鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
横浜神奈川 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 -10

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　高橋　晃

TEL.

鑑定評価額

36,200,000 円

１㎡当たりの価格

307,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区白幡南町４６番６｢白幡南町２７－２５｣				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (70,150)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域	西5.5m市道	水道、ガス、下水	東神奈川 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ市道

交通

施設

東神奈川駅北東方

1.0km

法令

規制

２中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅から徒歩圏の既成住宅地域として成熟しており、格別の変動要因もなく、当分の間、現状を維持すると
予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 313,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 244,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神奈川区及び周辺区の住宅地域であり、需要者の中心は東京都心や横浜市中心部、川崎市内への通勤者
である１次・２次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。起伏地ではあるものの、最寄り駅から徒歩
圏であり、需要は比較的堅調である。需給関係は比較的安定的であり、取引価格は取引事情や地域性等を反映して、相
応の価格幅があるが、㎡あたり概ね２５～３５万円程度が中心的な価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実に生起している取引事例を比較検討して求めたものであり、市場性を反映した価格である。一方、収益
価格は対象不動産の収益力に基づく投資採算性を反映した価格である。対象不動産は必ずしも収益性が十分加味されて
取引される訳ではなく、居住に関する快適性や生活利便性等が重視されるものであり、したがって本件では、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 372,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[101.0]

100
[130.3]

[101.0]
100

305,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    295,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復している。個人消費及び設備投資は回復
傾向、輸出及び生産は概ね横ばい、企業収益
は改善している。

戸建住宅を中心とした成熟した住宅地域であ
り、地価は底堅い需要を背景にやや上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４０１Ｄ -26	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ台形	南西3.8m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０７０４１１ -2	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	１０７０４１１ -27	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	１０７０４０３Ｄ -105	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	西4m市道、南西3.2m、二方路		１低専高度1種最高10m (70,100)
e	１０７０４１０Ｄ -515	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 緑化地域 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,499	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	325,135	100 [ 98.8]	329,084	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	332,000
b	(　 ) 280,171	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	289,136	100 [ 106.8]	270,727		273,000
c	(　 ) 379,643	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	388,576	100 [ 120.7]	321,935		325,000
d	(　 ) 223,004	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	227,767	100 [ 78.7]	289,412		292,000
e	(　 ) 338,494	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	349,889	100 [ 101.8]	343,702		347,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.3	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 313,000 円／㎡]

横浜神奈川 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,647,700	621,004	3,026,696	1,812,200	1,214,496	（　0.9739） 1,182,798	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	28,848,732 円　　　　（　 244,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	118 ㎡	7.8 m x 14.7 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（４戸、平均専有面積３３㎡程度）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	2,300	149,500	1.0	149,500
							1.0	149,500
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,370	154,050	1.0	154,050
							1.0	154,050
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		303,550		303,550
								303,550

⑨年額支払賃料	303,550 円　×　12ヶ月　＝　 3,642,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,642,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,704 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,496,896 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	303,550 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,914 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 303,550 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 147,890 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,647,700 円　　　　（　 30,913 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,472 円/㎡　月額支払賃料（　 2,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,000 円	26,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	145,704 円	3,642,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,000 円	26,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 621,004 円　（　　　　　　 5,263 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,812,200 円（　　　　　 15,358 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,647,700 円
②総費用	621,004 円
③純収益　①－②	3,026,696 円
④建物等に帰属する純収益	1,812,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,214,496 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,182,798 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,024 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,848,732 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 244,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜神奈川 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市神奈川区白幡南町４６番６	0205000045327-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
横浜神奈川 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 -10

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　長尾　ゆき子

TEL.

鑑定評価額

36,300,000 円

１㎡当たりの価格

308,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区白幡南町４６番６｢白幡南町２７－２５｣				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (70,150)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域	西5.5m市道	水道、ガス、下水	東神奈川 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.8 ｍ、奥行　約　　 14.7 ｍ、規模　　 118 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東神奈川駅から徒歩圏内のや
や傾斜のある低層住宅地域

街

路

基準方位　　北　市
道５．５ｍ

交通

施設

東神奈川駅北東方

1.0km

法令

規制

２中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は既に低層住宅地域としてほぼ熟成しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は昨今
の経済情勢から需要が高まっており、上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 313,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 242,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神奈川区及び周辺区の低層住宅地域の圏域。需要者は同圏域に地縁的選好性のある買替層や一次取得者が
中心で、都心や周辺事業所への通勤者が多い。当該地域は高台であるが、最寄駅まで徒歩圏であり、需要は概ね安定し
ている。地域内では画地の細分化が散見され、総額を押さえた物件が需要の中心になっている。価格帯の中心は土地で
４０００万円台程度、新築戸建住宅では総額を抑え５０００万円台程度までである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域内にはアパート等も介在するが、収益物件としての取引は熟成しておらず、居住の快適性や利便性を重視した
自用目的の取引が中心となっている。典型的な需要者はエンドユーザーの個人で、市場での取引価格を重視して行動す
ることが多い。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡をも考慮して鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 372,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[101.0]

100
[130.0]

[101.0]
100

306,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安や人手不足等経済情勢の先行きが不透明
で、建築費高騰の懸念もあるが、不動産市場
は概ね堅調である。需要は用途・地域により
差異が認められる

東神奈川駅から徒歩圏内の既成住宅地域とし
て概ね熟成している。地価は昨今の経済情勢
から上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４１１ -7	横浜市神奈川区		建付地	（　）	不整形	北8.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０７０４１１ -10	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０７０４１１ -27	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０７０４１１ -4	横浜市神奈川区		建付地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 396,077	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	421,393	100 [ 133.8]	314,942	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	318,000
b	(　 ) 298,338	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	306,691	100 [ 101.8]	301,268		304,000
c	(　 ) 379,643	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	388,576	100 [ 127.2]	305,484		309,000
d	(　 ) 344,286	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	387,740	100 [ 122.4]	316,781		320,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 313,000 円／㎡]

横浜神奈川 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,637,529	622,827	3,014,702	1,812,200	1,202,502	（　0.9739） 1,171,117	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	28,563,829 円　　　　（　 242,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	118 ㎡	7.8 m x 14.7 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建てアパートを想定。１ＤＫタイプ約３２．５㎡が４戸。駐車場なし

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	2,329	151,385	1.0	151,385
							1.0	151,385
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,377	154,505	1.0	154,505
							1.0	154,505
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		305,890		305,890
								305,890

⑨年額支払賃料	305,890 円　×　12ヶ月　＝　 3,670,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,670,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 183,534 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,487,146 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	305,890 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,906 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 305,890 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 147,477 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,637,529 円　　　　（　 30,827 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,480 円/㎡　月額支払賃料（　 2,377 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,000 円	26,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,827 円	3,670,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,000 円	26,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 622,827 円　（　　　　　　 5,278 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,812,200 円（　　　　　 15,358 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,637,529 円
②総費用	622,827 円
③純収益　①－②	3,014,702 円
④建物等に帰属する純収益	1,812,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,202,502 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,171,117 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,925 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,563,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 242,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜神奈川 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市神奈川区白幡南町４６番６	0205000045327-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考