別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
西東京 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 5-4 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　松本　敦彦   TEL.
鑑定評価額 52,200,000 円  １㎡当たりの価格 567,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市東町３丁目２９４番１９
｢東町３－１４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 92  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,396)

1:3		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 飲食店、小売店舗等
が多い駅前の商業地
域		 南6.6m都道 水道、ガス、下水 保谷

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．６ｍ都道 交通

施設		 保谷駅南東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,396)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域周辺は保谷駅徒歩圏の繁華性を有する商業地域である。商業背後地の住宅需要の高まり、保谷駅周辺の
利便性の向上により、価格動向は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    578,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    406,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西東京市及び周辺市に位置する、駅周辺部または幹線道路沿いの商業地域を含む比較的広い範囲の圏域
である。需要者は主に近隣居住者を顧客とする小規模店舗を経営する個人や企業が中心となるが、マンション主体の需
要も増加している。保谷駅周辺の開発状況に伴い地価は上昇基調である。土地単価は５０万円／㎡台が需要の中心であ
る。取引は少なく立地条件や規模で価格の差異が大きくなりやすい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は１階を事業向け（小売・サービス店舗、事務所等）２階以上を主に住宅とした店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ
が、投資対象とした物件は少ないため賃貸市場が成熟しておらず、収益物件の土地に対する投資採算性はやや低い。し
たがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討もふまえ鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    865,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[103.0]		 100
[161.9]		 [100.0]
100		 564,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市場参加者の特性等に大きな変化はないが、
駅近くの商業地域における土地需要は底堅く
、地価は上昇傾向である。


駅のロータリー至近の商業地域であり、利便
性が高く、稀少性の高さから地価の上昇傾向
にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＡ（公）
７
-7		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m市道、
西4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＴМ（公）
７
-117		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6.9m都道
、東3.6m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
c ＫＨ（公）
７
-20		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北36m都道、
東4.4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ＫＨ（公）
７
-15		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
南3.7m、角地
近商
高度地区2種
(96,190)
e ＴМ（公）
７
-121		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東9.5m都道
、中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
995,738  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
957,015 		 100
[ 144.9]
660,466 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
660,000 
b (　           ) 
479,852  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
496,318 		 100
[  86.3]
575,108 
575,000 
c (　           ) 
504,771  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
492,753 		 100
[  91.8]
536,768 
537,000 
d (　           ) 
708,850  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
658,723 		 100
[ 101.5]
648,988 
649,000 
e (　           ) 
522,415  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
552,193 		 100
[  95.8]
576,402 
576,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    578,000 円／㎡]  



西東京 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,938,055 
2,339,500 
7,598,555 
5,997,400 
1,601,155 		 （　0.9570）
1,532,305 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     37,373,293 円　　　　（　    406,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務 80.00 ＲＣ5 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   396 ％   92 ㎡      5.5 m x   17.0 m  前面道路：都道     　   6.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 法令等を勘案の上、１～２階は店舗、３～５階は事務所を想定。 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 同種の建物構造等から標準的有効率採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
75.0 
60.00 
3,700 
222,000 		 6.0  1,332,000 
1.0  222,000 

 2～ 2		 店舗
80.00 
85.0 
68.00 
3,200 
217,600 		 6.0  1,305,600 
1.0  217,600 

 3～ 3		 事務所
80.00 
85.0 
68.00 
2,600 
176,800 		 2.0  353,600 
1.0  176,800 

 4～ 5		 事務所
55.00 
85.0 
46.75 
2,600 
121,550 		 2.0  243,100 
1.0  121,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
82.7 
289.50 

859,500 		 3,477,400 
859,500 
⑨年額支払賃料        859,500 円　×　12ヶ月　＝　      10,314,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     289.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,314,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       515,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,798,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,477,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,035 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     8 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          859,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　         106,720 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,938,055 円　　　　（　       108,022 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,633 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 477,500 円  　　　　     95,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 515,700 円  　　　       10,314,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      367,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      787,800 円  　　　　     95,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        95,500 円  　　　　     95,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,500 円  　　　　     95,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,339,500 円　（　　　　　　        25,429 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,997,400 円  
（　　　　　        65,189 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,938,055 円      
②総費用 2,339,500 円      
③純収益　①－② 7,598,555 円      
④建物等に帰属する純収益 5,997,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,601,155 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,532,305 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,655 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,373,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     406,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市東町三丁目２９４番１９
 0127000136264-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
西東京 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 5-4 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　栗原　秀幸   TEL.
鑑定評価額 52,300,000 円  １㎡当たりの価格 568,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市東町３丁目２９４番１９
｢東町３－１４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 92  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,396)

1:3		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 飲食店、小売店舗等
が多い駅前の商業地
域		 南6.6m都道 水道、ガス、下水 保谷

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ６．６ｍ都道 交通

施設		 保谷駅　南東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,396)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 保谷駅から徒歩圏の近隣商業地域であり、当面は現状のまま推移していくものと思われる。地価は根強い需要に
支えられ、上昇基調で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    580,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西東京市及びその隣接市区内に存する近隣商業地域である。主たる需要者は店舗兼共同住宅の取得を目
的とした個人または中小法人投資家である。画地規模が大きい場合にはマンション開発業者も需要者となる。最寄り駅
より近く容積率が高いことから収益性は比較的高く、安定的な需要がある。地価は上昇傾向で推移している。中心価格
帯は収益性により個別性が強いが、㎡単価で５０万～６０万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中層の店舗事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域で、土地需要は投資家による収益性に基づく価格が価格決定の
主要な指標とされているが、やや想定要素が多い。一方で、比準価格は、実際の市場における取引を反映しており実証
的である。よって、市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を参酌し、代表標準
地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    865,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[103.0]		 100
[161.9]		 [100.0]
100		 564,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、西東京市の地
価は上昇基調で推移している。



保谷駅から徒歩圏内にある近隣商業地域であ
り、繁華性は普通程度。格別の地域変動要因
はなく、当面現状維持と予測される。





 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＡ（公）
７
-1		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
b ＴМ（公）
７
-119		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ＫＡ（公）
７
-13		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北11m都道、
北東3.4m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
d ＭＡ（公）
７
-107		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4.5m私道、
中間画地
商業

(100,270)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,955  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
392,671 		 100
[  69.0]
569,088 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
569,000 
b (　           ) 
377,301  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
394,657 		 100
[  73.8]
534,766 
535,000 
c (　           ) 
424,710  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.5]
420,607 		 100
[  77.3]
544,123 
544,000 
d (　           ) 
588,571  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
623,193 		 100
[  93.0]
670,100 
670,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    580,000 円／㎡]  



西東京 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,876,705 
2,222,268 
7,654,437 
5,997,400 
1,657,037 		 （　0.9570）
1,585,784 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     38,677,659 円　　　　（　    420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 Ｓ5 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   396 ％   92 ㎡      5.5 m x   17.0 m  前面道路：都道     　   6.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～５階は事務所を想定。 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 構造や用途等を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
75.0 
60.00 
3,800 
228,000 		 6.0  1,368,000 
1.0  228,000 

 2～ 2		 店舗
80.00 
85.0 
68.00 
3,100 
210,800 		 6.0  1,264,800 
1.0  210,800 

 3～ 3		 事務所
80.00 
85.0 
68.00 
2,520 
171,360 		 1.0  171,360 
1.0  171,360 

 4～ 5		 事務所
55.00 
85.0 
46.75 
2,520 
117,810 		 1.0  117,810 
1.0  117,810 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
82.7 
289.50 

845,780 		 3,039,780 
845,780 
⑨年額支払賃料        845,780 円　×　12ヶ月　＝　      10,149,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     289.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,149,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       507,468 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,641,892 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,039,780 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,878 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          845,780 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         205,935 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,876,705 円　　　　（　       107,355 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,576 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,520 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 382,000 円  　　　　     95,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 507,468 円  　　　       10,149,360　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      354,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      787,800 円  　　　　     95,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        95,500 円  　　　　     95,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,500 円  　　　　     95,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,222,268 円　（　　　　　　        24,155 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,997,400 円  
（　　　　　        65,189 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,876,705 円      
②総費用 2,222,268 円      
③純収益　①－② 7,654,437 円      
④建物等に帰属する純収益 5,997,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,657,037 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,585,784 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,237 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,677,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市東町三丁目２９４番１９
 0127000136264-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考