鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
横浜神奈川 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 -24

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　松原　壮太郎

TEL.

鑑定評価額

19,300,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区菅田町字赤坂２３６番５８				②地積　(㎡)	107 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (70,150)
	1.5:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い郊外の住宅地域	北西6.5m市道	水道、ガス、下水	鴨居 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

鴨居駅南東方

1.5km

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模一般住宅が多い郊外の住宅地域として熟成している。当面は現状のままで推移していくものと予測する
。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神奈川区及び隣接する緑区、保土ヶ谷区などに所在する普通住宅地域。需要者は東京方面や横浜市中心部
へ通勤する勤労者層、一次取得者層が多い。一方、供給は大規模開発はあまり見受けられず、中古戸建住宅売買や数区
画程度のミニ分譲などが散見される程度である。郊外に位置する緑豊かな住宅地域であることや、総額としての値頃感
から、比較的底堅い需要が認められる。新築戸建住宅で総額４０～５０百万円程度が需要の中心となる価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は中小規模一般住宅が多い郊外の住宅地域であり、需要者は主に居住環境を主眼に自用目的での不動産購入を志
向することが多い。周辺隣接地域にみられる賃貸アパートは地主が相続税対策や土地の有効活用などを目的に建設した
ものが殆どであると推察され、これらが投資用収益物件として売買されることは稀である。価格の調整に際しては、収
益価格は参考にとどめ、比準価格を重視し、更に周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の緩やかな回復が続く中、生活利便性の
高い地域を中心に住宅地の需要は好調さを維
持している。今後は物価や金利動向等に注意
が必要である。

中小規模一般住宅が多い郊外の住宅地域で、
緑豊かな住環境であることのほか、価格総額
として値頃感もあることから、一定の需要は
認められる。

個別的要因の変動は特にみられない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４１０ -40	横浜市神奈川区		建付地	（　）	不整形	西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０７０４０５ -43	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ整形	南5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０７０４０１Ｄ -23	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北東4.4m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
d	１０７０４０８ -14	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０７０４０３ -43	横浜市神奈川区		建付地	（　）	袋地等	南5.8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 148,335	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	164,327	100 [ 93.0]	176,696	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	177,000
b	(　 ) 143,218	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	175,546	100 [ 97.5]	180,047		180,000
c	(　 ) 184,951	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	189,346	100 [ 98.4]	192,425		192,000
d	(　 ) 191,957	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	189,348	100 [ 100.4]	188,594		189,000
e	(　 ) 222,228	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	243,804	100 [ 103.5]	235,559		236,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

横浜神奈川 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,631,679	484,720	2,146,959	1,602,300	544,659	（　0.9719） 529,354	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	12,911,073 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	107 ㎡	11.8 m x 9.1 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から平均専有面積３０㎡程度の１ＤＫタイプ共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,800	108,000	1.0	108,000
							1.0	108,000
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,850	111,000	1.0	111,000
							1.0	111,000
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		219,000		219,000
								219,000

⑨年額支払賃料	219,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,628,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,628,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 105,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,522,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	219,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,102 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 219,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 106,697 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,631,679 円　　　　（　 24,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,000 円	21,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,120 円	2,628,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 185,300 円	21,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 484,720 円　（　　　　　　 4,530 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,800,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0798 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,602,300 円（　　　　　 14,975 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,631,679 円
②総費用	484,720 円
③純収益　①－②	2,146,959 円
④建物等に帰属する純収益	1,602,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	544,659 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	529,354 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,947 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,911,073 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜神奈川 -24　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市神奈川区菅田町字赤坂２３６番５８	0205000056700-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
横浜神奈川 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 -24

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　高橋　晃

TEL.

鑑定評価額

19,300,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区菅田町字赤坂２３６番５８				②地積　(㎡)	107 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (70,150)
	1.5:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い郊外の住宅地域	北西6.5m市道	水道、ガス、下水	鴨居 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

緑区に近く鴨居駅圏の鴨居赤
坂団地。地域内は概ね区画整
然としている。

街

路

基準方位　　北　６
．５ｍ市道

交通

施設

鴨居駅南東方

1.5km

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心とした郊外の住宅地域であり、格別の変動要因もなく、当分の間、現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神奈川区を中心とした住宅地域であり、需要者の中心は東京都心や横浜市中心部、川崎市内への通勤者
である１次・２次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。最寄り駅からバス便圏であるが、住環境は
概ね良好で需給関係は比較的安定的である。取引価格は取引事情や地域性等を反映して、相応の価格幅があるが、㎡あ
たり概ね１５～２５万円程度が中心的な価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実に生起している取引事例を比較検討して求めたものであり、市場性を反映した価格である。一方、収益
価格は対象不動産の収益力に基づく投資採算性を反映した価格である。対象不動産は必ずしも収益性が十分加味されて
取引される訳ではなく、居住に関する快適性や生活利便性等が重視されるものであり、したがって本件では、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復している。個人消費及び設備投資は回復
傾向、輸出及び生産は概ね横ばい、企業収益
は改善している。

鴨居駅からバス便圏である住宅地域であり、
地価は底堅い需要を背景にやや上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４０８ -14	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０７０４０３ -42	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、西4m、北3m、三方路		１低専高度1種最高10m (60,80)
c	１０７０４０８ -15	横浜市神奈川区		建付地	（　）	袋地等	北4.5m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,180)
d	１０７０４０１Ｄ -23	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北東4.4m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 191,957	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	193,075	100 [ 100.3]	192,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 198,639	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	194,242	100 [ 116.3]	167,018		167,000
c	(　 ) 157,618	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	191,367	100 [ 102.9]	185,974		186,000
d	(　 ) 184,951	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	191,177	100 [ 100.5]	190,226		190,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.3	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

横浜神奈川 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,681,324	495,530	2,185,794	1,639,050	546,744	（　0.9719） 531,380	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	12,960,488 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	107 ㎡	11.8 m x 9.1 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建てのアパートを想定。１ＤＫタイプ（３０㎡程度を４戸。駐車場はない。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,860	111,600	1.0	111,600
							1.0	111,600
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,898	113,880	1.0	113,880
							1.0	113,880
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		225,480		225,480
								225,480

⑨年額支払賃料	225,480 円　×　12ヶ月　＝　 2,705,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,705,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 135,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,570,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	225,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,142 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 225,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 108,710 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,681,324 円　　　　（　 25,059 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,898 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,500 円	22,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	108,230 円	2,705,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 189,500 円	22,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 495,530 円　（　　　　　　 4,631 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,300,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0798 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,639,050 円（　　　　　 15,318 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,681,324 円
②総費用	495,530 円
③純収益　①－②	2,185,794 円
④建物等に帰属する純収益	1,639,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	546,744 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	531,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,966 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,960,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜神奈川 -24　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市神奈川区菅田町字赤坂２３６番５８	0205000056700-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考