別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
西東京 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 -19 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　小山　東子   TEL.
鑑定評価額 31,900,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市中町１丁目１８７２番６
｢中町１－１０－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 西4m市道 水道、ガス、下水 保谷

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 保谷駅　南西方

1.5km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因はなく、ほぼ現況通りで推移するものと予測。区部に近く当該住宅市場の影響は小さくなく、地
価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    285,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    147,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に西東京市内東部における低層住宅地域と判定。典型的な需要者は同一需給圏の第１次取得のファミリ
ー層が中心となるものと想定される。最寄駅から距離があり街路幅員も４ｍ程度が多いが、練馬区境に近く需要は概ね
堅調である。中心価格帯は、土地８０㎡～１００㎡程度の新築建売住戸で４千万円台後半～５千万円程度と把握される
が、建物品等により６～７千万円台の高額物件も散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 高度利用が出来ない第１種低層住居専用地域に存し、また土地相場に相応する賃料収入も困難である。よって典型的な
需要者は居住の快適性及び利便性等を重視する個人である。当該需要者は同一需給圏の実際の取引を考慮して取引の意
思決定を行い、収益目的前提での取引はまれである。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、実証的かつ規範性があ
り説得力の高い価格となった取引事例比較法による比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    248,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 89.9]		 [102.0]
100		 285,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心２０キロ圏の区部隣接市であり、住宅需
要は概ね堅調である。人口は現在のところ微
増である。


最寄駅から距離はあるが練馬区に隣接する閑
静な住宅地域であり、区部の地価変動の影響
もあり上昇した。


特段の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＤＹ（公）
７
-19		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
南4m、角地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＤＹ（公）
７
-9		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
東5m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
c ＤＹ（公）
７
-10		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ＳＭ（公）
７
-104		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＫＡ（公）
７
-19		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
328,112  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 110.3]
308,096 		 100
[ 109.4]
281,623 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
287,000 
b (　           ) 
324,773  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
303,279 		 100
[ 109.3]
277,474 
283,000 
c (　           ) 
287,800  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
289,211 		 100
[ 103.1]
280,515 
286,000 
d (　           ) 
281,733  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
307,830 		 100
[ 100.5]
306,299 
312,000 
e (　           ) 
405,419  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
414,027 		 100
[ 133.9]
309,206 
315,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    285,000 円／㎡]  



西東京 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,365,556 
385,980 
1,979,576 
1,267,110 
712,466 		 （　0.9715）
692,161 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     16,480,024 円　　　　（　    147,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.00 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   112 ㎡      7.7 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、専有面積５０㎡／戸、全２戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 屋外階段を想定しているため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,000 
100,000 		 1.0  100,000 
1.0  100,000 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,060 
103,000 		 1.0  103,000 
1.0  103,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

203,000 		 203,000 
203,000 
⑨年額支払賃料        203,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,436,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,436,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       121,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,314,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           203,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,929 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          203,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          49,427 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,365,556 円　　　　（　        21,121 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,106 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,060 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 68,400 円  　　　　     17,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 73,080 円  　　　        2,436,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      141,000 円  　　　　     17,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        17,100 円  　　　　     17,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,100 円  　　　　     17,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         385,980 円　（　　　　　　         3,446 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0741     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,267,110 円  
（　　　　　        11,313 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,365,556 円      
②総費用 385,980 円      
③純収益　①－② 1,979,576 円      
④建物等に帰属する純収益 1,267,110 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 712,466 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 692,161 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,180 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,480,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     147,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市中町一丁目１８７２番６
 0127000130058-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
西東京 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 -19 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　冨田　建   TEL.
鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 283,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市中町１丁目１８７２番６
｢中町１－１０－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 西4m市道 水道、ガス、下水 保谷

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ私
道		 交通

施設		 保谷駅南西方

1.5km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域周辺は駅からやや遠い立地の住宅地域であるが、市内の地価が手頃な地域では割安感を求める住宅需要
が十分に見込める市況である。このため、近隣地域周辺の価格動向は上昇傾向で推移と予測された。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    283,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 西東京市内の西武池袋線と西武新宿線の間に位置する住宅地域全般を本件では同一需給圏と判定する。需要の主体は自
用の住宅を求める個人で、近隣地域周辺の中心価格帯は土地価格は１００㎡台前半を前提として２，０００万円後半～
４，０００万円強程度、新築戸建物件で概ね４，０００万円台～５，０００万円台程度と判断する。対象標準地が市内
でも比較的割安感のある価格水準の立地で十分に需要が見込めるため、価格動向は上昇傾向で推移と予測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の住宅需要が見込まれる低層戸建住宅で構成される住宅地域に対象標準地は位置する。また、地域では自用目
的の取引が主体で収益物件の取引は殆ど見られないため収益価格の意義は乏しい。これらの点や本件では規範性の高い
取引事例を十分に入手の上で比較検討ができ比準価格の信頼性・精度が高い点を勘案して、比準価格を重視し収益価格
は参考に留め、更には代表標準地等の価格に対する均衡を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    248,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.9]		 [102.0]
100		 282,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西東京市では住宅地の取引動向を見るに、手
頃な価格水準の住宅地需要の高まりが指摘さ
れる。このため、市内の住宅地の地価は上昇
傾向と思料する。

市内では割安感を重視する住宅地の需要を十
分に認め得る。この点や市内の住宅地の取引
動向を勘案し、近隣地域の価格水準は上昇傾
向と判断した。

価格形成に影響する画地条件の変動等の要素
は見られない。それゆえ、個別的要因に関す
る特記事項等はないと思料された。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＡ（公）
７
-104		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m都道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
b ＩＮ（公）
７
-9		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＩＮ（公）
７
-20		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,100)
d ＫＨ（公）
７
-106		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
261,717  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
267,418 		 100
[ 106.1]
252,043 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
257,000 
b (　           ) 
304,931  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
308,856 		 100
[ 102.0]
302,800 
309,000 
c (　           ) 
294,463  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
293,020 		 100
[  95.0]
308,442 
315,000 
d (　           ) 
273,537  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
271,974 		 100
[  92.7]
293,392 
299,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    283,000 円／㎡]  



西東京 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に位置するので、その適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,605,142 
470,409 
2,134,733 
1,476,300 
658,433 		 （　0.9735）
640,985 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     15,261,548 円　　　　（　    136,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 54.00 ＬＳ2 108.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   112 ㎡      7.7 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各戸につき平均面積２７㎡を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下・外階段を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
54.00 
100.0 
54.00 
2,020 
109,080 		 1.0  109,080 
1.0  109,080 

 2～ 2		 住宅
54.00 
100.0 
54.00 
2,120 
114,480 		 1.0  114,480 
1.0  114,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
108.00 
100.0 
108.00 

223,560 		 223,560 
223,560 
⑨年額支払賃料        223,560 円　×　12ヶ月　＝　       2,682,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,682,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       134,136 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,548,584 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           223,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,124 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          223,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          54,434 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,605,142 円　　　　（　        23,260 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,167 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,120 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 66,600 円  　　　　     22,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 107,309 円  　　　        2,682,720　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      183,100 円  　　　　     22,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        22,200 円  　　　　     22,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,200 円  　　　　     22,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         470,409 円　（　　　　　　         4,200 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     108.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,476,300 円  
（　　　　　        13,181 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,605,142 円      
②総費用 470,409 円      
③純収益　①－② 2,134,733 円      
④建物等に帰属する純収益 1,476,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 658,433 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 640,985 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,723 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,261,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     136,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市中町一丁目１８７２番６
 0127000130058-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考