別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜神奈川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 5-2 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　福田　哲   TEL.
鑑定評価額 87,900,000 円  １㎡当たりの価格 460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市神奈川区三ツ沢中町１３番７外
｢三ツ沢中町５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中低層の店舗併用住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北22m国道 水道、ガス、下水 三ツ沢下町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中層の共同住宅、一般住宅も
混在するほか、駐車場等の空
地も見受けられる。		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 三ツ沢下町駅西方

400m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近年、地域では事業所等の跡地について中層の共同住宅への建て替えが見られており、今後も同様の傾向が持続
することが見込まれている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    473,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    328,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川区及び周辺区における概ね同等の収益性を有する商業地域一帯であり、特に代替・競争の関係が強
く認められるのは幹線街路沿いの商業地域である。主な需要者は中小規模の画地については地場の事業者が、一定規模
以上の画地については大型量販店やチェーン展開の店舗等の事業者が認められる。繁華性に変化は無いが堅調な収益物
件用地需要の影響から地価は上昇傾向にある。商業地の取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の典型的な需要者は、自ら商売を行う場合には背後地の商圏や顧客の流動性等商業収益に関する検討を行い、賃
貸目的の場合には空室率や賃料相場等賃貸事業収益に関する検討を行うのが一般的である。しかし地域においては自用
での利用が中心で収益物件の取引は多くは見られていない。市場実態を鑑みるに収益価格の相対的規範性は低位に止ま
る。代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を参酌し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    567,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[138.1]		 [100.0]
100		 460,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    425,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横浜市中心部の商業地は、安定的な収益性の
維持、再開発事業の進捗に伴う繁華性向上へ
の期待感などを背景に、上昇基調を維持して
いる。

賃貸住宅需要が旺盛な利便性高い立地にある
ため、堅調な収益物件用地需要の影響を受け
て地価の上昇は拡大している。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.8
環境　　　　　　 +25.5
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜神奈川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
１１
-28		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m国道、
南3m、二方路
近商
高度地区6種
(100,300)
b １０７０４
１０
-31		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東27m県道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
c １０７０４
０５
-32		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北37.5m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
d １０７０４
１１Ｄ
-19		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東18m市道、
中間画地
準工
高度地区5種
(70,200)
e １０７０４
１０Ｄ
-520		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西30m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
759,724  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
787,753 		 100
[ 107.0]
736,218 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
736,000 
b (　           ) 
504,611  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
522,777 		 100
[ 113.5]
460,596 
461,000 
c (　           ) 
448,730  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.4]
586,096 		 100
[ 124.5]
470,760 
471,000 
d (　           ) 
490,199  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
522,552 		 100
[ 103.5]
504,881 
505,000 
e (　           ) 
354,997  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
377,717 		 100
[  82.5]
457,839 
458,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -21.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  +3.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.7 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    473,000 円／㎡]  



横浜神奈川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,609,237 
3,601,040 
13,008,197 
10,521,000 
2,487,197 		 （　0.9571）
2,380,496 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     62,644,632 円　　　　（　    328,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜神奈川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 155.39 ＲＣ4 533.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   191 ㎡     12.0 m x   15.6 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸を想定。２階以上の共同住宅は単身者または小家族向け、平均専有面積約３８㎡ ⑦有効率　  81.5 ％
の理由		 同種同品等の建物における標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
149.23 
61.7 
92.06 
4,406 
405,616 		 6.0  2,433,696 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
129.39 
88.2 
114.18 
2,910 
332,264 		 1.0  332,264 
1.0  332,264 

 3～ 4		 住宅
127.19 
89.8 
114.18 
2,950 
336,831 		 1.0  336,831 
1.0  336,831 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
533.00 
81.5 
434.60 

1,411,542 		 3,439,622 
1,005,926 
⑨年額支払賃料      1,411,542 円　×　12ヶ月　＝　      16,938,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     434.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,938,504 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       846,925 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,091,579 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,439,622 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,676 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,005,926 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         484,982 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,609,237 円　　　　（　        86,959 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,428 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,406 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜神奈川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,002,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 677,540 円  　　　       16,938,504　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      168,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,419,500 円  　　　　    167,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,601,040 円　（　　　　　　        18,854 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 167,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     533.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0587 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,521,000 円  
（　　　　　        55,084 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,609,237 円      
②総費用 3,601,040 円      
③純収益　①－② 13,008,197 円      
④建物等に帰属する純収益 10,521,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,487,197 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,380,496 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,463 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,644,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     328,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜神奈川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市神奈川区三ツ沢中町１３番７
 0205000097906-0000
2 　横浜市神奈川区三ツ沢中町１３番８
 0205000097907-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜神奈川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 5-2 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.
鑑定評価額 87,900,000 円  １㎡当たりの価格 460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市神奈川区三ツ沢中町１３番７外
｢三ツ沢中町５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中低層の店舗併用住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北22m国道 水道、ガス、下水 三ツ沢下町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       191 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿いの普通商業地域 街

路		 ２２ｍ　国道 交通

施設		 三ツ沢下町駅西方

400m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗事務所ビルや賃貸マンション等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域で概ね熟成している。最寄駅に近
く今後は容積率を活かした利用が進むものと予測する。需要は高く地価は更に上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    358,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川区及び周辺区の商業地域の範囲。需要者は当該地域に地縁的選好性がある事業者や賃貸業目的の不
動産業者、投資家等が中心で、最寄駅から近いためマンション用地目的のデベロッパーも含まれる。商業地の事例は少
なく個別性があるため、中心となる価格帯を見いだすのは困難な状況である。駅近くの商業地は特に需要が高まってお
り、市場参加者は収益性とともに駅至近の希少性にも着目している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域の繁華性は普通程度で、店舗等の賃料水準は上昇していないが、住宅の賃料は安定している。中心となる需要
者のうち不動産業者等は収益性に着目し判断を行うことから、収益価格が重視される。一方、自用目的で取得する事業
者やマンションデベロッパーによる需要もあり、取引市場により価格形成がなされる地域でもある。よって、本件では
比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    567,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[138.2]		 [100.0]
100		 460,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    425,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安や人手不足等経済情勢の先行きが不透明
で、建築費高騰の懸念もあるが、不動産市場
は概ね堅調である。需要は用途・地域により
差異が認められる

国道沿いの商業地域で、車両交通量は多いが
繁華性は普通程度。最寄駅に近くマンション
適地の需要は更に高まっており、地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜神奈川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
１１
-28		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m国道、
南3m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０７０４
０１Ｄ
-6		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西8m市道、
北東4m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０７０４
１０
-35		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8.1m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
d １０７０４
０５
-32		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北37.5m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
759,724  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
774,476 		 100
[ 108.2]
715,782 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
716,000 
b (　           ) 
454,810  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
470,265 		 100
[  99.5]
472,628 
473,000 
c (　           ) 
418,159  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
429,449 		 100
[  96.9]
443,188 
443,000 
d (　           ) 
448,730  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.4]
586,096 		 100
[ 119.0]
492,518 
493,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -21.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    470,000 円／㎡]  



横浜神奈川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,095,323 
3,670,194 
13,425,129 
10,710,000 
2,715,129 		 （　0.9571）
2,598,650 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     68,385,526 円　　　　（　    358,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜神奈川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 155.39 ＲＣ4 533.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   191 ㎡     12.0 m x   15.6 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロアー貸し、２～４階は平均面積３８㎡の１ＤＫの９戸。駐車場はない ⑦有効率　  81.5 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
149.23 
61.7 
92.06 
4,332 
398,804 		 5.0  1,994,020 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
129.39 
88.2 
114.18 
3,076 
351,218 		 1.0  351,218 
1.0  351,218 

 3～ 3		 住宅
127.19 
89.8 
114.18 
3,076 
351,218 		 1.0  351,218 
1.0  351,218 

 4～ 4		 住宅
127.19 
89.8 
114.19 
3,076 
351,248 		 1.0  351,248 
1.0  351,248 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
533.00 
81.5 
434.61 

1,452,488 		 3,047,704 
1,053,684 
⑨年額支払賃料      1,452,488 円　×　12ヶ月　＝　      17,429,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     434.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,429,856 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       871,493 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,558,363 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,047,704 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,953 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,053,684 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         508,007 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,095,323 円　　　　（　        89,504 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,332 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜神奈川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,020,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 697,194 円  　　　       17,429,856　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      168,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,445,000 円  　　　　    170,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,670,194 円　（　　　　　　        19,216 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     533.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0587 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,710,000 円  
（　　　　　        56,073 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,095,323 円      
②総費用 3,670,194 円      
③純収益　①－② 13,425,129 円      
④建物等に帰属する純収益 10,710,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,715,129 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,598,650 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,605 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,385,526 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     358,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜神奈川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市神奈川区三ツ沢中町１３番７
 0205000097906-0000
2 　横浜市神奈川区三ツ沢中町１３番８
 0205000097907-0000
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備考