鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
横浜西 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-3

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　長尾　ゆき子

TEL.

鑑定評価額

176,000,000 円

１㎡当たりの価格

840,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区平沼１丁目４６番３｢平沼１－３－１７｣				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m (100,600)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ8	店舗、マンション、事務所等が混在する商業地域	北東22m県道	水道、ガス、下水	横浜 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 209 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ　県道

交通

施設

横浜駅南西方

600m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層店舗事務所ビルや店舗付マンションが多い幹線道路沿いの商業地域。横浜駅徒歩圏であるため、需要は更
に高まっており、今後は容積率を活かした高層店舗付共同住宅地域へと熟成するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 855,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 717,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市及び隣接市の普通商業地域の範囲。当該地域に地縁的選好性のある企業や不動産業者が需要者の中
心で、東京圏の法人事業者・投資家等も含まれる。横浜駅徒歩圏内の高容積率の地域のため、マンション適地でもあり
デベロッパーも需要者となっている。横浜駅圏は東口からみなとみらい地区の発展も重なり、商業地の需要は更に高ま
っているが、商業地域の取引は個別性が強く中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

横浜駅圏では、賃貸ビルやマンションのほか地元企業の自社ビルも散見される。当該地域及び周辺では企業の自用目的
の取引もあり、需要者は投資物件としての収益性とともに、市場での取引価格にも着目し行動している。また、マンシ
ョンデベロッパーは投資採算性を重視しており、駅近くで高容積率の物件は希少性から高値の取引となることもある。
よって、本件では比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    740,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安や人手不足等経済情勢の先行きが不透明
で、建築費高騰の懸念もあるが、不動産市場
は概ね堅調である。需要は用途・地域により
差異が認められる

繁華性は普通程度の商業地域だが、横浜駅か
ら徒歩圏のため需要は更に高まっている。地
価は昨今の経済情勢から上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４０１ -7	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	北東27m県道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
b	１０７０４０４Ｄ -8	横浜市西区		更地	（　）	不整形	北西30m国道、南東6m、二方路		商業高度7種最高31m (100,500)
c	１０７０４０７Ｄ -16	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０７０４０７ -7	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	不整形	北西19m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)
e	１０７０４０６ -17	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業高度6種最高20m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 886,737	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	930,187	100 [ 104.7]	888,431	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	888,000
b	(　 ) 405,051	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	473,270	100 [ 57.0]	830,298		830,000
c	(　 ) 890,819	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	933,578	100 [ 104.9]	889,969		890,000
d	(　 ) 599,520	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	673,987	100 [ 84.6]	796,675		797,000
e	(　 ) 701,100	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	735,454	100 [ 84.5]	870,360		870,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 855,000 円／㎡]

横浜西 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,646,767	8,938,764	31,708,003	25,792,200	5,915,803	（　0.9374） 5,545,474	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	149,877,676 円　　　　（　 717,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	ＲＣ8	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	209 ㎡	12.5 m x 16.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階は１ＤＫの共同住宅を想定。各階４戸。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	70.0	105.00	4,868	511,140	8.0	4,089,120
							0.0	0
2～ 8	住宅	150.00	90.0	135.00	3,213	433,755	1.0	433,755
							1.0	433,755
～

～

～

計		1,200.00	87.5	1,050.00		3,547,425		7,125,405
								3,036,285

⑨年額支払賃料	3,547,425 円　×　12ヶ月　＝　 42,569,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,569,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,405,528 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,163,572 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,125,405 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,554 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,036,285 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,417,641 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,646,767 円　　　　（　 194,482 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,900 円/㎡　月額支払賃料（　 4,868 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,484,000 円	414,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,702,764 円	42,569,100　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 405,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,519,000 円	414,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	414,000 円	414,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	414,000 円	414,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,938,764 円　（　　　　　　 42,769 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	414,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,792,200 円（　　　　　 123,408 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,646,767 円
②総費用	8,938,764 円
③純収益　①－②	31,708,003 円
④建物等に帰属する純収益	25,792,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,915,803 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,545,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,533 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,877,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 717,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜西 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市西区平沼一丁目４６番３	0200000181662-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
横浜西 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-3

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　坂本　圭一

TEL.

鑑定評価額

176,000,000 円

１㎡当たりの価格

840,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区平沼１丁目４６番３｢平沼１－３－１７｣				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m (100,600)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ8	店舗、マンション、事務所等が混在する商業地域	北東22m県道	水道、ガス、下水	横浜 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

横浜駅南西方

600m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、マンション、事務所等が混在する商業地域で、格別の変動要因はなく当分は現状を維持するものと予測す
る。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 865,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 712,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ京浜東北・根岸線、京浜急行線、地下鉄ブルーライン、みなとみらい線及び相鉄線沿線で、西区、
中区、南区、神奈川区に至る圏域の商業地域である。需要者は、賃貸経営または不動産投資を行う法人及び個人、マン
ション事業者などが中心である。横浜中心部に近い商業地域では、マンション用地としての需要もあり、需要は堅調で
ある。需給の中心となる価格帯は、土地価格で１㎡あたり７０万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗、マンション、事務所等が混在する商業地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価格で
、手法の各過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸物件が多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないため低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益
価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利先高観、物価上昇基調により不安定な状
況であるが、不動産価格は高止まりしている
。

横浜駅東口から徒歩圏内の商業地域で、上層
階のマンション利用が可能なため需要は堅調
で、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４０３Ｄ -126	横浜市西区		建付地	（　）	不整形	北西22m市道、東4m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
b	１０７０４０３Ｄ -1	横浜市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,240)
c	１０７０４０１ -28	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	南東11m市道、北東6m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０７０４０５ -37	横浜市西区		更地	（　）	不整形	西11m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 713,719	100 [ 100.0]	[ 122.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	889,415	100 [ 97.8]	909,422	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	909,000
b	(　 ) 805,542	100 [ 100.0]	[ 123.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	991,622	100 [ 81.9]	1,210,772		1,210,000
c	(　 ) 723,658	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	772,366	100 [ 89.3]	864,912		865,000
d	(　 ) 804,812	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	963,092	100 [ 87.2]	1,104,463		1,100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +5.7	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 865,000 円／㎡]

横浜西 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にある宅地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,282,074	10,987,950	31,294,124	25,418,400	5,875,724	（　0.9374） 5,507,904	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	148,862,270 円　　　　（　 712,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	ＲＣ8	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	209 ㎡	12.5 m x 16.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階共同住宅（１ＤＫ、各階４戸）。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種・同構造の標準的割合を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	70.0	105.00	5,000	525,000	6.0	3,150,000
							0.0	0
2～ 8	住宅	150.00	90.0	135.00	3,350	452,250	1.0	452,250
							1.0	452,250
～

～

～

計		1,200.00	87.5	1,050.00		3,690,750		6,315,750
								3,165,750

⑨年額支払賃料	3,690,750 円　×　12ヶ月　＝　 44,289,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,289,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,543,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,745,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,315,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,105 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,165,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,478,089 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,282,074 円　　　　（　 202,307 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,025 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,080,000 円	408,000,000　×　　　　 1.0 ％
②維持管理費	2,214,450 円	44,289,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 409,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,468,000 円	408,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,987,950 円　（　　　　　　 52,574 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	408,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,418,400 円（　　　　　 121,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,282,074 円
②総費用	10,987,950 円
③純収益　①－②	31,294,124 円
④建物等に帰属する純収益	25,418,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,875,724 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,507,904 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,354 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,862,270 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 712,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜西 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市西区平沼一丁目４６番３	0200000181662-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考