令和7年1月15日　提出 八丈 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八丈 -1 東京都 島しょ 氏名  不動産鑑定士　仲丸　智行   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八丈町大賀郷２２８４番 ②地積 　(㎡) 932   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか家族 寮も見られる既成住 宅地域 南西5m町道 水道 裁判所前停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 裁判所前停南西方 270m 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 八丈島の中央平坦部に形成された中心集落の一角にあって、一般住宅のほか家族寮が建ち並ぶ住宅地域として既 に熟成している。特段の変動要因が見当たらないことから、今後暫くは現状のままで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八丈島全域の住宅地域であるが、島中央部の平坦地で人口の多い坂下地域（大賀郷・三根地区）と価格牽 連性が強い。需要者は自ら居住する住宅を求める島内住民が中心で、島外からの需要も散見される。利便性の高さから 需要が安定的に推移してきたが、人口減や高齢化から不動産取引が低調となっており、取引価格も弱含んでいる。建築 費や解体費が高いこともあって取引価格は様々であるが、既存の一戸建住宅で１～２千万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格牽連性の強い大賀郷及び三根地区の住宅地の取引から実証的に求められ、中心的需要者の取引動機が反 映された取引水準が的確に把握できた。一方で、賃貸市場や投資尺度が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念し た。以上を踏まえ、供給者と中心的需要者は類似不動産との比較において売買の意思決定を行う傾向が強いことから、 比準価格が妥当と判断し、単価と総額との関係、周辺の標準地や基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八丈町の人口は減少傾向。高齢化率は約４０ ％で頭打ち。来島者数の伸び率は鈍化。島内 産業は全般的に停滞感。土地取引件数（直近 １年間）は漸減。 地域要因に特段の変動はみられない。島の中 では取引が多くみられる地域にあるが、買い 手は地区内を主流とする島民で中心的な需要 者に変化はない。 個別的要因に変動はない。近隣地域において 標準的な規模・画地等の条件であり、代替競 争関係にある他の不動産と比較して競争力は 平均的といえる。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％