鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京瑞穂 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	ＹＭＧ７Ｋ -951	青梅市		森林		不整形	東5m市道		｢調区｣
b	ＹＭＧ７Ｋ -952	青梅市		森林の土地所有権		不整形	西2.5m道路		｢調区｣
c	ＹＭＧ７Ｋ -953	八王子市		森林の土地所有権		不整形	北東1.8m市道		準工
d	ＹＭＧ７Ｋ -954	八王子市		森林の土地所有権		ほぼ長方形	北東2m道路		｢調区｣地森計
e	ＹＭＧ７Ｋ -955	八王子市		森林の土地所有権		不整形	北西1.8m道路		｢調区｣地森計道立公(３種)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,856	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 150.0]	5,195	100 [ 131.0]	3,966	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	3,970
b	(　 ) 2,824	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 95.0]	2,949	100 [ 78.0]	3,781		3,780
c	(　 ) 2,684	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	2,657	100 [ 180.5]	1,472		1,470
d	(　 ) 2,225	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	2,209	100 [ 62.1]	3,557		3,560
e	(　 ) 2,300	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	2,279	100 [ 54.0]	4,220		4,220

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.04	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	自然　　　　 -10.0	宅地化　　　 +50.0
			行政　　　　 +50.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.04	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	自然　　　　 -10.0	宅地化　　　 -15.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.04	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	自然　　　　 -5.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　+100.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.04	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +15.0	自然　　　　 -10.0	宅地化　　　 -40.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.04	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 -10.0	宅地化　　　 -40.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 3,840 円／㎡]

東京瑞穂 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率を乗じた価格　　(円／㎡)	③造成工事費　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益 (③+④) x np (円／㎡) n：@821LL月 p：0822L％	⑥販売費及び一般管理費　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
控除法は非適用のため、転換後・造成後の公示価格からの検討は不要。

東京瑞穂 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

林業経営実態が少なく、収益価格と地価との相関関係が稀薄であり、収益還元法適用の合
理性がないため。

４　不動産ＩＤ

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字武蔵野９６７番	0131000196161-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第三

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月4日　提出
東京瑞穂 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京瑞穂 13-1

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　山陰　良徳

TEL.

鑑定評価額

18,500,000 円

１㎡当たりの価格

3,840 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月4日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字武蔵野９６７番

②地積(㎡)

4,826

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

山林（雑木林）

雑木を中心とする市街
地に近い平坦林地域

北東3.6m未舗装町道、背面道

箱根ケ崎

2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 500 ｍ、西　 0 ｍ、南　 300 ｍ、北　 50 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 5,000 ㎡程度、形状　　長方形、方位・傾斜度(　　)向　平坦

④地域的特性

特記

事項

圏央道の青梅ＩＣまで約２ｋ
ｍ

道

路

３．６ｍ未舗装町道

交通

施設

箱根ケ崎駅北西方

2.7km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

市街地に近い平坦林地域であることから、今後は一部、資材置場、駐車場等の利用方法の増加も想定される。

(3)最有効使用の判定

林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 3,840 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多摩地域及び埼玉県南部の林地地域一帯である。需要者は地縁的な選好性を有する個人や林業関係者の
ほか、駐車場や資材置場を求める事業者等である。木材価格の下落により林業事業経営の採算性は低下しており、林地
需要も弱い状態が続いているが、周辺は平坦林であることから資材置場や駐車場等の利用可能性を有する。中心価格帯
は林地自体の取引件数も極めて少なく、目的や規模により様々であり価格相場を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏を広域的に捉え、多摩地域に存する周辺市町における林地の取引事例を収集・選択して、比準価格を試算し
た。一方、具体的な宅地化の時期が予想できないため控除法は適用を断念した。また、林業経営実態に乏しいことから
収益価格と地価との関連性が低く、収益還元法についても同じく適用を断念した。以上から、市場の実勢を反映した比
準価格を標準とし、他の標準地との価格整合性や地価変動率も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　■基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 日の出 13-1 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 2,090 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[ 100.0]

100
[ 54.0]

[ 100.0]
100

　　3,830

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 3,840 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 0.0 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宅地の地価は回復基調にあるが、林地に対する需要
は極めて少なく、宅地開発に対する需要は限定的で
ある。

現在のところ、林地市場の価格形成要因に影響を与
えるような変化は特段ない。

特段の変動要因はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　 -10.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0