令和7年1月15日　提出 横浜西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜西 -2 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　石﨑　俊司   TEL.

鑑定評価額 530,000,000 円  １㎡当たりの価格 561,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 400,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市西区岡野２丁目１７番９ ｢岡野２－１７－１５｣ ②地積 　(㎡) 944   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高20m (80,200) 台形 1.5:1 共同住宅 ＲＣ6 マンション、アパー ト等が混在する住宅 地域 北西10m市道、背面道 水道、ガス、下水 平沼橋 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 各線横浜駅より徒歩圏であり 商業施設も配置されているこ とから利便性は高い。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 平沼橋駅北西方 750m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度4種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地としての熟成度は高く、特段の変動要因はなく、当分は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    573,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              521,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内における各線沿線の最寄駅より概ね徒歩圏内の共同住宅素地が存する圏域一帯と判定した。主た る需要者は分譲事業採算性に選好性を有する開発事業者となる。本件対象標準地の最寄駅は平沼橋で、徒歩による接続 が可能であることから交通の利便性は概ね良好といえる。圏内市場における取引は開発素地の供給が中心で取引価格は 敷地の規模、許容容積率等により様々となり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上述の通り典型的な需要者は概ね開発事業者に限定される。その有する選好性上、事業の採算性を重視して取引条件、 その可否についての意思決定を行うと予測されるため開発法による価格には一定の規範性が認められるが、一方で実市 場において成立した代替競争不動産にかかる取引価格を反映した比準価格の説得力は依然高いものである。拠って本件 では比準価格を重視し、開発法による価格からの検証を行うことで鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    510,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価・建築費上昇や金融情勢の変動に懸念が あるものの宅地需要、投資需要共に堅調であ る。今後とも不動産市況に十分に注視する必 要がある。 横浜駅勢圏の利便性高い地域のためマンショ ン需要は旺盛で新築分譲相場は高値安定し、 マンション用地は競合等により上昇傾向を持 続している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％