鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
横浜鶴見 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 -14

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　長尾　ゆき子

TEL.

鑑定評価額

26,800,000 円

１㎡当たりの価格

220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区駒岡４丁目２２７４番４２｢駒岡４－１２－３８｣				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度1種最高10m (70,100)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北4.5m市道	水道、ガス、下水	鶴見 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.7 ｍ、規模　　 122 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

鶴見川に近い低層住宅地域。
新綱島駅等へもバス便で利用
可能

街

路

基準方位　　北　市
道４．５ｍ

交通

施設

鶴見駅北西方

3.9km

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は低層住宅地域として概ね熟成している。最寄り駅まで距離があるがバス便で新綱島駅等も利用でき利
便性は普通。今後とも同様の利用が継続するものと予測するが、値頃感から需要が高まり、地価は上昇傾向。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 224,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鶴見区及び周辺区の低層住宅地域の圏域。需要者は同圏域に地縁的選好性のある買替層や一次取得者が中
心で、都心や周辺事業所への通勤者が多い。最寄り駅までやや距離はあるがバス便で新綱島駅等も利用でき、利便性は
普通。地域内では画地の細分化が散見され、総額を押さえた物件が需要の中心になっている。価格帯の中心は土地で３
０００万円台程度、新築戸建住宅では総額を抑え４５００万円台程度までである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域内にはアパート等も介在するが、収益物件としての取引は熟成しておらず、居住の快適性や利便性を重視した
自用目的の取引が中心となっている。典型的な需要者はエンドユーザーの個人で、市場での取引価格を重視して行動す
ることが多い。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡をも考慮して鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 201,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[102.0]

100
[ 91.2]

[100.0]
100

220,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安や人手不足等経済情勢の先行きが不透明
で、建築費高騰の懸念もあるが、不動産市場
は概ね堅調である。需要は用途・地域により
差異が認められる

鶴見区内の低層住宅地域として熟成しつつあ
る。地価は値頃感もあって需要は高まってお
り、やや上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４０９Ｄ -10	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０７０４０３Ｄ -4	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南5.4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０７０４０４ -9	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、西2m、角地		１低専高度1種最高10m (80,100)
d	１０７０４０７Ｄ -14	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北3.8m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,160)
e	１０７０４０８ -22	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南4.7m市道、西4m、角地		１住居高度4種最高20m (80,188)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 269,576	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	274,968	100 [ 120.0]	229,140	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	229,000
b	(　 ) 265,081	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	269,713	100 [ 118.0]	228,570		229,000
c	(　 ) 182,545	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	208,507	100 [ 100.0]	208,507		209,000
d	(　 ) 230,566	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	237,022	100 [ 101.9]	232,603		233,000
e	(　 ) 137,575	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	135,458	100 [ 72.8]	186,069		186,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 224,000 円／㎡]

横浜鶴見 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,896,800	547,928	2,348,872	1,672,800	676,072	（　0.9739） 658,427	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	16,059,195 円　　　　（　 132,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	122 ㎡	12.0 m x 12.7 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建てアパートを想定。１ＤＫタイプ約３０㎡が４戸。屋外駐車場１台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,999	119,940	1.0	119,940
							1.0	119,940
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	2,061	123,660	1.0	123,660
							1.0	123,660
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		243,600		243,600
								243,600

⑨年額支払賃料	243,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,923,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,923,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 146,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,777,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	243,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,314 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 117,446 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,896,800 円　　　　（　 23,744 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,061 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,000 円	24,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	116,928 円	2,923,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,000 円	24,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 547,928 円　（　　　　　　 4,491 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,672,800 円（　　　　　 13,711 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,896,800 円
②総費用	547,928 円
③純収益　①－②	2,348,872 円
④建物等に帰属する純収益	1,672,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	676,072 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	658,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,397 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,059,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜鶴見 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市鶴見区駒岡四丁目２２７４番４２	0205000313130-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
横浜鶴見 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 -14

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　横田　隆浩

TEL.

鑑定評価額

26,800,000 円

１㎡当たりの価格

220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区駒岡４丁目２２７４番４２｢駒岡４－１２－３８｣				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度1種最高10m (70,100)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北4.5m市道	水道、ガス、下水	鶴見 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.7 ｍ、規模　　 122 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位　北　４．
５ｍ市道

交通

施設

鶴見駅北西方

3.9km

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅へバス圏の一般住宅地域で、最寄駅からやや遠方だが、バス本数は多く、特に、変動する要因は無く、当
面現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鶴見区の北～北西部に渡る住宅地域で、近隣地域は古くからの住宅地。需要者の中心は都心や横浜市内に
通勤するサラリーマン層。１次取得者を中心に２次取得者もいると判断する。周辺地域から準幹線道に接続でき、最寄
駅にはバス便となるが、その本数は多く、利便性は概ね良好であり、需要は比較的堅調と言える。中心価格帯は、土地
１００㎡程度の新築建物付で総額４０００～５０００万円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸アパートも見られるが、取引の中心は自己利用目的が大半で収益目的の取引は少ない。よって賃料水準が低く収益
価格はやや低位に試算された。近隣地域は居住快適性や生活利便性を重視するバス便の住宅地域であり同一需給圏より
収集された鑑定地近接の取引事例などから規範性ある比準価格が求められたのでこれを標準とし、収益価格を比較考量
し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 201,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[102.0]

100
[ 90.8]

[100.0]
100

221,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市況全般としては、投資意欲や所有意
欲が増しつつあるが、長期金利の上昇等懸念
材料もみられる。

地域要因に大きな変動は見られない。古くか
らの住宅地域で需給関係は安定的。地価は鶴
見区のバス圏住宅地需要を反映し緩やかな上
昇傾向で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４０３Ｄ -4	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南5.4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０７０４０５ -8	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	不整形	南3.2m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０７０４０５ -21	横浜市鶴見区		更地	（　）	不整形	北西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０７０４１１Ｄ -5	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、南3m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 265,081	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	263,537	100 [ 115.6]	227,973	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	228,000
b	(　 243,380) 243,380	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	247,522	100 [ 106.9]	231,545		232,000
c	(　 ) 196,116	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 78.4]	254,651	100 [ 112.2]	226,962		227,000
d	(　 ) 195,122	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	199,814	100 [ 90.0]	222,016		222,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -21.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

横浜鶴見 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,847,981	497,360	2,350,621	1,463,700	886,921	（　0.9739） 863,772	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	21,067,610 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	122 ㎡	12.0 m x 12.7 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

用途規制や周辺の建物環境等を考慮して、軽量鉄骨造２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	60.00	100.0	60.00	1,950	117,000	1.0	117,000
							1.0	117,000
2～ 2	共同住宅	60.00	100.0	60.00	2,000	120,000	1.0	120,000
							1.0	120,000
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		237,000		237,000
								237,000

⑨年額支払賃料	237,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,844,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,844,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 113,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,730,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	237,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,275 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 115,466 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,847,981 円　　　　（　 23,344 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,086 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,000 円	21,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	113,760 円	2,844,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 178,500 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 497,360 円　（　　　　　　 4,077 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,463,700 円（　　　　　 11,998 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,847,981 円
②総費用	497,360 円
③純収益　①－②	2,350,621 円
④建物等に帰属する純収益	1,463,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	886,921 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	863,772 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,067,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜鶴見 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市鶴見区駒岡四丁目２２７４番４２	0205000313130-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考