別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜鶴見 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 -18 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　横田　隆浩   TEL.
鑑定評価額 1,790,000,000 円  １㎡当たりの価格 421,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区尻手１丁目２５６番２
｢尻手１－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 4,263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(70,200)
台形
1:1		 共同住宅

ＲＣ7		 中高層マンション等
が多い住宅地域
 北東9.2m市道 水道、ガス、下水 八丁畷

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 分譲マンション用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  79.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     4,263 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９．２ｍ市道 交通

施設		 八丁畷駅北西方

800m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 大中規模のマンション等が多い住宅地域であり、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 分譲マンション用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              365,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線、京急本線、及び南武線沿線で、鶴見区、神奈川区、西区に至る圏域の住宅地域である
。需要者は東京方面に通勤するサラリーマン層が中心で、同一需給圏外からの転入もあり、一次取得者、二次取得者と
もにみられる。経済活動が回復傾向にあり、これが地価動向に影響を及ぼしている。マンション適地は規模・形状等に
より価格にばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場より生起した現実の取引事例により試算される実証的な価格である。採用した取引事例はいずれも対
象不動産と代替性を有するものである。開発法による価格は、対象不動産の主たる需要者である開発業者が対象不動産
をマンション分譲することを想定した場合における投資採算性を反映した試算価格である。以上より市場性を反映した
比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -20               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.8]		 [100.0]
100		 421,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況全般としては、投資意欲や所有意
欲が増しつつあるが、長期金利の上昇等懸念
材料もみられる。


マンション需要は堅調な状態が続いている。
地域要因に大きな変動は見られない。



個別的要因に変動は特段ない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +9.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０８
-40		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０７０４
０５
-16		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
c １０７０４
０９
-5		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東4.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
d １０７０４
０６
-5		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
北4m、角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
e １０７０４
０１Ｄ
-68		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.8m市
道、
北西2.8m、
角地
２中専
高度3種最高15m
緑化地域
(80,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
400,655  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
407,065 		 100
[  95.7]
425,355 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
425,000 
b (　           ) 
250,735  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.4]
326,851 		 100
[  74.4]
439,316 
439,000 
c (　           ) 
320,988  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
317,248 		 100
[  73.5]
431,630 
432,000 
d (　           ) 
442,436  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
458,364 		 100
[ 103.8]
441,584 
442,000 
e (　           ) 
358,032  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
389,118 		 100
[  90.1]
431,873 
432,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -21.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    430,000 円／㎡]  



横浜鶴見 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲用マンションを想定し開発法を採用したため、収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションを最有効使用と判定したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,753,923,993 
3,196,331,667 
12 
780,000 
7,350.00 
340,000 
9,233.10 
⑧開発法による価格 　　        1,557,592,326 円　　　　（　              365,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 -18　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
4,263 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  4,263.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,812.51 ㎡  9,233.10 ㎡  8,525.48 ㎡  707.62 ㎡  7,350.00 ㎡  ＲＣ・7F
 (   105 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      42.5 ％）  （     216.6 ％）  （     200.0 ％）  （      16.6 ％）  （     79.60 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   79.0 ｍ

  75.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    9.2 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 780,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例比較法等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    780,000 円／㎡　　×　　     7,350.00 ㎡　　＝　　　　       5,733,000,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         5,733,000,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   340,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   350,200 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    350,200 円／㎡　　×　　　   9,233.10 ㎡　　＝　　　　       3,233,431,620 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発許可基準より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,733,000,000 円　　×　　　　　      9 ％　　＝　　　　         515,970,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,749,401,620 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 15 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 515,970,000 円  (      9 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          443,631,006 円 
販売総額(2期) 4,643,730,000 円  (     81 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　        3,844,544,067 円 
販売総額(3期) 573,300,000 円  (     10 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          465,748,920 円 
収入合計 － － － － 4,753,923,993 円 
支出 建築工事費(1期) 323,343,162 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          299,803,780 円 
建築工事費(2期) 323,343,162 円  (     10 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　          283,313,279 円 
建築工事費(3期) 2,586,745,296 円  (     80 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　        2,141,566,431 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 309,582,000 円  (     60 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          292,524,032 円 
販売管理費(2期) 206,388,000 円  (     40 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          179,124,145 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,196,331,667 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,753,923,993 円　　－　　　　　　        3,196,331,667 円　　＝　　　　　         1,557,592,326 円 

              365,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区尻手一丁目２５６番２
 0205001154949-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜鶴見 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 -18 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　晃   TEL.
鑑定評価額 1,790,000,000 円  １㎡当たりの価格 421,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区尻手１丁目２５６番２
｢尻手１－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 4,263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(70,200)
台形
1:1		 共同住宅

ＲＣ7		 中高層マンション等
が多い住宅地域
 北東9.2m市道 水道、ガス、下水 八丁畷

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 分譲マンション用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  79.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     4,263 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．２ｍ市道 交通

施設		 八丁畷駅北西方

800m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 大中規模のマンション等が多い住宅地域であり、格別の変動要因もなく、当分の間現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 分譲マンション用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    429,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              358,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び隣接する川崎市で、最寄駅から徒歩圏内に所在する共同住宅地域である。需要者は東京方面や
横浜中心部へ通勤する一次取得者層をターゲットとするマンションデベロッパーが中心となる。交通利便性や生活利便
性が良好な環境下にあるマンション素地については、依然底堅い需要がある。取引価格は取引事情や地域性・個別性等
を反映して、大きな価格幅があり、中心的価格帯の把握は難しいが、一部では高値の取引も散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に生起している取引事例を比較検討して求めたものであり、市場性を反映した価格である。一方、開発
法による価格は対象不動産の投資採算性を反映した価格である。対象不動産は必ずしも投資採算性が十分加味されて取
引される訳ではなく、居住に関する快適性や生活利便性等が重視されるものであり、本件では、比準価格を重視し、開
発法による価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -20               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[102.0]		 100
[111.3]		 [100.0]
100		 419,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復している。個人消費及び設備投資は回復
傾向、輸出及び生産は概ね横ばい、企業収益
は改善している。

最寄駅から徒歩圏内の地域であり、地価は底
堅い需要を背景に上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
０６
-5		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
北4m、角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０７０４
０６Ｄ
-2		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m市道、
東3.6m、
準角地
２中専
高度3種最高15m
(80,150)
c １０７０４
０８
-38		 横浜市鶴見区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西3.5m私道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
d １０７０４
０３Ｄ
-115		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南23m市道、
南西9m、角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
442,436  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.3]
404,558 		 100
[  89.0]
454,560 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
455,000 
b (　           ) 
224,529  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
252,656 		 100
[  63.2]
399,772 
400,000 
c (　    193,887) 
193,887  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
197,190 		 100
[  59.1]
333,655 
334,000 
d (　           ) 
753,414  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
689,622 		 100
[ 130.0]
530,478 
530,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    429,000 円／㎡]  



横浜鶴見 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲用マンションを想定し開発法を採用したため、収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 標準地の最有効使用が分譲マンションの敷地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,632,028,506 
3,104,100,374 
12 
760,000 
7,350.00 
330,000 
9,233.10 
⑧開発法による価格 　　        1,527,928,132 円　　　　（　              358,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 -18　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
4,263 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  4,263.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,812.51 ㎡  9,233.10 ㎡  8,525.48 ㎡  707.62 ㎡  7,350.00 ㎡  ＲＣ・7F
 (   105 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      42.5 ％）  （     216.6 ％）  （     200.0 ％）  （      16.6 ％）  （     79.60 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   79.0 ｍ

  75.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    9.2 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 760,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    760,000 円／㎡　　×　　     7,350.00 ㎡　　＝　　　　       5,586,000,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         5,586,000,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   339,900 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    339,900 円／㎡　　×　　　   9,233.10 ㎡　　＝　　　　       3,138,330,690 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発許可基準より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,586,000,000 円　　×　　　　　      9 ％　　＝　　　　         502,740,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,641,070,690 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 15 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 502,740,000 円  (      9 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          432,255,852 円 
販売総額(2期) 4,524,660,000 円  (     81 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　        3,745,966,014 円 
販売総額(3期) 558,600,000 円  (     10 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          453,806,640 円 
収入合計 － － － － 4,632,028,506 円 
支出 建築工事費(1期) 313,833,069 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          290,986,022 円 
建築工事費(2期) 313,833,069 円  (     10 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　          274,980,535 円 
建築工事費(3期) 2,510,664,552 円  (     80 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　        2,078,579,183 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 301,644,000 円  (     60 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          285,023,416 円 
販売管理費(2期) 201,096,000 円  (     40 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          174,531,218 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,104,100,374 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,632,028,506 円　　－　　　　　　        3,104,100,374 円　　＝　　　　　         1,527,928,132 円 

              358,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 横浜鶴見 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市鶴見区尻手一丁目２５６番２
 0205001154949-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考