別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
西東京 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 -21 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　塩田　まみ   TEL.
鑑定評価額 42,600,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市下保谷２丁目７９５番３７
｢下保谷２－８－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(50,150)
準防
（その他）
高度地区2種


(60,150)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 西4m私道 水道、ガス、下水 保谷

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ私道 交通

施設		 保谷駅北西方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はみられず、当面は現状のまま推移すると予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西東京市及び隣接市内の西武線沿線の住宅地域。需要者の中心は都心へ通勤するファミリー層で一次取得
者や買い替え層である。最寄駅から徒歩圏内で生活利便性が良好なため需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は、１
２０㎡程度の土地で３，０００万円台後半、新築戸建住宅で総額５，０００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はアパート等も見受けられるが、取引の大半は自己居住目的の住宅用地としての利用であり、類似の取引事例
を採用して試算した比準価格は市場性を反映しており規範性が高い。また、近隣地域は収益性より居住の快適性が重視
される地域であり、土地価格に見合うだけの賃料形成がされていないため、収益価格は低く求められた。よって、代表
標準地との均衡を考慮したうえで比準価格を採用し、収益価格を参考として上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    248,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 84.9]		 [102.0]
100		 301,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、不動産需要は
堅調で、地価は上昇基調にある。



特に地域要因の変化は見受けられない。最寄
駅から徒歩圏内の住宅地で、地価は上昇傾向
である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -3.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＡ（公）
７
-6		 西東京市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.6m市道
、北西4m、
角地
１中専
高度地区2種
(80,184)
b ＫＨ（公）
７
-11		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
北東4m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ＫＨ（公）
７
-17		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＫＨ（公）
７
-121		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.5m市道
、中間画地
準住居
高度地区2種
(70,180)
e ＫＨ（公）
７
-117		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
332,116  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
326,368 		 100
[ 113.0]
288,821 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
295,000 
b (　           ) 
324,552  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
319,871 		 100
[ 101.4]
315,455 
322,000 
c (　           ) 
287,979  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
297,970 		 100
[ 105.4]
282,704 
288,000 
d (　           ) 
287,719  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
289,676 		 100
[  96.4]
300,494 
307,000 
e (　           ) 
272,750  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
281,205 		 100
[  93.4]
301,076 
307,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



西東京 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,385,192 
609,280 
2,775,912 
1,915,200 
860,712 		 （　0.9735）
837,903 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     19,950,071 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 60 ％   150 ％   150 ％   142 ㎡     11.8 m x   12.1 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、専有面積約３５㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,050 
143,500 		 1.0  143,500 
1.0  143,500 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,100 
147,000 		 1.0  147,000 
1.0  147,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

290,500 		 290,500 
290,500 
⑨年額支払賃料        290,500 円　×　12ヶ月　＝　       3,486,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,486,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       174,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,311,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           290,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,760 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          290,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          70,732 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,385,192 円　　　　（　        23,839 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,147 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 115,200 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 104,580 円  　　　        3,486,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      237,600 円  　　　　     28,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         609,280 円　（　　　　　　         4,291 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,915,200 円  
（　　　　　        13,487 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,385,192 円      
②総費用 609,280 円      
③純収益　①－② 2,775,912 円      
④建物等に帰属する純収益 1,915,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 860,712 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 837,903 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,901 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,950,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市下保谷二丁目７９５番３７
 0127000116203-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
西東京 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 -21 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　稲野邉　俊   TEL.
鑑定評価額 42,700,000 円  １㎡当たりの価格 301,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市下保谷２丁目７９５番３７
｢下保谷２－８－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(50,150)
準防
（その他）
高度地区2種


(60,150)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 西4m私道 水道、ガス、下水 保谷

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ私道		 交通

施設		 保谷駅　北西方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も変化なく推移していくものと予測される
。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として西武池袋線で、概ね西東京市内及び隣接市の住宅地域と考えられる。保谷駅からやや遠いが、住
環境は良好で需要は根強く、地価は上昇傾向である。需要の中心は、西東京市内を中心とする都内西部地域に居住して
いる一次取得者層及び買い替え取得者層で、自己使用の戸建住宅を取得しようとする個人等である。土地の中心的価格
帯は３千５百万円程度、新築戸建で５千万円台と思慮される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は賃貸目的の居住用不動産としての需要も考えられるが、土地価格に見合う賃料水準になく、自用目的としての
需要が中心であり、収益性よりも居住の利便性・快適性が重視されると考えられる。そこで多数の取引事例の中から適
切と認められる事例を選択して求められた当地域の取引の実態を忠実に反映した比準価格を採用し、これに収益価格を
参考に留め、代表標準地との均衡等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    248,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 85.5]		 [102.0]
100		 299,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は各種政策の効果により緩やかな回復傾
向の中、物価上昇、アメリカの政策動向、中
東状勢、金融資本市場の変動等の影響に注意
する必要がある。

最寄駅からやや遠い成熟した住宅地であり、
地域要因に特段の変動は認められない。地価
は上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＨ（公）
７
-11		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
北東4m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
b ＫＡ（公）
７
-6		 西東京市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.6m市道
、北西4m、
角地
１中専
高度地区2種
(80,184)
c ＫＨ（公）
７
-17		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＫＨ（公）
７
-19		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
324,552  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
316,206 		 100
[ 104.8]
301,723 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
308,000 
b (　           ) 
332,116  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
320,534 		 100
[ 108.2]
296,242 
302,000 
c (　           ) 
287,979  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
300,745 		 100
[ 103.8]
289,735 
296,000 
d (　           ) 
314,465  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
320,754 		 100
[ 109.6]
292,659 
299,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    301,000 円／㎡]  



西東京 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,385,192 
581,180 
2,804,012 
1,915,200 
888,812 		 （　0.9735）
865,258 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     20,601,381 円　　　　（　    145,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 60 ％   150 ％   150 ％   142 ㎡     11.8 m x   12.1 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約３５㎡の１ＤＫタイプ住戸を各階２戸、合計４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,050 
143,500 		 1.0  143,500 
1.0  143,500 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,100 
147,000 		 1.0  147,000 
1.0  147,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

290,500 		 290,500 
290,500 
⑨年額支払賃料        290,500 円　×　12ヶ月　＝　       3,486,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,486,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       174,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,311,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           290,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,760 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          290,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          70,732 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,385,192 円　　　　（　        23,839 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,147 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,400 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 104,580 円  　　　        3,486,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      237,600 円  　　　　     28,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         581,180 円　（　　　　　　         4,093 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,915,200 円  
（　　　　　        13,487 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,385,192 円      
②総費用 581,180 円      
③純収益　①－② 2,804,012 円      
④建物等に帰属する純収益 1,915,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 888,812 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 865,258 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,093 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,601,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     145,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市下保谷二丁目７９５番３７
 0127000116203-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考