鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
横浜鶴見 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 5-12

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　横田　隆浩

TEL.

鑑定評価額

389,000,000 円

１㎡当たりの価格

390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区尻手２丁目５６番１｢尻手２－６－３｣				②地積　(㎡)	998 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	台形 1:1.2	店舗Ｓ2	営業所、店舗、共同住宅等が混在する商業地域	北西23m国道	水道、ガス、下水	尻手 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 31.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 998 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１号沿いの路線商業地。
一部都市計画道路予定地が存
する。

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

尻手駅南方

500m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

国道１号線沿いの路線商業地域であるが、駅徒歩圏でもあることから、マンション用地としての用途の多様性も
認められる。今後は容積率を活用した高度利用が進むものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 398,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 310,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鶴見区及び周辺区の幹線道路沿いの路線商業地の集積である。需要者の中心はロードサイド店舗を経営
する自動車関連、コンビニエンスストア等の事業者を中心とするが、駅徒歩圏に位置することから、分譲マンション用
地としての需要も認められる。取引の中心となる価格帯は、規模や立地条件により格差が大きく、取引市場での中心価
格帯の判定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地はロードサイド店舗を中心とする路線商業地域である。比準価格は取引の実態を反映した価格で、実証性かつ現
実性の高い点で説得力を有する。収益価格は現実の賃貸事例に基づき試算したものの、新築物件の賃貸は少なく、その
試算過程に想定要素が多く含まれることから説得力はやや劣るものと判断した。したがって、比準価格を標準として、
収益価格を比較考量し、さらに周辺の標準地との均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    367,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市況全般としては、投資意欲や所有意
欲が増しつつあるが、長期金利の上昇等懸念
材料もみられる。

路線商業地域から分譲マンション等高度利用
が見込まれる地域であるが、急激な変化はみ
られず推移しており、地価も上昇傾向が続い
ている。

個別的要因に特段の影響は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４０１Ｄ -71	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北東25m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m 緑化地域 (70,200)
b	１０７０４０７Ｄ -4	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東23m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０７０４０７ -18	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東22m市道、北東9.1m、南西7.8m、南東7.2m、四方路		準工高度5種最高20m (80,200)
d	１０７０４０４ -16	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ台形	東22m国道、南西7m、角地		近商 (300)
e	１０７０４１０Ｄ -520	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 391,906	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	429,137	100 [ 100.0]	429,137	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	429,000
b	(　 ) 294,031	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	323,434	100 [ 87.9]	367,957		368,000
c	(　 ) 318,031	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	316,517	100 [ 86.4]	366,339		366,000
d	(　 ) 396,004	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	396,004	100 [ 100.8]	392,861		393,000
e	(　 ) 354,997	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	383,397	100 [ 102.8]	372,954		373,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 398,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,062,190	9,925,300	35,136,890	22,869,000	12,267,890	（　0.9571） 11,741,598	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	308,989,421 円　　　　（　 310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	ＲＣ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	998 ㎡	31.0 m x 35.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の路線商業店舗で、一括貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗	1,500.00	100.0	1,500.00	2,650	3,975,000	6.0	23,850,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		3,975,000		23,850,000
								0

⑨年額支払賃料	3,975,000 円　×　12ヶ月　＝　 47,700,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,700,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,862,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,838,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,850,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 224,190 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,062,190 円　　　　（　 45,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,663 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,178,000 円	363,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,908,000 円	47,700,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,027,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,085,500 円	363,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	363,000 円	363,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	363,000 円	363,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,925,300 円　（　　　　　　 9,945 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	363,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0587 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,869,000 円（　　　　　 22,915 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,062,190 円
②総費用	9,925,300 円
③純収益　①－②	35,136,890 円
④建物等に帰属する純収益	22,869,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,267,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,741,598 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 308,989,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 310,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜鶴見 5-12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市鶴見区尻手二丁目５６番１	0205000332047-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
横浜鶴見 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 5-12

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　福田　哲

TEL.

鑑定評価額

389,000,000 円

１㎡当たりの価格

390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区尻手２丁目５６番１｢尻手２－６－３｣				②地積　(㎡)	998 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	台形 1:1.2	店舗Ｓ2	営業所、店舗、共同住宅等が混在する商業地域	北西23m国道	水道、ガス、下水	尻手 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 31.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 998 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１号線沿いの商業地域で
あるが、ＪＲ矢向駅からも徒
歩圏にある。

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

尻手駅南方

500m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

国道１号線沿いの近隣地域及び隣接地域では沿道型店舗が点在するが繁華性は高くないこともあり、共同住宅も
見受けられ、今後は事業所跡地等において共同住宅等への建替えが進む可能性がある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市北東部及び川崎市南部における概ね同等の収益性を有する商業地域一帯であり、特に代替・競争の
関係が強く認められるのは幹線街路沿いの商業地域である。主な需要者は中小規模の画地については地場の事業者が、
一定規模以上の画地については大型量販店やチェーン展開の店舗等の事業者が認められる。繁華性に変化は無いが収益
物件用地需要の影響から地価は上昇。商業地の取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地の典型的な需要者は、自ら商売を行う場合には背後地の商圏や顧客の流動性等商業収益に関する検討を行い、賃
貸目的の場合には空室率や賃料相場等賃貸事業収益に関する検討を行うのが一般的である。しかし地域においては自用
での利用が中心で収益物件の取引は殆ど見られていない。市場実態を鑑みるに収益価格の相対的規範性は低位に止まる
。比準価格を標準に収益価格を参酌し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鶴見区の商業地は大きな再開発等の要因は無
いものの、隣接の川崎や横浜中心商業地にお
ける地価上昇の影響を受けて上昇幅が拡大し
ている。

幹線街路沿いの商業地域であるが、最寄駅か
ら徒歩圏のマンション適地であることも相俟
って、地価の上昇幅は拡大している。

個別的要因に変動はない

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４０７Ｄ -4	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東23m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０７０４０７Ｄ -3	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東23m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０７０４０１Ｄ -71	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北東25m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m 緑化地域 (70,200)
d	１０７０４０１Ｄ -14	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西23m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 294,031	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	311,085	100 [ 79.3]	392,289	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	392,000
b	(　 ) 407,202	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	430,820	100 [ 68.0]	633,559		634,000
c	(　 ) 391,906	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	414,245	100 [ 102.1]	405,725		406,000
d	(　 ) 378,015	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	409,012	100 [ 101.8]	401,780		402,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 -11.5
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 400,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,416,015	10,030,140	34,385,875	23,373,000	11,012,875	（　0.9571） 10,540,423	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	277,379,553 円　　　　（　 278,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	ＲＣ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	998 ㎡	31.0 m x 35.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の沿道型店舗を想定した。駐車場は賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗	1,500.00	100.0	1,500.00	2,612	3,918,000	6.0	23,508,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		3,918,000		23,508,000
								0

⑨年額支払賃料	3,918,000 円　×　12ヶ月　＝　 47,016,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,016,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,820,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,195,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,508,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 220,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,416,015 円　　　　（　 44,505 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,625 円/㎡　月額支払賃料（　 2,612 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,226,000 円	371,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,880,640 円	47,016,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,028,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,153,500 円	371,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	371,000 円	371,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	371,000 円	371,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,030,140 円　（　　　　　　 10,050 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	371,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0587 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,373,000 円（　　　　　 23,420 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,416,015 円
②総費用	10,030,140 円
③純収益　①－②	34,385,875 円
④建物等に帰属する純収益	23,373,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,012,875 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,540,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,562 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 277,379,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 278,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜鶴見 5-12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市鶴見区尻手二丁目５６番１	0205000332047-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考