令和7年1月15日　提出 横浜鶴見 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜鶴見 -25 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　福田　哲   TEL.

鑑定評価額 23,800,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市鶴見区東寺尾１丁目１６２番３ ｢東寺尾１－２８－２３｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) 準防 （その他） 高度3種最高15m (70,150) 1:2.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅の中に共同 住宅が混在する住宅 地域 北西7.3m市道 水道、ガス、下水 菊名 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    95 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域は全体に平坦な地勢であ る。駐車場等の空地も見受け られる。 街 路 基準方位　北　　７ ．３ｍ市道 交通 施設 菊名駅南東方 2.4km 法令 規制 ２中専 (70,150) 準防  高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 開発余地の少ない地域のため、一部で既存の画地の細分化の可能性があるほかには、特段の要因は見られず、当 面は現環境を維持して推移するものと推察される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東急東横線菊名駅またはＪＲ横浜線大口駅を最寄りとする住宅地域一帯であり、特に平地の既成住宅地域 に関して代替競争の関係が強い。主たる需要者は都心部通勤の１、２次取得者である。供給は事業所の跡地や既存の規 模の大きな画地の細分化に伴うものが主で需給は安定的である。市場の中心となる価格帯は３０～４０坪程度の更地で ２千万円台半ばから３千万円台前半程度、新築建売住宅は土地２０～２５坪付で４千万円台後半程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 容積率が高いこともあり近隣地域においてはアパートが散見されるが、地主が遊休地活用等により建てることが主で、 アパート建築目的での土地の取引は皆無である。地域における取引は自己の居住用を目的としたものが主であり、価格 形成は収益性よりも居住の快適性・利便性に着目したものとなっている。以上から、自用目的での事例から試算された 比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜鶴見 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    324,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [102.0] 100 [139.9] [100.0] 100 238,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    231,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区の人口はこれまで微減傾向にあったが、直 近では微増に転じている。住宅市場では緩や かながらも価格の上昇幅が拡大している。 郊外のバス圏の住宅地域で、バス便は発達し 利便性はそれほど悪くないものの、二極化進 行の中で他地域ほどの地価の上昇は見られな い。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.4 交通・接近　　　 +14.5 環境　　　　　　 +22.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％