令和7年1月15日　提出 新島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新島 -2 東京都 島しょ 氏名  不動産鑑定士　冨田　建   TEL.

鑑定評価額 2,380,000 円  １㎡当たりの価格 5,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新島村若郷２４番１ ｢若郷３－４｣ ②地積 　(㎡) 440   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 ＲＣ1 一般住宅のほかに店 舗等も見られる住宅 地域 東6m都道、北側道 水道、下水 新島港 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新島北部の若郷集落の中心部 で、一般住宅の中に店舗等も 見られる地域 街 路 ６ｍ都道 交通 施設 新島港北東方 9.1km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 新島村全体の人口減少や高齢化、若郷地区での活気の乏しさを勘案するに若郷地区では地価上昇は期待できない 。他方、地価が十分に低廉である。このため、価格動向は横ばいもしくは微減で推移と予測された。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 若郷地区の住宅地域を中心に新島村の住宅地域全体を含む範囲と同一需給圏と判定した。主な市場参加者は若郷地区で 住宅を求める個人と思料されるが絶対数は僅かである。取引総額は建物を考慮外とした土地自体で５百万円以内程度が 上限との市況で、若郷地内では取引件数が極端に少ないために中心価格帯の把握は難しい。価格水準が十分に低廉な一 方で島内人口の減少や若郷地区の停滞感を勘案するに価格動向は横ばいまたは微減で推移と予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件においては同一需給圏内にて得られた取引事例に基づき試算された比準価格の精度・説得力が高いと判断された。 一方、新島村では賃貸市場が形成されておらず収益価格の試算は困難である。これらの点を勘案しつつ、若郷地区では 不動産取引件数が近年僅少である点、若郷地区は新島村の住宅地の中でも特に活気が乏しい点、対象標準地付近では十 分に地価水準が低廉な点、人口減等も考慮の上で、比準価格に基づき鑑定評価額を上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新島村では人口減少傾向が継続している。一 方で、島全体で住宅地は地価が十分に低廉で あるため地価の更なる極端な下落は考えにく いと思料される。 若郷地区は過疎地で不動産取引の動きが乏し く地価も十分に低廉である。この点や人口減 ・活性化の停滞ゆえに地価は微減または横ば い傾向と言える。 価格形成に影響を及ぼす画地条件の変動等の 要素は見られない。このため、個別的要因に つき特記すべき事項等はないと判断された。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％