令和7年1月15日　提出 あきる野 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あきる野 -15 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　森　宏師   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あきる野市戸倉字西戸倉５２５番３ ②地積 　(㎡) 309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、農 家住宅等が見られる 住宅地域 北西4.7m市道 水道、下水 武蔵五日市 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 武蔵五日市駅西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農地も見られるが、市街化調整区域内の戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に変動はなく、現状のまま 推移するものと予測される。地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として、ＪＲ青梅線、ＪＲ五日市線を中心とする西多摩地域である。需要者は、同一需給圏及びその近 隣各市町に居住する地縁的選好性を有する個人取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。檜原街道背後 の畑等が多く残る市街化調整区域内の住宅地域で、地域的発展性に乏しく、需要は極めて限定的である。土地は３００ ㎡で１，０００万円程度。新築戸建物件については、近年開発案件も見られない地域で把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域に存し、公法上の規制、利便性等の制約から貸家、アパート等の収益物件を想定することが 困難で、賃貸市場の形成も乏しく、収益性に馴染まないことから、収益還元法の適用は断念した。よって、鑑定評価額 の決定にあたっては、市場の実勢を反映している比準価格を標準とし、周辺公示地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あきる野 -20               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [146.0] [100.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] あきる野市の人口は微減傾向にある。利便性 を備えた環境の良い住宅地域の需要は安定的 であるが、それ以外の需要は限定的で二極化 が進んでいる。 檜原街道背後の市街化調整区域内の住宅地域 で、地域的発展性に乏しく、地価は横ばい傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％