別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜鶴見 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 -26 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　石﨑　俊司   TEL.
鑑定評価額 25,400,000 円  １㎡当たりの価格 257,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区汐入町３丁目４７番２２
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:2		 共同住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 京急鶴見

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.8 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 臨海工業地域に近い住宅地域
である。		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 京急鶴見駅南東方

1.6km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの住宅地域として特段の変動要因はなく、当分は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    273,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市鶴見区及び隣接区内、各線沿線の最寄駅より概ねバス便による接続を要する住宅地域一帯と判定。
需要者は都心又は市中心部への通勤者層が中心であり圏外からの転入者も散見される。最寄駅からは遠く、バス便を要
する交通接近条件といった観点からは需要は必ずしも強くない。地域周辺では大規模宅地開発などはほとんど見られず
、取引の大半は建売住宅、築古中古住宅で、土地の標準規模では３０万円／㎡程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地周辺には共同住宅等の収益物件もみられるが、取引の中心は自己居住用目的が占める。収益性よりも利便性
、快適性等住環境にかかる価格形成要因が重視されることから市場の実勢をより反映した比準価格の規範性は高く、収
益性を反映した収益価格の相対的信頼性はやや劣るものと判断できる。よって本件では比準価格を標準とし、収益価格
を比較衡量するとともに代表標準地からの規準価格との均衡に留意することで鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    304,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[121.8]		 [100.0]
100		 256,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価・建築費上昇や金融情勢の変動に懸念が
あるものの宅地需要、投資需要共に堅調であ
る。今後とも不動産市況に十分に注視する必
要がある。

地域要因に大きな変動は見られない。古くか
らの住宅地域で需給関係は安定的。地価は駅
徒歩限界圏のため、緩やかな上昇傾向で推移
。

今のところ特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０３Ｄ
-110		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０７０４
０６
-35		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.3m市道
、南西2.2m、
角地
２住居
高度4種最高20m
(80,160)
c １０７０４
０３Ｄ
-116		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
東4m、準角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
d １０７０４
０６
-33		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南2.2m私道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,240)
e １０７０４
０４
-1		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,572  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
306,167 		 100
[ 111.3]
275,083 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
275,000 
b (　           ) 
254,541  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
250,587 		 100
[  92.1]
272,081 
272,000 
c (　           ) 
251,674  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
244,730 		 100
[  89.3]
274,054 
274,000 
d (　           ) 
285,652  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
282,047 		 100
[ 103.8]
271,722 
272,000 
e (　           ) 
282,874  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
286,268 		 100
[ 105.0]
272,636 
273,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    273,000 円／㎡]  



横浜鶴見 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,841,379 
506,591 
2,334,788 
1,519,460 
815,328 		 （　0.9739）
794,048 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     19,367,024 円　　　　（　    196,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 56.00 ＬＳ2 112.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   99 ㎡      6.8 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（専有面積５６㎡　２戸　駐車場１台）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
1,992 
111,552 		 1.0  111,552 
1.0  111,552 

 2～ 2		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,059 
115,304 		 1.0  115,304 
1.0  115,304 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
112.00 
100.0 
112.00 

226,856 		 226,856 
226,856 
⑨年額支払賃料        226,856 円　×　12ヶ月　＝　       2,722,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     112.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,722,272 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       113,691 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,728,581 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           226,856 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,178 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          226,856 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         110,524 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     10,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　            96 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,841,379 円　　　　（　        28,701 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,059 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,000 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 113,691 円  　　　        2,842,272　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      185,300 円  　　　　     21,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         506,591 円　（　　　　　　         5,117 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     112.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,519,460 円  
（　　　　　        15,348 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,841,379 円      
②総費用 506,591 円      
③純収益　①－② 2,334,788 円      
④建物等に帰属する純収益 1,519,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 815,328 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 794,048 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,021 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,367,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     196,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区汐入町三丁目４７番２２
 0205000315785-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜鶴見 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 -26 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　晃   TEL.
鑑定評価額 25,500,000 円  １㎡当たりの価格 258,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区汐入町３丁目４７番２２
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:2		 共同住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 京急鶴見

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.8 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 臨海工業地域に近い住宅地域 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 京急鶴見駅南東方

1.6km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅地域として成熟しており、特段の要因変動もなく、当分の間現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    263,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区及び周辺区を中心とした住宅地域であり、近隣地域は旧来からの住宅地域である。需要者の中心
は東京都心や横浜市中心部、川崎市内への通勤者である１次・２次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見ら
れる。需給関係は比較的安定的であり、取引価格は取引事情や地域性等を反映して、相応の価格幅があるが、㎡あたり
概ね２０～３０万円程度が中心的な価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に生起している取引事例を比較検討して求めたものであり、市場性を反映した価格である。一方、収益
価格は対象不動産の収益力に基づく投資採算性を反映した価格である。対象不動産は必ずしも収益性が十分加味されて
取引される訳ではなく、居住に関する快適性や生活利便性等が重視されるものであり、したがって本件では、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    304,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[121.7]		 [100.0]
100		 256,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復している。個人消費及び設備投資は回復
傾向、輸出及び生産は概ね横ばい、企業収益
は改善している。

旧来からの住宅地域であり、地価は底堅い需
要を背景にやや上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
１１
-42		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
１住居
高度地区4種
(70,200)
b １０７０４
１１
-30		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
北西4m、
二方路
準住居
高度地区4種
(80,160)
c １０７０４
０１Ｄ
-66		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
緑化地域
(70,200)
d １０７０４
０６
-35		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.3m市道
、南西2.2m、
角地
２住居
高度4種最高20m
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
309,192  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
303,789 		 100
[ 119.4]
254,430 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
254,000 
b (　           ) 
294,410  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
286,006 		 100
[ 109.3]
261,671 
262,000 
c (　           ) 
327,836  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
339,638 		 100
[ 112.3]
302,438 
302,000 
d (　           ) 
254,541  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
245,664 		 100
[ 105.0]
233,966 
234,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    263,000 円／㎡]  



横浜鶴見 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,869,149 
516,712 
2,352,437 
1,561,280 
791,157 		 （　0.9739）
770,508 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     18,792,878 円　　　　（　    190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 56.00 ＬＳ2 112.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   99 ㎡      6.8 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域のアパート需要、周辺建物の状況等を考慮して、２階建の共同住宅（専有面積５６㎡　２戸　駐車場１台）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
1,992 
111,552 		 2.0  223,104 
1.0  111,552 

 2～ 2		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,097 
117,432 		 2.0  234,864 
1.0  117,432 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
112.00 
100.0 
112.00 

228,984 		 457,968 
228,984 
⑨年額支払賃料        228,984 円　×　12ヶ月　＝　       2,747,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     112.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,747,808 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       114,712 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,753,096 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           457,968 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,396 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          228,984 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         111,561 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     10,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　            96 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,869,149 円　　　　（　        28,981 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,189 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,097 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,000 円  　　　　     22,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 114,712 円  　　　        2,867,808　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      190,400 円  　　　　     22,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         516,712 円　（　　　　　　         5,219 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     112.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,561,280 円  
（　　　　　        15,771 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,869,149 円      
②総費用 516,712 円      
③純収益　①－② 2,352,437 円      
④建物等に帰属する純収益 1,561,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 791,157 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 770,508 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,783 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,792,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区汐入町三丁目４７番２２
 0205000315785-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考