令和7年1月15日　提出 神津島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神津島 5-1 東京都 島しょ 氏名  不動産鑑定士　樋口　裕   TEL.

鑑定評価額 1,930,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神津島村８４１番 ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 店舗兼住宅 ＲＣ2 小規模小売店舗、民 宿等の建ち並ぶ近隣 商業地域 西3.5m村道 水道、下水 ホテル神津館前 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ村道 交通 施設 ホテル神津館前　北方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 村内の概ね中心部に位置する商業地域で、店舗のほかに戸建住宅も多く見られ、土地の利用度は高い。細街路で ある等、劣位する点もあるが、村内における相対的地位の高い地域であり、需要は底堅く推移すると考える。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神津島村の商業地域全域となるが、価格牽連性が及ぶ範囲としては住宅地域等をも含めた神津島村の宅地 地域全域と考える。いずれにしてもやや限定的である。公共機関による買収等を除けば、取引は極めて少ない。しかも 、島民を中心とした相対での取引が大半を占め、供給者・需要者もやや限定的になる為、売買当事者の取引動機・利用 目的等の取引事情が多分に反映され易く、各取引に個別性が生じ易い。従って、指標的な取引相場は形成されにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 神津島村の不動産取引は、当事者の取引動機・利用目的等による影響が比較的強い為、本件では取引事例について取引 当事者の属性、取引の目的等を考慮し、各種補修正を慎重に行い、試算した。その為、比準価格は十分に実証的、かつ 、説得力を有すると考える。一方、公営住宅以外の賃貸用不動産は少なく、長期安定的な賃貸市場が形成されていない 点などを考慮し、収益還元法の適用は断念している。よって、比準価格を標準として鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るものの、雇用・所 得環境が改善する下で緩やかに回復している 。一方、不動産市場も全体的には上昇傾向が 継続している。 村内の概ね中心部に位置し、店舗のほかに戸 建住宅も多く見られ、土地の利用度は高く、 需要は底堅く推移すると考える。 画地の位置及び形状、間口等の接面状況など を総合的に勘案した結果、今後も標準的な競 争力を持続していくものと判断した。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％