別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
あきる野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
あきる野 5-2 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信行   TEL.
鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月2日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 あきる野市小川東３丁目９番１３
 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗と営業所等が見
られる路線商業地域
 南29m都道 水道、下水 拝島

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２９ｍ都道 交通

施設		 拝島駅西方

1.9km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域としてほぼ熟成しており、現状を維持していくものと予測する。今後は土地需要が
弱まり、地価は横ばいに向かうものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西多摩地区及び周辺市町における商業地域、近隣商業地域、混在地域等である。需要者は大手の事業者、
地元で事業展開する法人や不動産業者等である。周辺地域も含め商業地域の取引はあまり見られないが、同一需給圏内
では強含みの取引が散見されている。近隣地域の土地の価格水準としては１０～１３万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は鉄道駅から距離のある路線商業地域であり、店舗、事務所等の需要はある程度見込める地域であるが、地域
的な賃料水準がやや低い。また投資需要が弱く、自用目的の取引が多い地域であり、収益価格は低位に試算された。従
って、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　羽村 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    185,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[160.4]		 [100.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。あきる野市の
総人口は微減傾向であるが、社会増は続いて
いる。商業地の地価はほぼ強含みとなってい
る。

小川東３丁目の地域的な人口は総じて増加傾
向である。ほぼ熟成した路線商業地域であり
、主だった地域要因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 あきる野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＫＺ７Ｋ

-214		 あきる野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東10m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
b ＨＭＮ７Ｋ

-7		 あきる野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南22m都道、
西4m、角地
２住居
高度地区2種
(80,200)
c ＨＭＮ７Ｋ

-8		 あきる野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北22m都道、
北西4m、南5m、
三方路
２住居
高度地区2種
(80,200)
d ＭＯＲ７Ｋ

-13		 あきる野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東16m国道、
南6m、北5m、
三方路
１住居
高度地区2種
地区計画等
(80,200)
e ＯＫＡ７Ｋ

-11		 西多摩郡日の出町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m町道、
中間画地
２中専
高度地区2種
地区計画等
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
125,515  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
136,814 		 100
[ 118.0]
115,944 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
130,907  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
127,730 		 100
[ 106.9]
119,486 
119,000 
c (　           ) 
97,475  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.5]
133,415 		 100
[ 112.7]
118,381 
118,000 
d (　           ) 
151,253  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
147,582 		 100
[ 132.3]
111,551 
112,000 
e (　           ) 
142,857  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
143,571 		 100
[ 113.3]
126,718 
127,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    118,000 円／㎡]  



あきる野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,564,570 
904,760 
3,659,810 
3,273,480 
386,330 		 （　0.9721）
375,551 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      8,164,152 円　　　　（　     39,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
あきる野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   207 ㎡     11.5 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階は共同住宅（平均専有面積約４０㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
100.0 
120.00 
1,900 
228,000 		 3.0  684,000 
1.0  228,000 

 2～ 2		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,400 
168,000 		 1.0  168,000 
1.0  168,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

396,000 		 852,000 
396,000 
⑨年額支払賃料        396,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,752,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,752,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       380,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,371,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           852,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,838 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          396,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         184,892 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,564,570 円　　　　（　        22,051 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
あきる野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 259,800 円  　　　　     43,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 142,560 円  　　　        4,752,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      361,500 円  　　　　     43,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        43,300 円  　　　　     43,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,300 円  　　　　     43,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         904,760 円　（　　　　　　         4,371 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0756     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 35 ％　＋　0.0776 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,273,480 円  
（　　　　　        15,814 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,564,570 円      
②総費用 904,760 円      
③純収益　①－② 3,659,810 円      
④建物等に帰属する純収益 3,273,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 386,330 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 375,551 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,814 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,164,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ あきる野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　あきる野市小川東三丁目９番１３
 0131000050296-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
あきる野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
あきる野 5-2 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　一嘉   TEL.
鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月2日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 あきる野市小川東３丁目９番１３
 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗と営業所等が見
られる路線商業地域
 南29m都道 水道、下水 拝島

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２９ｍ都道 交通

施設		 拝島駅西方

1.9km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 睦橋通り沿いの路線商業地域であるが、特段の変動要因は見受けられないため、当面は現状のままで推移するも
のと予測する。地価水準は背後の住宅地の価格との関連もあって安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西多摩地域の路線商業地域や近隣商業地域、住商混在地域等であり、小売店舗、営業所等のほか店舗兼
住宅等も見られる。主たる需要者は、同一需給圏内に地縁性を有する事業者、法人のほか自己使用を目的とする地縁性
を有する個人等が中心である。街道沿いの取引の土地の規模も多様で、建物の構造や用途等も様々であり、取引件数も
少ないことから、市場の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域において、投資対象としての取引はほとんどなく、土地取引に際しては自用目的の取引が多いため、収益性と
地価の関連は希薄となっている。また、近年の建築費の増加から収益価格は低位に試算されたものと推測する。よって
規範性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　羽村 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    185,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[160.4]		 [100.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇傾
向。景気は回復しつつあるが、物価上昇や金
融資本市場の変動等の不透明感もある。


繁華性がやや劣る路線商業地域であり、特段
の地域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 あきる野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＭＮ７Ｋ

-7		 あきる野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南22m都道、
西4m、角地
２住居
高度地区2種
(80,200)
b ＨＭＮ７Ｋ

-8		 あきる野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北22m都道、
北西4m、南5m、
三方路
２住居
高度地区2種
(80,200)
c ＮＫＺ７Ｋ

-214		 あきる野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東10m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
d ＮＫＺ７Ｋ

-210		 あきる野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南22m都道、
東3.7m、角地
近商
高度地区2種
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,907  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
127,730 		 100
[ 107.9]
118,378 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
118,000 
b (　           ) 
97,475  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.5]
133,415 		 100
[ 109.8]
121,507 
122,000 
c (　           ) 
125,515  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
136,814 		 100
[ 118.0]
115,944 
116,000 
d (　           ) 
107,422  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
104,117 		 100
[  90.7]
114,793 
115,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    118,000 円／㎡]  



あきる野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,757,009 
944,535 
3,812,474 
3,417,120 
395,354 		 （　0.9721）
384,324 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      8,354,870 円　　　　（　     40,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
あきる野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.40 ＬＳ2 250.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   207 ㎡     11.5 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：共同住宅（平均専有面積約４０㎡）、採算性とリスク面から使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.40 
100.0 
125.40 
1,950 
244,530 		 3.0  733,590 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
125.40 
100.0 
125.40 
1,420 
178,068 		 1.0  178,068 
1.0  178,068 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.80 
100.0 
250.80 

422,598 		 911,658 
178,068 
⑨年額支払賃料        422,598 円　×　12ヶ月　＝　       5,071,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     250.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,071,176 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       405,694 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,665,482 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           911,658 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,387 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          178,068 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          83,140 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,757,009 円　　　　（　        22,981 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,481 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,420 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
あきる野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 271,200 円  　　　　     45,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 152,135 円  　　　        5,071,176　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      377,400 円  　　　　     45,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        45,200 円  　　　　     45,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,200 円  　　　　     45,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         944,535 円　（　　　　　　         4,563 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     250.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0756     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 35 ％　＋　0.0776 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,417,120 円  
（　　　　　        16,508 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,757,009 円      
②総費用 944,535 円      
③純収益　①－② 3,812,474 円      
④建物等に帰属する純収益 3,417,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 395,354 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 384,324 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,857 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,354,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ あきる野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　あきる野市小川東三丁目９番１３
 0131000050296-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考