令和7年1月15日　提出 新島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新島 5-1 東京都 島しょ 氏名  不動産鑑定士　山本　宗寛   TEL.

鑑定評価額 6,360,000 円  １㎡当たりの価格 8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新島村本村１丁目２３８番 ｢本村１－７－１１｣ ②地積 　(㎡) 739   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1.2:1 店舗兼住宅 ＲＣ2 飲食店、店舗等が見 られる村役場に近い 商業地域 南6m村道、西側道 水道、下水 新島港 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新島の中心集落である本村地 区の中心部の商業地域 街 路 ６ｍ村道 交通 施設 新島港北東方 1.6km 法令 規制 （都）  (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測する。人口減少や高齢化、観光産業の不振等 により土地の需要は限定的であり、地価水準は底値に近く、今後も横ばい又は微減傾向が続くものと予測する (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 側道セットバック　　　　　　　　  -1.1 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、新島本村地区の商業地域若しくは商住混在地域、及びその周辺の地域と判定した。人口減少や高 齢化が続くことから需要は限定的である。需要の中心は島内の事業者等であり、島外からの需要はほぼ無い。地価水準 は底値にかなり近いものと考えられ、概ね横ばいから微減傾向で推移している。土地取引の価格帯は、建築費や解体費 用が高いことによる影響を受けばらつきも大きいが、総額で５００万円以下が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の適用にあたっては、十分に規範性の認められる事例を収集し、適切な補・修正が行えたことから、妥 当な比準価格が求められたものと思料する。一方、同一需給圏内には民間の賃貸市場が形成されておらず、収益性に基 づいて価格形成がなされる地域ではないことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、比準価格を採用し、村 内の市場の特性や、他の標準地とのバランス等も十分に考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新島村では、人口の減少や高齢化、産業の不 振等により、土地の需要は限定的な状態が続 いている。地価水準は概ね横ばい又は微減傾 向にある。 地域要因に格別の変動要因はない。島内の商 業的繁華性は低く、需要は限定的であること から、地価は概ね底値水準で横ばい又は微減 傾向にある。 個別的要因に格別の変動は認められない。代 替・競争関係にある不動産と比較した競争力 の程度は概ね普通である。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％