別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横浜鶴見 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-7 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　峰崎　泰生   TEL.
鑑定評価額 37,000,000 円  １㎡当たりの価格 411,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区生麦１丁目４７番７２
｢生麦１－１１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 90  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度7種最高31m


(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＳＲＣ4		 各種小売店舗が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 北東11m市道 水道、ガス、下水 生麦

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模な店舗が多い駅前商業
地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 生麦駅南方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 特段地域要因に影響を及ぼすような開発動向はない。店舗の商況はやや厳しさは残るが、共同住宅地としての需
要が高まっており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    424,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    352,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は、鶴見区及び隣接する神奈川区、川崎市川崎区等の商業地域の圏域である。②需要者の中心は、近時は
賃貸用ビルを建設する不動産業者・投資家や、分譲マンション業者等の需要も増加している。③既存店舗の商況はやや
弱く、店舗地としては衰退が認められるが、マンション需要の高まりから中高層店舗付共同住宅ないしマンション用地
需要が強まっている。④取引価格は個別性もあるが土地単価は坪１３０万円～１７０万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は鶴見区内の類似地域の事例から適切に求められており市場実態を反映している。近隣地域は容積率も４００
％と比較的高いことから、賃貸マンション用地としての土地需要も高まりつつあり、想定建物・想定賃料・利回り等の
諸元を適切に査定した収益価格の信頼性も高い。以上より、市場実態を反映した比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    377,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　横浜鶴見 5-7               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    395,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰、建築費高騰の懸念はあるものの、
エンドユーザーからのマンション需要は賃貸
・分譲とも依然堅調である。


地域要因の変動は特段認められない。ただし
、今後旧建物の建替えが進むと中層程度の店
舗兼共同住宅が土地利用の中心となる可能性
がある。

個別的要因の変動は特段ない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％ +4.1 ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
１０Ｄ
-520		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西30m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
b １０７０４
１０Ｄ
-511		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西4m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,240)
c １０７０４
０５
-22		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,360)
d １０７０４
１０Ｄ
-502		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北11.1m市道、
南4m、二方路
近商
高度6種最高20m
(90,300)
e １０７０４
０１Ｄ
-69		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.2m市道
、中間画地
近商
高度5種最高20m
緑化地域
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
354,997  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
391,917 		 100
[  94.4]
415,166 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
415,000 
b (　           ) 
345,804  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
363,786 		 100
[  84.6]
430,007 
430,000 
c (　           ) 
402,375  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
426,115 		 100
[  94.8]
449,488 
449,000 
d (　           ) 
272,447  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.3]
338,296 		 100
[  78.6]
430,402 
430,000 
e (　           ) 
438,832  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
463,845 		 100
[  84.5]
548,929 
549,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    424,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,321,016 
2,033,226 
7,287,790 
6,029,100 
1,258,690 		 （　0.9571）
1,204,692 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     31,702,421 円　　　　（　    352,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 72.00 ＲＣ5 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度7種最高31m
 90 ％   400 ％   400 ％   90 ㎡      6.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上住宅（ファミリータイプ、２ＤＫ、８戸、平均専有面積３０㎡） ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 近隣地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.00 
80.0 
57.60 
3,380 
194,688 		 6.0  1,168,128 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
72.00 
85.0 
61.20 
2,366 
144,799 		 2.0  289,598 
1.0  144,799 

 3～ 4		 住宅
72.00 
85.0 
61.20 
2,434 
148,961 		 2.0  297,922 
1.0  148,961 

 5～ 5		 住宅
72.00 
85.0 
61.20 
2,501 
153,061 		 2.0  306,122 
1.0  153,061 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
84.0 
302.40 

790,470 		 2,359,692 
595,782 
⑨年額支払賃料        790,470 円　×　12ヶ月　＝　       9,485,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     302.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,485,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       474,282 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,011,358 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,359,692 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,417 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          595,782 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         287,241 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,321,016 円　　　　（　       103,567 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,397 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,380 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 574,200 円  　　　　     95,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 379,426 円  　　　        9,485,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      813,400 円  　　　　     95,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,700 円  　　　　     95,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,700 円  　　　　     95,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,033,226 円　（　　　　　　        22,591 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 258,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0587 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,029,100 円  
（　　　　　        66,990 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,321,016 円      
②総費用 2,033,226 円      
③純収益　①－② 7,287,790 円      
④建物等に帰属する純収益 6,029,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,258,690 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,204,692 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,385 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,702,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     352,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区生麦一丁目４７番７２
 0205000371173-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜鶴見 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-7 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭一   TEL.
鑑定評価額 37,000,000 円  １㎡当たりの価格 411,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区生麦１丁目４７番７２
｢生麦１－１１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 90  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度7種最高31m


(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＳＲＣ4		 各種小売店舗が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 北東11m市道 水道、ガス、下水 生麦

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中低層店舗、共同住宅等が混
在する小規模な駅前商業地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 生麦駅南方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の小売店舗の多い商業地であり、安定した需要が見込まれ当面は現状のまま推移するものと判断する。地価
も上昇傾向を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    423,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区及び周辺区内にある駅前や幹線道路沿い等の商業地域等である。需要者の中心は、同区内等に地
縁性を有する地元小売業者またディベロッパー等である。顧客層の中心は近隣住民であり、安定はしているがネット通
販等の急激な伸長により収益性の低下も見られる。一方、住宅需要は高く利便性の高い地域であることから、宅地需要
は底堅い。取引価格は個別性が極めて強いが、標準的な小規模画地で３５００万円程度の物件が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 実証的な比準価格のほか、商業地として土地価格の本質的要素である収益性（賃料）から還元した収益価格を考慮する
。収益価格については店舗需要はあるが、飲食店や日用品店舗は競争激化による収益性の低下から賃料水準も保守的と
なり、結果として低位に試算された。一方比準価格は潜在的需要力を反映している。本件においては、比準価格を重視
し、収益価格を参酌の上、近隣地域の地価動向を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    377,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鶴見（県） 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    395,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安基調の続く中、国内景気は回復基調を強
めており、不動産を中心とする資産価格の上
昇が顕在化している。


地域に変動要因がなく、小売店舗街を維持し
て推移するものと予測する。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％ +4.1 ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０１Ｄ
-13		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.2m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,312)
b １０７０４
０８
-23		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.1m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,246)
c １０７０４
０７
-12		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西8m区道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
d １０７０４
１１
-33		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
378,178  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
423,559 		 100
[  87.9]
481,865 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
482,000 
b (　           ) 
394,141  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
403,525 		 100
[  77.4]
521,350 
521,000 
c (　           ) 
328,824  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
392,762 		 100
[  71.5]
549,317 
549,000 
d (　           ) 
222,443  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.3]
283,061 		 100
[  66.9]
423,111 
423,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.1 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -16.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    423,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にある宅地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,817,707 
1,978,373 
6,839,334 
5,840,100 
999,234 		 （　0.9571）
956,367 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     25,167,553 円　　　　（　    280,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 72.00 ＲＣ5 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度7種最高31m
 90 ％   400 ％   400 ％   90 ㎡      6.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～５階共同住宅（１ＤＫ　専有面積３０．６㎡　８戸）を想定した。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 同種・同構造の標準的割合を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.00 
80.0 
57.60 
3,300 
190,080 		 6.0  1,140,480 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
72.00 
85.0 
61.20 
2,310 
141,372 		 2.0  282,744 
1.0  141,372 

 3～ 4		 住宅
72.00 
85.0 
61.20 
2,310 
141,372 		 2.0  282,744 
1.0  141,372 

 5～ 5		 住宅
72.00 
85.0 
61.20 
2,310 
141,372 		 2.0  282,744 
1.0  141,372 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
84.0 
302.40 

755,568 		 2,271,456 
565,488 
⑨年額支払賃料        755,568 円　×　12ヶ月　＝　       9,066,816 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     302.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,066,816 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       453,341 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,613,475 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,271,456 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,579 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          565,488 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         182,653 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,817,707 円　　　　（　        97,975 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,317 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 556,200 円  　　　　     92,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 362,673 円  　　　        9,066,816　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      787,900 円  　　　　     92,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,700 円  　　　　     92,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,700 円  　　　　     92,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,978,373 円　（　　　　　　        21,982 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0587 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,840,100 円  
（　　　　　        64,890 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,817,707 円      
②総費用 1,978,373 円      
③純収益　①－② 6,839,334 円      
④建物等に帰属する純収益 5,840,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 999,234 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 956,367 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,626 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,167,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     280,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区生麦一丁目４７番７２
 0205000371173-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考