令和7年1月15日　提出 羽村 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽村 9-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　黒木　中   TEL.

鑑定評価額 13,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月1日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽村市栄町３丁目５番１外 ②地積 　(㎡) 106,398   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 特別用途地区 (80,200) 1.5:1 工場、事務所兼倉庫 等 大規模工場、事業所 等が多い内陸型工業 団地 南東16m市道、四方路 水道、ガス、下水 小作 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   230 ｍ、南     0 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 圏央道青梅ＩＣまで約４ｋｍ 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 小作駅東方 2.4km 法令 規制 工専 (80,200) 準防  特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 西多摩地域の工業団地内の工業専用地域としてほぼ成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状の まま推移するものと予測する。地価は強含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多摩地域を中心とした関東圏の圏央道へのアクセスが良好な工業地域。圏央道の延伸により利便性が向 上し、同一需給圏は拡大傾向にある。主な需要者は、画地規模が大きいことから全国規模の事業者等である。インター ネット通販の拡大に伴う物流の増加から倉庫利用地等の需要は底堅く、割安感のある西多摩地域の工業地の地価は上昇 を続けている。画地規模や立地条件は様々で、中心価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、多摩地域を中心とした工業地で現実に取引された事例を収集・選択して試算したもので、実証的で説得力 が高い。一方、西多摩地域の工業地域は主に自用の利用が中心であり、賃貸物件も散見されるものの、賃貸を想定する 収益価格によって地価が形成される傾向は低いことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、比準価格を標準 とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東京瑞穂 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,400 円／㎡ [107.7] 100 100 [100.0] 100 [ 78.0] [105.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。世界情勢や円 安による建築資材等の物価上昇の影響もあり 、不動産取引の総額は上昇傾向にある。 主だった地域要因の変動はない。物流施設用 地への需要を反映して、地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.7 ％  ％