別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜西 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 -9 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　松原　壮太郎   TEL.
鑑定評価額 268,000,000 円  １㎡当たりの価格 680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区中央１丁目４番３
｢中央１－３６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 394  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,500)

1:1		 共同住宅

ＲＣ10		 中高層の共同住宅等
が建ち並ぶ住宅地域
 南東29m国道、三方路 水道、ガス、下水 戸部

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   170 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       394 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２９ｍ国道 交通

施設		 戸部駅南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。当面は現状のままで推移していくものと予測する
。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
側道セットバック　　　　　　　　  -2.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    705,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              668,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び隣接する川崎市などで、最寄駅から徒歩圏内に所在する中高層住宅地域である。需要者は東京
方面や横浜中心部へ通勤する一次取得者層をターゲットとするマンションデベロッパーや不動産会社等が中心となる。
交通利便性や生活利便性が良好な最寄駅徒歩圏におけるマンション素地需要は依然底堅い状態にある。取引される価格
はまちまちであり、中心となる価格帯を見出しにくいが、立地条件や画地規模等を反映した個別性の強いものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄駅から徒歩圏内かつ国道沿いの中高層マンションが建ち並ぶ地域であり、主たる需要者は大手不動産会
社、マンションデベロッパー等が中心となる。よって、価格の調整にあたっては、マンション素地取引事例等を比準し
て求められ、実証的かつ市場性を反映した比準価格と、マンションデベロッパー等の投資採算性を反映した開発法によ
る価格とを共に重視することが妥当と判断、更に周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復が続く中、生活利便性の
高い地域を中心に住宅地の需要は好調さを維
持している。今後は物価や金利動向等に注意
が必要である。

国道沿いの中高層の共同住宅等が建ち並ぶ住
宅地域であり、また、最寄駅へも平坦徒歩圏
であることから、マンション素地としての需
要は底堅い。

個別的要因の変動は特にみられない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０１
-13		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
北東4m、角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
b １０７０４
０６
-5		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
北4m、角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
c １０７０４
０７
-15		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6.5m市道
、北西2.7m、
準角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０７０４
０３Ｄ
-2		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
南8.1m、西4m、
三方路
近商
高度6種最高20m
(95,275)
e １０７０４
０２
-25		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
469,469  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
457,397 		 100
[  63.5]
720,310 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.4

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.4]
　　　　 100
738,000 
b (　           ) 
442,436  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
436,115 		 100
[  63.2]
690,055 
707,000 
c (　           ) 
437,299  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
459,849 		 100
[  67.0]
686,342 
703,000 
d (　           ) 
397,578  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
419,966 		 100
[  61.6]
681,763 
698,000 
e (　           ) 
434,342  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
444,332 		 100
[  63.7]
697,538 
714,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.9 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.6 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    705,000 円／㎡]  



横浜西 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲用マンションを想定し、開発法を採用したため、収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 標準地の最有効使用が分譲用マンションの敷地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,268,241,124 
1,005,153,887 
12 
833,000 
1,959.76 
420,000 
2,454.03 
⑧開発法による価格 　　          263,087,237 円　　　　（　              668,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 -9　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
394 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  394.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
291.05 ㎡  2,454.03 ㎡  1,959.76 ㎡  494.27 ㎡  1,959.76 ㎡  ＲＣ・9F
 (    32 戸)
 61㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      73.9 ％）  （     622.9 ％）  （     497.4 ％）  （     125.4 ％）  （     79.86 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
100 ％ 
500 ％ 
500 ％ 		 間口

奥行		   19.3 ｍ

  20.4 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   29.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 833,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    833,000 円／㎡　　×　　     1,959.76 ㎡　　＝　　　　       1,632,480,080 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,632,480,080 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   420,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   436,800 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    436,800 円／㎡　　×　　　   2,454.03 ㎡　　＝　　　　       1,071,920,304 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,632,480,080 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         179,572,809 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,251,493,113 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金 10 ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 28 ヶ月  販売収入(3期目) 28 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 81,624,004 円  (      5 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　           72,882,073 円 
販売総額(2期) 81,624,004 円  (      5 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　           67,576,513 円 
販売総額(3期) 1,469,232,072 円  (     90 ％) ×　　0.7676  （     28 ヶ月） ＝　　        1,127,782,538 円 
収入合計 － － － － 1,268,241,124 円 
支出 建築工事費(1期) 107,192,030 円  (     10 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           97,534,028 円 
建築工事費(2期) 107,192,030 円  (     10 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　           89,580,379 円 
建築工事費(3期) 857,536,243 円  (     80 ％) ×　　0.7676  （     28 ヶ月） ＝　　          658,244,820 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 107,743,685 円  (     60 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           98,035,979 円 
販売管理費(2期) 71,829,124 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           61,758,681 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,005,153,887 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,268,241,124 円　　－　　　　　　        1,005,153,887 円　　＝　　　　　           263,087,237 円 

              668,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 横浜西 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区中央１丁目４番３
 0200000107457-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜西 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 -9 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　孝義   TEL.
鑑定評価額 268,000,000 円  １㎡当たりの価格 680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区中央１丁目４番３
｢中央１－３６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 394  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,500)

1:1		 共同住宅

ＲＣ10		 中高層の共同住宅等
が建ち並ぶ住宅地域
 南東29m国道、三方路 水道、ガス、下水 戸部

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   170 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.3 ｍ、奥行　約　　  20.4 ｍ、規模　　       394 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 接面道路は都市計画道路で価
格時点現在拡幅の事業中であ
る。		 街

路		 ２９ｍ国道 交通

施設		 戸部駅南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いで地勢平坦な中高層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、格別な変動要因はなく当分の間は現状を
維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
セットバック部分　　　　　　　　  -2.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    715,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              666,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね西区、中区、神奈川区、鶴見区、港北区、川崎区、幸区、中原区の最寄駅から徒歩圏のマンション
の立地が可能な地域。需要者の中心はマンションディベロッパーである。横浜市中心部への接近性に優れ、容積率が５
００％であることからマンション適地として希少性は高く、地価は上昇傾向である。マンション適地の取引価格は規模
や立地等によりばらつきが大きく、希少性の高い土地については高値での取引も見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はマンション需要が認められる地域に存し、相応の画地規模を有する取引事例から求めており信頼性が高い。
開発法による価格は不動産開発業者のマンション分譲を前提とした投資採算性を反映した価格で建築費、販売価格等の
想定は妥当で信頼性が高い。典型的な需要者は市場性及び投資採算性をいずれも重視すると考えられる。よって、比準
価格と開発法による価格を関連づけ、現下における不動産市場動向等も考慮し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和の継続や雇用・所得環境が改善する
下で、景気は緩やかに回復している。不動産
需要は住宅建設がやや弱含むものの全般的に
は回復基調。

横浜市中心部への接近性に優れる地域である
ことから、マンション適地としての需要は旺
盛であり、地価は上昇傾向にある。


三方路で利便性、利用効率に優れるが、背面
道のセットバック部分が含まれる。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０９
-33		 横浜市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
b １０７０４
０４Ｄ
-8		 横浜市西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西30m国道、
南東6m、
二方路
商業
高度7種最高31m
(100,500)
c １０７０４
０６
-5		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
北4m、角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０７０４
１１
-22		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西11.4m市
道、東8m、
角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
523,315  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
552,621 		 100
[  73.7]
749,825 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.4

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.4]
　　　　 100
768,000 
b (　           ) 
405,051  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
455,264 		 100
[  86.4]
526,926 
540,000 
c (　           ) 
442,436  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
448,879 		 100
[  69.9]
642,173 
658,000 
d (　           ) 
610,053  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
627,229 		 100
[  89.4]
701,598 
718,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    715,000 円／㎡]  



横浜西 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用が分譲マンションであるため、収益還元法は適用しない
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションを最有効使用と判定したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,278,898,614 
1,016,560,501 
12 
840,000 
1,959.76 
425,000 
2,454.03 
⑧開発法による価格 　　          262,338,113 円　　　　（　              666,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 -9　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
394 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  394.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
291.05 ㎡  2,454.03 ㎡  1,959.76 ㎡  494.27 ㎡  1,959.76 ㎡  ＲＣ・9F
 (    32 戸)
 61㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      73.9 ％）  （     622.9 ％）  （     497.4 ％）  （     125.4 ％）  （     79.86 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
100 ％ 
500 ％ 
500 ％ 		 間口

奥行		   19.3 ｍ

  20.4 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   29.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 840,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    840,000 円／㎡　　×　　     1,959.76 ㎡　　＝　　　　       1,646,198,400 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,646,198,400 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   425,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   442,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    442,000 円／㎡　　×　　　   2,454.03 ㎡　　＝　　　　       1,084,681,260 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,646,198,400 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         181,081,824 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,265,763,084 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金 10 ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 28 ヶ月  販売収入(3期目) 28 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 82,309,920 円  (      5 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　           73,494,528 円 
販売総額(2期) 82,309,920 円  (      5 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　           68,144,383 円 
販売総額(3期) 1,481,578,560 円  (     90 ％) ×　　0.7676  （     28 ヶ月） ＝　　        1,137,259,703 円 
収入合計 － － － － 1,278,898,614 円 
支出 建築工事費(1期) 108,468,126 円  (     10 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           98,695,148 円 
建築工事費(2期) 108,468,126 円  (     10 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　           90,646,813 円 
建築工事費(3期) 867,745,008 円  (     80 ％) ×　　0.7676  （     28 ヶ月） ＝　　          666,081,068 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 108,649,094 円  (     60 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           98,859,811 円 
販売管理費(2期) 72,432,730 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           62,277,661 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,016,560,501 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,278,898,614 円　　－　　　　　　        1,016,560,501 円　　＝　　　　　           262,338,113 円 

              666,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 横浜西 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区中央１丁目４番３
 0200000107457-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考