令和7年1月6日　提出 東京瑞穂 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京瑞穂 -9 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　濱野　俊宏   TEL.

鑑定評価額 8,990,000 円  １㎡当たりの価格 62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月2日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西多摩郡瑞穂町大字二本木字南長田１０３４番１１ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 南4m町道 水道、下水 箱根ケ崎 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 町道 交通 施設 箱根ケ崎駅北方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動要因は認められず、土地利用についても当面は現状のまま推移していくものと予測される 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瑞穂町及び隣接する武蔵村山市内に存する住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内に居住する買 換え層及び一次取得者層が中心となっている。二本木地区は瑞穂町郊外部の住宅地であるため町内における競争力は低 いものの、低価格物件に対する需要は相応に認められる。新築戸建住宅で総額２，０００～２，５００万円程度で取引 されているものの、明確な相場が形成されるほどの取引は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 瑞穂町二本木地区の住宅地域に存することから、二本木地区を中心に形成される住宅地の事例を中心に規範性を有する 事例を収集・選択して、比準価格を試算した。一方、対象標準地は都心へのアクセスに劣るため貸家需要が少なく、賃 貸経営を想定することは非合理的であることから、収益還元法については適用を断念した。以上から、代表標準地との 均衡に留意しつつ、市場の実勢を反映した比準価格をもって、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [100.8] [105.0] 100 62,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの経済活動の正常化に伴い景況 感が改善しているものの、エネルギー価格や 物価上昇、マイナス金利解除が与える影響に は注意を要する。 特段の変動はなく、地価は若干の上昇傾向で 推移している。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％