鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
横浜西 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-8

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　峰崎　泰生

TEL.

鑑定評価額

497,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,860,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区南幸２丁目１７番７｢南幸２－１７－７｣				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度7種最高31m 特別用途地区 (100,700)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ10	中小規模の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西25m市道	水道、ガス、下水	横浜 540m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 18.2 ｍ、規模　　 191 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特定用途地区の指定がある。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

横浜駅西方

540m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度7種最高31m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域としての熟成度は高い。近隣での建替え事業が進捗する中、一層
の商業繁華性の高まりが期待される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,260,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は、西区及び神奈川区・中区の他、新横浜エリア、川崎駅周辺、東京都区部南部を含む商業地域の圏域で
ある。②主たる需要者は、収益性に着目してビル運営を行う投資法人等の機関投資家、不動産業者等が中心である。③
横浜駅周辺の再開発や建て替え計画の進展により収益性の更なる向上が期待されている。④周辺商業地については取引
規模がまちまちであり、需要者の想定する用途にも価格は左右されるため中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、横浜駅西口の主要商業地域の一角であり、同一需給圏は広域的である。比準価格は横浜駅周辺の他、東京
都内まで事例収集範囲を広げ適切な事例を採用して試算した価格であり信頼性が高い。収益性を中心に価格形成が行わ
れる地域であることから諸元の把握を適切に行って試算した収益価格も地域特性を反映している。以上より、比準価格
と収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高騰、建築業界の人手不足から物件取得
・建設スケジュールはシビアになっているが
、立地条件良好な物件に対する需要は依然旺
盛である。

令和５年１２月１５日に周辺にオープンした
ＣｅｅＵ　Ｙｏｋｏｈａｍａ、近接地での建
替え事業の進捗の波及が期待される。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４０１ -1	横浜市西区		貸家建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)
b	１０７０４０１ -21	横浜市神奈川区		底地	（　）	長方形	東11m市道、南6m、準角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,500)
c	１０７０４１０Ｄ -528	横浜市港北区		その他	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 高度地区 (100,800)
d	１０７０４０６Ｄ -1	横浜市西区		建付地	（　）	不整形	南西24.9m県道、北西6m、北西4m、三方路		商業高度7種最高31m (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,700,632	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,107,702	100 [ 137.8]	2,980,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,980,000
b	(　 929,985) 4,649,925	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	5,114,918	100 [ 161.9]	3,159,307		3,160,000
c	(　 ) 1,557,324	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,753,547	100 [ 68.2]	2,571,183		2,570,000
d	(　 ) 3,058,530	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,134,993	100 [ 114.8]	2,730,830		2,730,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +80.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,650,000 円／㎡]

横浜西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,770,441	12,477,562	44,292,879	28,196,700	16,096,179	（　0.9395） 15,122,360	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	432,067,429 円　　　　（　 2,260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	145.00	ＲＣ9F1B	1,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	700 ％	700 ％	191 ㎡	10.5 m x 18.2 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗　２階～８階事務所、地下１階駐車場

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

同種・同構造の標準的割合を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.00	70.0	101.50	5,455	553,683	10.0	5,536,830
							0.0	0
2～ 9	事務所	145.00	85.0	123.25	4,364	537,863	6.0	3,227,178
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	145.00

～

～

計		1,450.00	75.0	1,087.50		4,856,587		31,354,254
								0

⑨年額支払賃料	4,856,587 円　×　12ヶ月　＝　 58,279,044 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,087.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,279,044 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,604,743 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,474,301 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,354,254 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 294,730 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,410 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,770,441 円　　　　（　 297,227 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,500 円/㎡　月額支払賃料（　 5,455 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,778,000 円	463,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,403,162 円	60,079,044　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,434,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,935,500 円	463,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	463,000 円	463,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	463,000 円	463,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,477,562 円　（　　　　　　 65,328 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	463,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 × 35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,196,700 円（　　　　　 147,627 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,770,441 円
②総費用	12,477,562 円
③純収益　①－②	44,292,879 円
④建物等に帰属する純収益	28,196,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,096,179 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,122,360 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,175 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 432,067,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,260,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜西 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市西区南幸二丁目１７番７	0200000132092-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
横浜西 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-8

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　岩田　正男

TEL.

鑑定評価額

493,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,580,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,860,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区南幸２丁目１７番７｢南幸２－１７－７｣				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度7種最高31m 特別用途地区 (100,700)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ10	中小規模の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西25m市道	水道、ガス、下水	横浜 540m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中高層の店舗事務所ビルが建
並ぶ横浜駅西口地区の商業地
域である。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

横浜駅西方

540m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度7種最高31m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域としてほぼ熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。
近接するダイエー跡地の開発が進み需要は概ね堅調であり、地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,030,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市中心部の高度商業地域である。横浜駅勢圏の商業地であり横浜に拠点を置く企業や不動産業者が需
要者の中心で、東京圏の法人事業者・投資家等も含まれる。横浜駅西口は人通りが多く、みなとみらい地区や周辺地域
の開発も重なり、商業地の需要は堅調に推移している。商業地の取引は個別性が強く中心となる価格帯は見出しがたい
ものの、概ね１㎡あたり２５０～３５０万円程度、総額では５～７億程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

横浜駅勢圏においては、賃貸ビルのほか地元企業の自社ビルも多くみられる。本近隣地域及び周辺地域においては企業
の自己利用目的の取引もあるため、需要者は投資物件としての収益性とともに、市場での取引価格に重きを置いて行動
する傾向にある。また、駅近の物件は希少性から高値の取引となることもある。よって、本件では市場の実態を反映し
た比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向にあり、不動産に対
する需要も概ね堅調である。

横浜駅西口商圏で概ね繁華性がある商業地域
のため、需要は高い。店舗収益は改善してお
り、事務所需要は概ね堅調である。

概ね繁華性のある通りに接面し、店舗や事務
所立地に優れるが、ダイエー跡地の開発に期
待感が見られる。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４０６Ｄ -1	横浜市西区		建付地	（　）	不整形	南西24.9m県道、北西6m、北西4m、三方路		商業高度7種最高31m (100,500)
b	１０７０４０１Ｄ -42	横浜市神奈川区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,480)
c	１０７０４１１Ｄ -12	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、中間画地		商業高度地区7種 (90,560)
d	１０７０４０１Ｄ -72	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北西20m市道、南西16.5m、角地		商業特別用途地区高度地区 (100,675)
e	１０７０４０１Ｄ -74	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、南西8m、角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,058,530	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	3,020,225	100 [ 113.4]	2,663,338	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,660,000
b	(　 ) 2,660,935	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,833,896	100 [ 90.8]	3,121,031		3,120,000
c	(　 ) 2,225,398	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,425,684	100 [ 89.3]	2,716,331		2,720,000
d	(　 ) 2,022,617	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,070,775	100 [ 98.8]	2,095,926		2,100,000
e	(　 ) 2,104,522	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,116,548	100 [ 84.3]	2,510,733		2,510,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,650,000 円／㎡]

横浜西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,066,321	12,405,434	42,660,887	28,196,700	14,464,187	（　0.9395） 13,589,104	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	388,260,114 円　　　　（　 2,030,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	145.00	ＲＣ9F1B	1,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	700 ％	700 ％	191 ㎡	10.5 m x 18.2 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階付９階建の店舗事務所ビルを想定。１階は店舗、２～９階は事務所で全てフロアー貸し。地下は駐車場で５台。

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	145.00

1～ 1	店舗	145.00	70.0	101.50	5,286	536,529	10.0	5,365,290
							0.0	0
2～ 9	事務所	145.00	85.0	123.25	4,229	521,224	6.0	3,127,344
							0.0	0
～

～

計		1,450.00	75.0	1,087.50		4,706,321		30,384,042
								0

⑨年額支払賃料	4,706,321 円　×　12ヶ月　＝　 56,475,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,087.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,475,852 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,496,551 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,779,301 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,384,042 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 285,610 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,410 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,066,321 円　　　　（　 288,305 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,250 円/㎡　月額支払賃料（　 4,229 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,778,000 円	463,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,331,034 円	58,275,852　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,434,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,935,500 円	463,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	463,000 円	463,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	463,000 円	463,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,405,434 円　（　　　　　　 64,950 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	463,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 × 35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,196,700 円（　　　　　 147,627 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,066,321 円
②総費用	12,405,434 円
③純収益　①－②	42,660,887 円
④建物等に帰属する純収益	28,196,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,464,187 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,589,104 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,147 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 388,260,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,030,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜西 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市西区南幸二丁目１７番７	0200000132092-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考