通りは
多い。一般的要因の影響による収益性向上の
期待感がある。地価は上昇と判断した。

地域における標準的な画地である。個別的要
因に変動はみられない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.4 ％

+4.0 ％

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４１０ -11	横浜市中区		更地	（　）	長方形	東7.6m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,689)
b	１０７０４０４Ｄ -5	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ台形	北東7.5m市道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０７０４０９ -36	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東5m市道、北西4m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０７０４１０ -21	横浜市西区		更地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,320)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,587,629	100 [ 100.0]	[ 111.5] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	1,475,172	100 [ 105.6]	1,396,943	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,400,000
b	(　 ) 1,168,787	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,247,084	100 [ 87.7]	1,421,989		1,420,000
c	(　 ) 1,148,585	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,213,263	100 [ 73.4]	1,652,947		1,650,000
d	(　 ) 1,078,863	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	1,106,163	100 [ 85.6]	1,292,246		1,290,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +1.28	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +1.04	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,370,000 円／㎡]

横浜中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,548,149	5,318,368	16,229,781	12,484,500	3,745,281	（　0.9395） 3,518,691	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	100,534,029 円　　　　（　 1,020,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	85.00	ＲＣ7	595.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 地区計画等	100 ％	700 ％	700 ％	99 ㎡	7.0 m x 14.1 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸市場の需給動向等を考慮して、７階建の店舗事務所ビルを想定。１・２階は店舗、３～７階は事務所。駐車場はない

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

共用部分を考慮し、標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	70.0	59.50	5,850	348,075	10.0	3,480,750
							0.0	0
2～ 2	店舗	85.00	75.0	63.75	4,970	316,838	8.0	2,534,704
							0.0	0
3～ 7	事務所	85.00	80.0	68.00	3,630	246,840	6.0	1,481,040
							0.0	0
～

～

計		595.00	77.9	463.25		1,899,113		13,420,654
								0

⑨年額支払賃料	1,899,113 円　×　12ヶ月　＝　 22,789,356 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 463.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,789,356 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,367,361 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,421,995 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,420,654 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 126,154 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,548,149 円　　　　（　 217,658 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,899 円/㎡　月額支払賃料（　 5,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,230,000 円	205,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,139,468 円	22,789,356　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 796,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,742,500 円	205,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,318,368 円　（　　　　　　 53,721 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	205,000,000 円	設計監理料率　 334,000 円／㎡　×　 595.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 × 35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,484,500 円（　　　　　 126,106 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,548,149 円
②総費用	5,318,368 円
③純収益　①－②	16,229,781 円
④建物等に帰属する純収益	12,484,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,745,281 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,518,691 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,542 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,534,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,020,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜中 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市中区伊勢佐木町一丁目４番６	0200000001262-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考