令和7年1月15日　提出 横浜鶴見 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜鶴見 -20 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.

鑑定評価額 652,000,000 円  １㎡当たりの価格 475,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市鶴見区鶴見中央２丁目１８９４番 ｢鶴見中央２－１４－２８｣ ②地積 　(㎡) 1,373   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度5種最高20m (70,200) 1:1 共同住宅 ＲＣ6 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 南西9m市道 水道、ガス、下水 鶴見 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   170 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,373 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 鶴見駅徒歩圏のマンションが 建ち並ぶ住宅地域 街 路 ９ｍ　市道 交通 施設 鶴見駅北東方 700m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度5種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既に中層共同住宅地域としてほぼ熟成しているが、最寄り駅の接近性に優れることから、今後とも容 積率を活かしたマンション利用が進むものと予測する。地価は、需要が更に高まっており上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    484,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              447,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鶴見区及び隣接区内で中層共同住宅地域の存する圏域。需要者は同圏域にマンション建築を計画する地元 事業者や大手デベロッパーが中心。最寄り駅まで徒歩圏で利便性は高いが、川崎駅周辺に比較して需要はやや弱い。ま とまった画地のマンション適地は希少性があるため、駅に近い物件等は需要が高まっている。一方、分譲価格は都心の マンションが高額となっており、当該地域内は割安感が生じて需要が高く売れ行きは良好である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では分譲マンションや事業所、一般住宅等が建ち並んでおり、賃貸収益物件としての取引は少なく、居住の快 適性や利便性を重視したマンション分譲事業等の目的の取引が主である。よって、マンション分譲事業者において規範 性の高い開発法による価格を標準とし、比準価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    440,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や人手不足等経済情勢の先行きが不透明 で、建築費高騰の懸念もあるが、不動産市場 は概ね堅調である。需要は用途・地域により 差異が認められる 鶴見区内の利便性の良好な中層共同住宅地域 として熟成している。昨今の情勢から需要は 更に高まっており地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％