令和7年1月15日　提出 東京大島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京大島 -1 東京都 島しょ 氏名  不動産鑑定士　栗山　大介   TEL.

鑑定評価額 3,550,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島町元町４丁目４番９ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区1種 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅のほ かに店舗も散見する 住宅地域 東6m町道 水道 町役場前停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       285 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 町役場前停東方 400m 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  高度地区1種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大島町のうち元町地区内の住宅地域である。地縁的選好性が強く、島外からの不動産需要はあまり認め られない。また、供給者も島民以外との取引を敬遠する傾向にある。元町地区は、島内では生活利便性が高い地域だが 不動産取引は活発な状態にはなく、他地区より相対的に地価が高いため、地価はやや弱含みとなっている。市場の中心 価格帯は区々であるが、９，０００円／㎡～１３，０００円／㎡程度の取引が比較的目につく。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、居住の快適性や生活利便性が重視される住宅地域に存し、取引は自用目的が中心である。比準価格は、 同一需給圏内において代替・競争関係にある事例を採用し、事例の特徴に応じた関連付けを行って試算したため、市場 の実勢を反映しており、その信頼性は高い。一方で、大島町では賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用と した。したがって、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大島町では、人口減少と少子高齢化の問題に 加え、物価や燃料価格の高騰もあり、土地の 取引が活発となる環境が認められない。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％