鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
横浜中 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 -6

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　伊藤　孝義

TEL.

鑑定評価額

312,000,000 円

１㎡当たりの価格

800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区山手町７３番７				②地積　(㎡)	390 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m 風致地区
	1.2:1	住宅Ｗ2	大中規模住宅が多い高台の著名な住宅地域	南9m市道、東側道	水道、ガス、下水	石川町 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 390 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県内有数の高級住宅地域であ
る。

街

路

基準方位　北　９ｍ
市道

交通

施設

石川町駅東方

850m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

山手ブランドやその希少性に対する需要は底堅い。高級住宅地域として熟成しており、格別な変動要因はなく当
分の間は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 820,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市内で高級、準高級住宅地域を中心とする圏域である。需要者は、県内外の資産家層、富裕層、会
社経営者等を中心とした個人である。供給はさほど多くはないものの、建物品等の高い中古戸建住宅や大邸宅跡地の分
譲宅地売買がみられる。一方、山手ブランドやその希少性に対する需要は底堅く存在し、高値での取引も多い。立地条
件や街路条件、居住環境などによって取引される価格帯には幅があり、総額での中心価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は大中規模の戸建住宅が多い高台の著名な住宅地域である。戸建住宅の一棟貸しや賃貸マンションもみられるが
、需要者は収益性よりも居住の快適性、そして「山手ブランド」を重視して、不動産購入の意思決定を行うことが一般
的である。よって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに周
辺標準地の価格との検討や現下における不動産市場動向等も考慮し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和の継続や雇用・所得環境が改善する
下で、景気は緩やかに回復している。不動産
需要は住宅建設がやや弱含むものの全般的に
は回復基調。

神奈川県有数の高級住宅地域として名声、ブ
ランド力の高い地域であり需要は底堅い。地
域要因の変動は特にみられない。地価はやや
上昇と判断した。

個別的要因に変動はみられない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜中 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４１０Ｄ -49	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
b	１０７０４１０Ｄ -46	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6.5m市道、南西4m、角地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (50,80)
c	１０７０４０２ -7	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ整形	西5m市道、北4.5m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０７０４１１ -20	横浜市神奈川区		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
e	１０７０４１１Ｄ -1	横浜市西区		更地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 614,251	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	643,735	100 [ 83.2]	773,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	805,000
b	(　 ) 594,296	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	649,537	100 [ 82.5]	787,318		819,000
c	(　 ) 617,757	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	609,360	100 [ 78.5]	776,255		807,000
d	(　 ) 1,088,744	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	1,120,036	100 [ 98.6]	1,135,939		1,180,000
e	(　 ) 827,213	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	867,369	100 [ 99.9]	868,237		903,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 820,000 円／㎡]

横浜中 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,978,465	1,864,850	7,113,615	2,676,480	4,437,135	（　0.9739） 4,321,326	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	105,398,195 円　　　　（　 270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	120.00	ＬＳ2	191.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 風致地区	40 ％	80 ％	80 ％	390 ㎡	22.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から貸戸建住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	191.82	100.0	191.82	3,892	746,563	2.0	1,493,126
							1.0	746,563
～

～

～

～

計		191.82	100.0	191.82		746,563		1,493,126
								746,563

⑨年額支払賃料	746,563 円　×　12ヶ月　＝　 8,958,756 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 191.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,958,756 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 358,350 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,600,406 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,493,126 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,334 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 746,563 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 363,725 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,978,465 円　　　　（　 23,022 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,063 円/㎡　月額支払賃料（　 3,892 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,000 円	38,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	358,350 円	8,958,756　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 911,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 326,400 円	38,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,864,850 円　（　　　　　　 4,782 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 191.82 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,676,480 円（　　　　　 6,863 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,978,465 円
②総費用	1,864,850 円
③純収益　①－②	7,113,615 円
④建物等に帰属する純収益	2,676,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,437,135 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,321,326 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,398,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 270,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜中 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市中区山手町７３番７	0200000075156-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
横浜中 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 -6

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　松原　壮太郎

TEL.

鑑定評価額

312,000,000 円

１㎡当たりの価格

800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区山手町７３番７				②地積　(㎡)	390 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m 風致地区
	1.2:1	住宅Ｗ2	大中規模住宅が多い高台の著名な住宅地域	南9m市道、東側道	水道、ガス、下水	石川町 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 390 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　９
ｍ市道

交通

施設

石川町駅東方

850m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

県内有数の高級住宅地域である。山手ブランドやその希少性に対する需要は底堅く、今後とも現状の住環境を維
持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 817,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 268,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市内の高級、準高級住宅地域。需要者は会社経営者、富裕層、資産家層等を中心とした個人である。
供給はさほど多くはないものの、建物品等の高い中古戸建住宅や大邸宅跡地の分譲宅地売買がみられる。一方、山手ブ
ランドやその希少性に対する需要は底堅く存在し、高値での取引も多い。居住環境や立地条件、街路条件などによって
取引される価格帯には幅があるものの、㎡あたり概ね５００～９００千円程度が市場における中心的な価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は大中規模住宅が多い高台の著名な住宅地域である。地域内には賃貸マンションもみられるが、これらが投資物
件として取引されることはさほど多くはない。需要者は収益性よりも居住の快適性や生活の利便性、そして「山手ブラ
ンド」を重視して、不動産購入の意思決定を行うことが一般的である。価格の調整に際しては、収益価格を参考にとど
め、市場性を反映した比準価格を標準とし、更に周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の緩やかな回復が続く中、生活利便性の
高い地域を中心に住宅地の需要は好調さを維
持している。今後は物価や金利動向等に注意
が必要である。

県内有数の高級住宅地であり、山手ブランド
やその希少性に対する底堅い需要が存在する
。地価は引き続き堅調に推移するものと思料
する。

個別的要因の変動は特にみられない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜中 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４１０Ｄ -46	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6.5m市道、南西4m、角地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (50,80)
b	１０７０４１０Ｄ -53	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北7.5m、二方路		１低専高度1種最高10m 風致地区 (50,80)
c	１０７０４０９Ｄ -4	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０７０４０２ -12	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	南8m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 594,296	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	647,899	100 [ 82.7]	783,433	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	815,000
b	(　 ) 653,877	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	650,796	100 [ 82.7]	786,936		818,000
c	(　 ) 427,218	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	427,637	100 [ 54.5]	784,655		816,000
d	(　 ) 543,406	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	536,020	100 [ 67.8]	790,590		822,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 817,000 円／㎡]

横浜中 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,943,647	1,863,746	7,079,901	2,676,480	4,403,421	（　0.9739） 4,288,492	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	104,597,366 円　　　　（　 268,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	120.00	ＬＳ2	191.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 風致地区	40 ％	80 ％	80 ％	390 ㎡	22.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から貸戸建住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	191.82	100.0	191.82	3,880	744,262	1.0	744,262
							1.0	744,262
～

～

～

～

計		191.82	100.0	191.82		744,262		744,262
								744,262

⑨年額支払賃料	744,262 円　×　12ヶ月　＝　 8,931,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 191.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,931,144 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 357,246 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,573,898 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	744,262 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,145 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 744,262 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 362,604 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,943,647 円　　　　（　 22,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,047 円/㎡　月額支払賃料（　 3,880 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,000 円	38,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	357,246 円	8,931,144　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 911,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 326,400 円	38,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,863,746 円　（　　　　　　 4,779 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 191.82 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,676,480 円（　　　　　 6,863 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,943,647 円
②総費用	1,863,746 円
③純収益　①－②	7,079,901 円
④建物等に帰属する純収益	2,676,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,403,421 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,288,492 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,996 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,597,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜中 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市中区山手町７３番７	0200000075156-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考