別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜鶴見 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-1 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　孝義   TEL.
鑑定評価額 244,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区鶴見中央１丁目３番５外
｢鶴見中央１－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,600)

1:3.5		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 店舗、事務所等の中
高層建物が多い商業
地域		 西（駅前広場）県道、背面道 水道、ガス、下水 鶴見駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.2 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       178 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前広場に面する商業地域。 街

路		 西（駅前広場）県道 交通

施設		 鶴見駅東方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地域で格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区及び隣接する神奈川区、港北区、川崎区、幸区内の駅前を中心とした商業地域一帯である。駅に
近いことから、繁華性は高く、総額的にも高額となるため、需要者は、県内外の法人事業者や機関投資家、賃貸目的と
する不動産業者が中心であり、個人事業者は少ない。駅前である稀少性から需要は十分に見込まれる。個別性による価
格変動が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。稼働率の良好な商業ビルは高値で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の商業ビルが建ち並ぶ駅前商業地域で、店舗、事務所等の賃貸物件が多い。需要者のうち不動産業者
等は収益性に着目し判断を行うことから、その収益性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。よって、収益価格
との関連にも留意しつつ、広域的な収集・選択で採用した取引事例により市場性並びに実証性が適正に反映された比準
価格を重視するものとし、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    735,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 58.9]		 [102.0]
100		 1,360,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和の継続や雇用・所得環境が改善する
下で、景気は緩やかに回復している。不動産
需要は住宅建設がやや弱含むものの全般的に
は回復基調。

駅前商業地域の希少性は高く需要は底堅い。
地域要因の変動は特にみられない。地価は上
昇と判断した。


個別的要因に変動はみられない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０１
-30		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北東6m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
b １０７０４
０７
-7		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西19m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
c １０７０４
０７Ｄ
-8		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東13.5m市道、
北6m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
d １０７０４
０１Ｄ
-70		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西8m市道、
南西6m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
e １０７０４
０１
-7		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東27m県道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
992,903  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
992,903 		 100
[  64.2]
1,546,578 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,580,000 
b (　           ) 
599,520  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
673,987 		 100
[  50.2]
1,342,604 
1,370,000 
c (　           ) 
1,426,273  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,542,446 		 100
[  85.6]
1,801,923 
1,840,000 
d (　           ) 
795,917  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
866,413 		 100
[  68.2]
1,270,400 
1,300,000 
e (　           ) 
886,737  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
946,148 		 100
[  72.6]
1,303,234 
1,330,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,430,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,494,335 
8,215,070 
27,279,265 
19,404,000 
7,875,265 		 （　0.9585）
7,548,442 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    209,678,944 円　　　　（　  1,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 139.75 ＲＣ7 978.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   600 ％   600 ％   178 ㎡      7.2 m x   24.0 m  前面道路：県道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸市場の需給動向等を考慮して、中層の店舗兼事務所ビル（１～２階フロア貸し、３階以上各階部分貸し）を想定。駐車場なし ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 共用部分を考慮し、標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
139.75 
88.0 
122.98 
5,554 
683,031 		 10.0  6,830,310 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
139.75 
83.0 
115.99 
4,443 
515,344 		 5.0  2,576,720 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
139.75 
83.0 
115.99 
3,332 
386,479 		 5.0  1,932,395 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
978.25 
83.7 
818.92 

3,130,770 		 19,069,005 
0 
⑨年額支払賃料      3,130,770 円　×　12ヶ月　＝　      37,569,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     818.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,569,240 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,254,154 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,315,086 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,069,005 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         179,249 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,494,335 円　　　　（　       199,406 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,554 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,890,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,502,770 円  　　　       37,569,240　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,514,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,677,500 円  　　　　    315,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       315,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       315,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,215,070 円　（　　　　　　        46,152 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 315,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 313,000 円／㎡　×　     978.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0574 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,404,000 円  
（　　　　　       109,011 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,494,335 円      
②総費用 8,215,070 円      
③純収益　①－② 27,279,265 円      
④建物等に帰属する純収益 19,404,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,875,265 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,548,442 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,407 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    209,678,944 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区鶴見中央一丁目３番５
 0205000349905-0000
2 　横浜市鶴見区鶴見中央一丁目３番６
 0205000349906-0000
3 　横浜市鶴見区鶴見中央一丁目３番７
 0205000349907-0000
4 　横浜市鶴見区鶴見中央一丁目３番８
 0205000349908-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横浜鶴見 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 5-1 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　峰崎　泰生   TEL.
鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区鶴見中央１丁目３番５外
｢鶴見中央１－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,600)

1:3.5		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 店舗、事務所等の中
高層建物が多い商業
地域		 西（駅前広場）県道、背面道 水道、ガス、下水 鶴見駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.2 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       178 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 鶴見駅東側の駅前広場に面す
る商業地域		 街

路		 西（駅前広場）県道 交通

施設		 鶴見駅東方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ鶴見駅東口の駅前商業地域であり需要は堅調に推移している。近時は特段大きな地域要因の変動はなく、当
面は現状を維持しつつ推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は、横浜市及び川崎市、東京２３区南部を含む主要駅徒歩圏の商業地域である。②区内でも繁華性の高い
商業地域であり、需要者は法人の他、収益目的の機関投資家、不動産業者が中心である。③優良物件への投資意欲は引
き続き堅調である中、駅前商業地域への需要は強く、高値取引も散見されるが供給は少ない。④個別性や需要者の取得
後の収益目論見によって価格変動が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は鶴見区のみならず横浜市内の主要な商業地に存する類似地域の事例より求められており、市場実態を反映し
ている。商業ビルが建ち並び賃貸物件も多く、収益性を重視した投資物件としての価格形成が行われており、諸元を適
切に査定の上求められた収益価格の説得力も高い。以上より、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との比較
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    735,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 59.3]		 [102.0]
100		 1,350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や建築費の高騰に対する警戒感はあるも
のの、駅至近の立地条件優良な物件への投資
需要は依然として堅調である。


地域要因の変動は特段ない。駅前商業地域の
希少性は高く、供給は少ないが取引が成立す
ると高値取引も見られる。


個別的要因には特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
１０Ｄ
-510		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
b １０７０４
１０Ｄ
-528		 横浜市港北区

 その
他

   
（　          ） 		 長方形 北西16m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
高度地区
(100,800)
c １０７０３
１１
-33		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西26m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
d １０７０４
１０
-13		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西10m市道、
南東7m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,034,349  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,046,400 		 100
[  76.0]
1,376,842 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,400,000 
b (　           ) 
1,557,324  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,753,547 		 100
[ 124.0]
1,414,151 
1,440,000 
c (　           ) 
2,197,771  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,252,715 		 100
[ 115.8]
1,945,350 
1,980,000 
d (　           ) 
2,100,708  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
2,120,946 		 100
[ 148.8]
1,425,367 
1,450,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,430,000 円／㎡]  



横浜鶴見 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,028,129 
8,619,346 
29,408,783 
20,512,800 
8,895,983 		 （　0.9585）
8,526,800 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    236,855,556 円　　　　（　  1,330,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所 139.75 ＲＣ7 978.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   600 ％   600 ％   178 ㎡      7.2 m x   24.0 m  前面道路：県道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、中層の店舗事務所ビル（１～２階フロア貸し、３階以上各階部分貸し）を想定。 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 店舗兼事務所の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
139.75 
88.0 
122.98 
5,950 
731,731 		 10.0  7,317,310 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
139.75 
83.0 
115.99 
4,760 
552,112 		 5.0  2,760,560 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
139.75 
83.0 
115.99 
3,570 
414,084 		 5.0  2,070,420 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
978.25 
83.7 
818.92 

3,354,263 		 20,429,970 
0 
⑨年額支払賃料      3,354,263 円　×　12ヶ月　＝　      40,251,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     818.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,251,156 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,415,069 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,836,087 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,429,970 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         192,042 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,028,129 円　　　　（　       213,641 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,998,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,610,046 円  　　　       40,251,156　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,514,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,830,500 円  　　　　    333,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,619,346 円　（　　　　　　        48,423 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 333,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     978.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0574 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,512,800 円  
（　　　　　       115,240 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,028,129 円      
②総費用 8,619,346 円      
③純収益　①－② 29,408,783 円      
④建物等に帰属する純収益 20,512,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,895,983 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,526,800 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,903 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    236,855,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,330,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区鶴見中央一丁目３番５
 0205000349905-0000
2 　横浜市鶴見区鶴見中央一丁目３番６
 0205000349906-0000
3 　横浜市鶴見区鶴見中央一丁目３番７
 0205000349907-0000
4 　横浜市鶴見区鶴見中央一丁目３番８
 0205000349908-0000
5 　
6 　
7 　
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備考