令和7年1月15日　提出 東京大島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京大島 5-1 東京都 島しょ 氏名  不動産鑑定士　栗山　大介   TEL.

鑑定評価額 5,070,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島町元町１丁目９番４ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 高度地区2種 土砂災害警戒区域 (90,400) 1.5:1 店舗兼住宅 ＲＣ4 土産店等が多い元町 港前の商業地域 西（駅前広場）都道 水道 元町港駅前広場接面 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 港前広場都道 交通 施設 元町港駅前広場接面 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  高度地区2種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 島内の商業中心地に存するが、島の玄関口が岡田港にシフトしていることから、元町港の相対的地位が低下し、 商業繁華性のさらなる低下が懸念される。今後の地価はやや弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大島町のうち元町地区内の商業地域である。島外からの不動産需要はあまり認められず、主な需要者は 島内事業者である。船客待合所の整備以降、島の玄関口は実質的に岡田港に移っているが、依然として元町地区が島内 一の繁華街である。また、商業地の取引は非常に少なく、当事者間の個別的事情が介在する余地もあるため、市場の中 心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算にあたっては、大島町では商業地の取引が僅少であるため、取引時点の範囲を広げて事例の収集を行っ た。いずれも同一需給圏内において代替・競争関係にあるものを採用しており、事例の特徴に応じた関連付けを行って 試算したため、市場の実勢を反映しており、その信頼性は高い。一方、大島町では賃貸市場が未成熟であるため、収益 還元法の適用は断念した。したがって、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 来島者数は回復するも、コロナ禍前の水準ま では回復していない。また、物価や燃料価格 の高騰が長引けば、消費行動に悪影響を与え かねない。 岡田港整備により島の玄関口としての地位が 相対的に低下し、島の中心市街地である元町 港付近の地位にも翳りが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％