別記様式第三 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
日の出 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日の出 13-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　盛田　直浩   TEL.
鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 2,070  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 西多摩郡日の出町大字平井字谷ノ入４０５２番１
 ②地積(㎡) 6,978  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
一部土砂警戒
台形 山林（雑木林）
 市街化区域の住宅地に
近接する雑木林の多い
地域		 水道、下水 秋川

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  300 ｍ、西　    0 ｍ、南　    0 ｍ、北　  200 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     7,000 ㎡程度、形状　　台形      、方位・傾斜度(　南  　)向　12 °
④地域的特性 特記

事項		 宅地地域に近接しており僅か
に土砂災害警戒区域に指定さ
れている。		 道

路		 西方至近に幅員約２
ｍ町道が南北に走る		 交通

施設		 秋川駅北方

2.3km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
一部土砂警戒
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化区域住宅地に隣接する雑木林を中心とする都市近郊林地である。開発の可能性は低く当面は現状を維持す
ると予測する。
(3)最有効使用の判定 現況の雑木林地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,070 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は日の出町及び周辺市町村を含む都市近郊林地地域で、西多摩地域のほか八王子市内も含まれる。需要者は
同一需給圏内に地縁性をもつ個人、社会福祉法人、公共団体等が中心となるが、林業目的の需要者はほとんど見られな
い。市場参加者の動向としては、一般宅地と異なり、市街化調整区域での利用を考慮した需要者である。規模や立地条
件等により、需要内容は一律でなく、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の都市近郊林地地域の実際の取引事例を収集し比較検討したものである。林業収益が実態見
合わないため収益価格は適用できない。控除法は、開発の想定が現実的では無く開発の際の土地価格はきわめて低く、
想定内容によって大きく変わるため適用しない。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視
し、さらに周辺標準地及び基準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 青梅 13-1                   ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,650 円／㎡		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.2]		 [ 100.0]
100		 　　2,070 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,090 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -1.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 人口は微減傾向だが景気が上向き基調のなか不動産
取引は比較的堅調になりつつあるものの利便性等の
優劣により地価の二極化が顕著である。

地域要因に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　  -1.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 日の出 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＩＳＩ７Ｋ

-951		 あきる野市


 森林の
土地所
有権		   不整形 西13m国道
｢調区｣
b ＮＫＺ７Ｋ

-951		 あきる野市


 森林   不整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計 都
立公(普通)
c ＹＭＧ７Ｋ

-952		 青梅市


 森林の
土地所
有権		   不整形 西2.5m道路
｢調区｣
d ＹＭＧ７Ｋ

-954		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 北東2m道路
｢調区｣ 地森計
e ＹＭＧ７Ｋ

-955		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北西1.8m道路
｢調区｣ 地森計 道
立公(３種)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
1,158  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
1,146 		 100
[  60.0]
1,910 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
1,910 
b (　            ) 
1,361  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]
1,342 		 100
[  63.0]
2,130 
2,130 
c (　            ) 
2,824  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  95.0]
2,949 		 100
[ 140.0]
2,106 
2,110 
d (　            ) 
2,225  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
2,209 		 100
[ 105.6]
2,092 
2,090 
e (　            ) 
2,300  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
2,279 		 100
[  89.3]
2,552 
2,550 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　 -10.0 宅地化　　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 自然　　　　  -5.0 宅地化　　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,070 円／㎡]
日の出 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化
率を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：@821LL月 p：0822L％		 ⑥販売費及び
一般管理費
　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内
の類似地域に
ある転換後・
造成後の公示
価格からの検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
市街化調整区域林地で宅地転換や造成は非現実的で、また宅地転換を想定したとしても、造成費等の想定要素の如何により林地価格が大きく
変わるため、価格査定が困難である。
日の出 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 市街化の影響を受けている林地で林業経営に基づく収益価格とは関連性が希薄で、また宅
地転用の可能性も低いため、収益還元法は適用できない。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西多摩郡日の出町大字平井字谷ノ入４０５２番１
 0131000501195-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第三 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
日の出 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日の出 13-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　森　宏師   TEL.
鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 2,070  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 西多摩郡日の出町大字平井字谷ノ入４０５２番１
 ②地積(㎡) 6,978  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
一部土砂警戒
台形 山林（雑木林）
 市街化区域の住宅地に
近接する雑木林の多い
地域		 水道、下水 秋川

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  300 ｍ、西　    0 ｍ、南　    0 ｍ、北　  200 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     7,000 ㎡程度、形状　　台形      、方位・傾斜度(　南  　)向　12 °
④地域的特性 特記

事項		 土砂災害警戒区域に一部がか
かる。		 道

路		 西方至近に幅員約２
ｍの町道あり		 交通

施設		 秋川駅北方

2.3km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
一部土砂警戒
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化区域の住宅地域に近接する雑木林地であるが、開発の可能性は低い。地域要因に変動はなく、現状のまま
推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 現況の雑木林地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,070 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は西多摩地域及び八王子の林地地域全域である。需要者はそれら地域に地縁性をもつ個人、法人等が考えら
れる。木材価格の長期低迷により林業採算性は悪化し、また事業者の高齢化、後継者の減少に伴い林業は衰退しており
、日の出町の生産年齢人口の減少等により新規の宅地開発を見込むことも困難な状況である。林地自体の取引件数は極
めて少なく、取引価格も規模、立地、自然的条件等により異なり、総額での把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 宅地開発の期待性が低い状況にあることから、林地を造成し宅地化を想定した控除法は現実的ではなく適用できない。
収益還元法も林業経営に着目する方式であるが、素材価格が歴史的に低価格にある現状を考慮すれば、採算が合わない
ため、試算は困難である。よって、本件では広域的に収集選択した林地事例から求めた比準価格を中心に、他県も含め
た広域的な林地価額の推移動向や価格牽連性がある農地価格等も参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 青梅 13-1                   ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,650 円／㎡		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.2]		 [ 100.0]
100		 　　2,070 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,090 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -1.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 日の出町の人口は微減傾向が続いている。林地に対
する投資採算性は低く、宅地への開発期待も乏しい
ことから、需給動向は弱い。

市街化区域の住宅地域に近接する林地地域。周辺の
宅地開発の可能性が低いことから、現在の状態が継
続するものと予測される。

個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　  -1.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 日の出 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＹＭＧ７Ｋ

-954		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 北東2m道路
｢調区｣ 地森計
b ＹＭＧ７Ｋ

-955		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北西1.8m道路
｢調区｣ 地森計 道
立公(３種)
c ＹＴＵ７Ｋ

-902		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 南東2.5m道路
地森計
d ＹＴＵ７Ｋ

-903		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 南2.4m市道
｢調区｣
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
2,225  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
2,209 		 100
[ 104.0]
2,124 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,120 
b (　            ) 
2,300  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
2,279 		 100
[  95.0]
2,399 
2,400 
c (　            ) 
2,481  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
2,471 		 100
[ 122.7]
2,014 
2,010 
d (　            ) 
2,174  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
2,165 		 100
[ 105.0]
2,062 
2,060 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,070 円／㎡]
日の出 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化
率を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：@821LR月 p：0822L％		 ⑥販売費及び
一般管理費
　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内
の類似地域に
ある転換後・
造成後の公示
価格からの検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
当該標準地は市街化調整区域内の山林であり、宅地化を想定する合理性や採算性はなく、宅地等の開発を想定することは困難なため。
日の出 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 林業経営の実態が低く、素材価格が歴史的に低価格にある状況を考慮すれば、収益価格は
試算できない。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西多摩郡日の出町大字平井字谷ノ入４０５２番１
 0131000501195-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考