令和7年1月15日　提出 八丈 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八丈 5-1 東京都 島しょ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八丈町三根３４９番１ ②地積 　(㎡) 586   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:1.2 店舗兼住宅 ＬＳ3 飲食店、小売店舗等 がある都道沿いの商 業地域 東13.5m都道 水道 三根出張所停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３．５ｍ都道 交通 施設 三根出張所停近接 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 都道沿いに店舗のほか行政機関も立地する商業地域であるが、変化に乏しい。来島者や観光客が回復しているが 、島内人口の減少に歯止めが掛かっておらず、高齢化も顕著であり、暫くは浮揚が見込めない状況と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島内全域の商業地域であるが、島中心部の小売店、飲食店のほか行政機関もみられる都道沿いの商業地域 と価格牽連性が強い。需要者は店舗等を営む島内の個人や法人が中心であるが、島外資本の進出も小規模ながら散見さ れる。コロナ禍が収束し急回復した来島者や観光客数は頭打ちの状況で、インバウンドの需要も殆んどない。商業地の 取引はやや低調で、価格も低めの売買が多くなっている。取引は標準地規模の土地で１８００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は商業利用の蓋然性が高い都道沿いの土地取引から求められた価格で、的確な水準が実証された。収益還元法 は賃貸市場や投資尺度が未成熟であるため適用を断念したが、比準価格の試算過程において店舗集積の程度等を踏まえ 商業収益性による検討も行っている。ここでは取引当事者が類似不動産との比較において売買の意思決定を行う傾向が 強いことから比準価格が妥当と判断し、単価と総額の関係、類似の基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八丈町の人口は減少傾向。コロナ禍後に観光 客数が回復するが、足元で伸び率は鈍化。島 内産業に停滞感。商業地の需要は弱く、取引 価格は低下傾向。 地域要因に特段の変動はみられない。インバ ウンドの影響は殆んどない。島外資本による 需要は小規模かつ散発的であり、中心的需要 者に変化はない。 個別的要因に変動はない。標準地の形状がや や不整形ではあるが、利用効率を妨げるほど ではなく、価格形成に及ぼす影響の程度は僅 少と判定される。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％