令和7年1月15日　提出 あきる野 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あきる野 -18 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　森　宏師   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あきる野市伊奈字新宿１１３２番５ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに店舗も見られる 住宅地域 北22m都道、西側道 水道、下水 武蔵増戸 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ都道 交通 施設 武蔵増戸駅南西方 1.1km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 都道沿いに一般住宅のほか店舗も見られる地域。商況性は弱く一般住宅を中心とした地域で、今後も現状のまま 推移するものと予測される。地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として、あきる野市、日の出町を中心とする西多摩地域の住宅地域である。需要者は当該地域及び周辺 市町に在住する一次取得者層が大部分であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。五日市街道沿いに一般住宅を中心 に店舗も見られる住宅地域である。街路条件は良いが、商況性は弱く地域的発展性は乏しい。新築戸建物件の売れ筋は ５０坪前後、総額３，０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住環境等を重視して取引が行われる自用の戸建住宅を中心とする地域である。土地価格に見合う賃料水 準が形成されていないため収益価格は試算しなかった。比準価格は標準地の周辺類似地域に存する取引事例を採用し、 事例の特徴に応じた検討を加え求めたもので、実証的で信頼性は高い。よって、市場の実勢を反映している比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あきる野 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,400 円／㎡ [100.4] 100 100 [102.0] 100 [ 74.9] [100.0] 100 92,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] あきる野市の人口は微減傾向にある。利便性 を備えた環境の良い住宅地域の需要は安定的 であるが、それ以外の需要は限定的で二極化 が進んでいる。 都道沿いに店舗等も見られる住宅地域。地域 的発展性に乏しく、需要はやや限定的である 。地価は概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％