別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜神奈川 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -18 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　福田　哲   TEL.
鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 425,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市神奈川区幸ケ谷７番６
 ②地積
　(㎡)		 72  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

2:1		 住宅

ＲＣ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 神奈川

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   7.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幸ヶ谷公園にほど近い全体に
緩やかな北向き斜面の地域で
アパートの混在も見られる。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 神奈川駅北東方

350m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成度の高い古くからの住宅地域で、開発余地が少ないことから、建替え等の可能性があるほかは、特段の変動
要因は無く、当面は現環境を維持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    436,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    277,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川区南部、横浜駅に近い地域に所在する住宅地域一帯であり、最寄駅としては横浜駅または京急本線
、東急東横線、市営地下鉄ブルーラインの横浜駅から２駅程度までの範囲である。需要者は主に都心通勤世帯であるが
、横浜川崎通勤世帯も見られ、他地域からの流入需要も見込まれる。中心となる価格帯は、土地２０～２５坪で２千万
円台後半から３千万円台半ば程度、新築建売住宅は５千万円から６千万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域内には単身者向けのアパート等が散見され、周辺地域では共同住宅を建築する目的での取引も見られる。しかし、
標準的な規模が小さく、当該規模の土地での取引においては自用の住宅を建築する目的での取引しか見られない。この
ため本件における収益価格の相対的な規範性は低位である。本件では自用目的の取引事例から試算された比準価格を標
準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 -14             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    372,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 94.9]		 [102.0]
100		 424,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    394,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は、横浜市全体が横ばいに推移する
中でも、微増傾向を持続している。住宅市場
では利便性高い地域を中心に地価の上昇幅が
拡大している。

最寄駅から徒歩圏の住宅地域の需要は堅調で
あり、横浜中心部に近く利便性良好な当地域
では地価の上昇幅が拡大している。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.5
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜神奈川 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０３Ｄ
-104		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種10m
(60,100)
b １０７０４
１１
-19		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,100)
c １０７０４
０１
-16		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０７０４
０１Ｄ
-27		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東6m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
e １０７０４
０９Ｄ
-16		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
354,629  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
387,933 		 100
[  92.6]
418,934 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
427,000 
b (　           ) 
339,554  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
352,329 		 100
[  84.7]
415,973 
424,000 
c (　           ) 
343,212  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
352,822 		 100
[  85.7]
411,694 
420,000 
d (　           ) 
416,602  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
455,726 		 100
[ 102.2]
445,916 
455,000 
e (　           ) 
370,246  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
388,758 		 100
[  87.2]
445,823 
455,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -1.3 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.8 交通・接近　  -3.1 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    436,000 円／㎡]  



横浜神奈川 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,354,066 
398,021 
1,956,045 
1,115,200 
840,845 		 （　0.9739）
818,899 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     19,973,146 円　　　　（　    277,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜神奈川 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 40.00 ＬＳ2 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   72 ㎡     11.3 m x    6.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（小家族向け）　平均専有面積４０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
2,437 
97,480 		 1.0  97,480 
1.0  97,480 

 2～ 2		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
2,512 
100,480 		 1.0  100,480 
1.0  100,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

197,960 		 197,960 
197,960 
⑨年額支払賃料        197,960 円　×　12ヶ月　＝　       2,375,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,375,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       118,776 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,256,744 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           197,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,881 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          197,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          95,441 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,354,066 円　　　　（　        32,695 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,512 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜神奈川 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 80,000 円  　　　　     16,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 95,021 円  　　　        2,375,520　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      136,000 円  　　　　     16,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        16,000 円  　　　　     16,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,000 円  　　　　     16,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         398,021 円　（　　　　　　         5,528 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,115,200 円  
（　　　　　        15,489 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,354,066 円      
②総費用 398,021 円      
③純収益　①－② 1,956,045 円      
④建物等に帰属する純収益 1,115,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 840,845 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 818,899 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,374 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,973,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     277,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜神奈川 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市神奈川区幸ヶ谷７番６
 0205000030375-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜神奈川 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -18 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　横田　隆浩   TEL.
鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 425,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市神奈川区幸ケ谷７番６
 ②地積
　(㎡)		 72  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

2:1		 住宅

ＲＣ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 神奈川

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　   6.6 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、６ｍ
市道		 交通

施設		 神奈川駅北東方

350m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地域として熟成しており、特に地域に影響を与える変動もみられないことから、今後も現状を維持して
推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    434,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    335,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ線、京浜急行線、東急東横線等を主たる鉄道とする神奈川区及び周辺区内の既成市街地に存する住
宅地である。需要者は東京方面及び横浜中心部へ通勤するサラリーマン層が中心で、同一需給圏外からの転入もみられ
る。最寄駅から徒歩圏に存する地域は需要は堅調であり、取引の主となる価格帯は、新築の建売分譲住宅で総額４００
０万円～５０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、戸建住宅を中心に、アパート等もみられる住宅地域である。居住の快適性及び利便性が重視される戸建住
宅中心の自己使用目的での取引が中心であり、収益性に着目した価格形成が行われていないことから、収益価格は低位
に試算されたものと思料する。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも
留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 -14             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    372,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 94.9]		 [102.0]
100		 424,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    394,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況全般としては、投資意欲や所有意
欲が増しつつあるが、長期金利の上昇等懸念
材料もみられる。


住宅地として成熟しており、地域要因に大き
な変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜神奈川 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０３Ｄ
-104		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種10m
(60,100)
b １０７０４
１１
-29		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5.3m市道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,150)
c １０７０４
０１Ｄ
-27		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東6m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
d １０７０４
０８
-11		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
354,629  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
383,541 		 100
[  94.0]
408,022 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
416,000 
b (　           ) 
364,559  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
373,137 		 100
[  94.0]
396,954 
405,000 
c (　           ) 
416,602  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
450,566 		 100
[ 104.0]
433,237 
442,000 
d (　           ) 
362,074  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
371,395 		 100
[  90.2]
411,746 
420,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    434,000 円／㎡]  



横浜神奈川 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,427,393 
380,960 
2,046,433 
1,031,560 
1,014,873 		 （　0.9739）
988,385 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     24,106,951 円　　　　（　    335,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜神奈川 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 40.00 ＬＳ2 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   72 ㎡     11.3 m x    6.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅の２ＤＫ（ファミリータイプ）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定するため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
40.00 
100.0 
40.00 
2,500 
100,000 		 1.0  100,000 
1.0  100,000 

 2～ 2		 居宅
40.00 
100.0 
40.00 
2,550 
102,000 		 1.0  102,000 
1.0  102,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

202,000 		 202,000 
202,000 
⑨年額支払賃料        202,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,424,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,424,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        96,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,327,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           202,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,939 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          202,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          98,414 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,427,393 円　　　　（　        33,714 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜神奈川 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 74,000 円  　　　　     14,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 96,960 円  　　　        2,424,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      125,800 円  　　　　     14,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        14,800 円  　　　　     14,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,800 円  　　　　     14,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         380,960 円　（　　　　　　         5,291 円／㎡）　　（経費率　　  15.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,031,560 円  
（　　　　　        14,327 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,427,393 円      
②総費用 380,960 円      
③純収益　①－② 2,046,433 円      
④建物等に帰属する純収益 1,031,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,014,873 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 988,385 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,728 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,106,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     335,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜神奈川 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市神奈川区幸ヶ谷７番６
 0205000030375-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考