別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
西東京 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 5-9 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　塩田　まみ   TEL.
鑑定評価額 138,000,000 円  １㎡当たりの価格 559,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市ひばりが丘北３丁目２５６５番２７外
｢ひばりが丘北３－５－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
防火
（その他）
地区計画等


(100,350)
不整形
1:1.2		 店舗

Ｓ3		 店舗、一般住宅等が
混在する駅に近い商
業地域		 南東16m市道 水道、ガス、下水 ひばりヶ丘

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 ひばりヶ丘駅北東方

210m		 法令

規制		 近商
(100,350)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ひばりヶ丘駅北口近くの商業地域である。地域要因に特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するお
予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画を活用した高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    572,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西東京市及び周辺市の商業地域及び商住混在地域。需要者は個人事業者や法人が中心であるが、大規模で
あればディベロッパー等である。埼玉県からの人の流れも多く、利便性も良好なため需要は堅調で、地価は上昇基調で
ある。取引価格については規模や用途よりバラツキはあるが、土地単価は５０万円～６０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、西東京市及び周辺市から類似性の高い取引事例を複数採用して求めたため規範性が高い。収益価格は、規
模・用途等の類似する店舗・事務所兼共同住宅を想定して試算したものであり、収益性を反映した実現性を有する理論
的な価格である。よって、代表標準地との均衡を考慮したうえで、最近の取引市場の動向を踏まえ、比準価格を重視し
て、収益価格を関連付け、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    865,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[103.0]		 100
[154.8]		 [ 95.0]
100		 560,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、不動産需要は
堅調で、地価は上昇基調にある。



特に地域要因の変化は見受けられない。駅か
ら近い商業地域であり、供給が少ないため地
価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  +7.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＡ（公）
７
-1		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
b ＫＨ（公）
７
-20		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北36m都道、
東4.4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ＴМ（公）
７
-117		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6.9m都道
、東3.6m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
d ＥＹ（公）
７
-5		 小金井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.3m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
e ＴМ（公）
７
-125		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.9m市道、
南4m、角地
近商
高度3種最高23m
(93,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,955  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
470,297 		 100
[  75.8]
620,445 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  95.0]
　　　　 100
589,000 
b (　           ) 
504,771  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
492,272 		 100
[  81.6]
603,275 
573,000 
c (　           ) 
479,852  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
485,389 		 100
[  78.5]
618,330 
587,000 
d (　           ) 
428,589  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
444,875 		 100
[  77.5]
574,032 
545,000 
e (　           ) 
695,564  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
722,062 		 100
[ 115.6]
624,621 
593,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    572,000 円／㎡]  



西東京 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,352,240 
4,828,704 
18,523,536 
14,725,000 
3,798,536 		 （　0.9577）
3,637,858 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     90,946,450 円　　　　（　    370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 109.58 ＲＣ11 809.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   200 ％   350 ％   246 ㎡     15.2 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階はフロア貸、３階以上は３ＬＤＫタイプ（平均専有面積６３㎡）を想定した。 ⑦有効率　  90.5 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.58 
93.6 
102.57 
3,850 
394,895 		 6.0  2,369,370 
1.0  394,895 

 2～ 2		 事務所
70.00 
90.0 
63.00 
2,680 
168,840 		 4.0  675,360 
1.0  168,840 

 3～ 5		 住宅
70.00 
90.0 
63.00 
2,410 
151,830 		 1.0  151,830 
1.0  151,830 

 6～ 9		 住宅
70.00 
90.0 
63.00 
2,460 
154,980 		 1.0  154,980 
1.0  154,980 

10～11		 住宅
70.00 
90.0 
63.00 
2,530 
159,390 		 1.0  159,390 
1.0  159,390 

計
809.58 
90.5 
732.57 

1,957,925 		 4,438,920 
1,957,925 
⑨年額支払賃料      1,957,925 円　×　12ヶ月　＝　      23,495,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     732.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,495,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,201,755 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,833,345 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,438,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,170 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,957,925 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         476,725 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,352,240 円　　　　（　        94,928 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,463 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,410 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,000,000 円  　　　　    250,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 961,404 円  　　　       24,035,100　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      304,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,062,500 円  　　　　    250,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       250,000 円  　　　　    250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       250,000 円  　　　　    250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,828,704 円　（　　　　　　        19,629 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9577    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 250,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     809.58 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,725,000 円  
（　　　　　        59,858 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,352,240 円      
②総費用 4,828,704 円      
③純収益　①－② 18,523,536 円      
④建物等に帰属する純収益 14,725,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,798,536 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,637,858 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,788 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     90,946,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     370,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市ひばりが丘北三丁目２５６５番２７
 0127000142640-0000
2 　西東京市ひばりが丘北三丁目２５６５番２８
 0127000142641-0000
3 　西東京市ひばりが丘北三丁目２５６５番４９
 0127000369322-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
西東京 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 5-9 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　松本　敦彦   TEL.
鑑定評価額 138,000,000 円  １㎡当たりの価格 560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市ひばりが丘北３丁目２５６５番２７外
｢ひばりが丘北３－５－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
防火
（その他）
地区計画等


(100,350)
不整形
1:1.2		 店舗

Ｓ3		 店舗、一般住宅等が
混在する駅に近い商
業地域		 南東16m市道 水道、ガス、下水 ひばりヶ丘

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 ひばりヶ丘駅北東方

210m		 法令

規制		 近商
(100,350)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域周辺はひばりヶ丘駅北口から徒歩圏の繁華性を増しつつある商業地域である。商業背後地の住宅需要の
高まり、ひばりヶ丘駅周辺の利便性の向上により、価格動向は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画を活用した高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    571,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    371,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西東京市及び周辺市に位置する、駅周辺部または幹線道路沿いの商業地域を含む比較的広い範囲の圏域
である。需要者は主に近隣居住者を顧客とする小規模店舗を経営する個人や企業が中心となるが、マンション主体の需
要も増加している。昨今中堅商業施設の開店に伴い地価は上昇基調である。土地単価は５５万円／㎡前後が需要の中心
である。取引は少なく立地条件や規模で価格の差異が大きくなりやすい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は１階を事業向け（金融機関、小売・サービス店舗、事務所等）２階以上を主に住宅とした店舗兼共同住宅等
が建ち並ぶが、投資対象とした物件は少ないため賃貸市場が成熟しておらず、収益物件の土地に対する投資採算性はや
や低い。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準として収益価格も関連づけて、代表標準地との検討も踏ま
え鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    865,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[103.0]		 100
[154.9]		 [ 95.0]
100		 560,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市場参加者の特性等に大きな変化はないが、
駅近くの商業地域における土地需要は底堅く
、地価は上昇傾向である。


駅近くの商業地域としての特性を維持してお
り、特段の変動要因は認められない。供給が
少ないため地価の上昇傾向は継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＡ（公）
７
-106		 西東京市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m都道、
北東5m、
二方路
近商
高度地区2種
(100,250)
b ＳＭ（公）
７
-129		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東20m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(67,217)
c ＨＨ（公）
７
-106		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.5m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
d ＴМ（公）
７
-119		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
351,878  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
417,210 		 100
[  71.2]
585,969 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  95.0]
　　　　 100
557,000 
b (　           ) 
510,547  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
552,654 		 100
[  88.3]
625,882 
595,000 
c (　           ) 
335,616  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
342,664 		 100
[  57.9]
591,820 
562,000 
d (　           ) 
377,301  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
394,657 		 100
[  65.5]
602,530 
572,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    571,000 円／㎡]  



西東京 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,154,595 
5,208,716 
18,945,879 
15,137,300 
3,808,579 		 （　0.9577）
3,647,476 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     91,186,900 円　　　　（　    371,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 100.00 ＲＣ11 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   200 ％   350 ％   246 ㎡     15.2 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階、３階は事務所、４階以上は住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 同程度の店舗兼共同住宅ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
95.0 
95.00 
3,900 
370,500 		 6.0  2,223,000 
1.0  370,500 

 2～ 2		 事務所
70.00 
90.0 
63.00 
2,800 
176,400 		 4.0  705,600 
1.0  176,400 

 3～ 7		 住宅
70.00 
90.0 
63.00 
2,600 
163,800 		 1.0  163,800 
1.0  163,800 

 8～11		 住宅
70.00 
87.4 
61.20 
2,700 
165,240 		 1.0  165,240 
1.0  165,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
89.7 
717.80 

2,026,860 		 4,408,560 
2,026,860 
⑨年額支払賃料      2,026,860 円　×　12ヶ月　＝　      24,322,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     717.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,322,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,243,116 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,619,204 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,408,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,881 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,026,860 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         493,510 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,154,595 円　　　　（　        98,189 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,028,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,243,116 円  　　　       24,862,320　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      303,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,120,200 円  　　　　    257,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       257,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       257,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,208,716 円　（　　　　　　        21,174 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9577    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 257,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 312,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,137,300 円  
（　　　　　        61,534 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,154,595 円      
②総費用 5,208,716 円      
③純収益　①－② 18,945,879 円      
④建物等に帰属する純収益 15,137,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,808,579 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,647,476 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,827 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,186,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     371,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市ひばりが丘北三丁目２５６５番２７
 0127000142640-0000
2 　西東京市ひばりが丘北三丁目２５６５番２８
 0127000142641-0000
3 　西東京市ひばりが丘北三丁目２５６５番４９
 0127000369322-0000
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備考