別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
羽村 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽村 5-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　岡本　和弘   TEL.
鑑定評価額 36,800,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽村市緑ヶ丘１丁目１４番４
 ②地積
　(㎡)		 196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗と事務所等が見
られる街路沿いの商
業地域		 南西16m市道 水道、下水 羽村

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 羽村駅北方

650m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の特性に影響を与える要因は見られないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西多摩地域内の商業地域、路線商業地域及び住商混在地域である。主たる需要者は地場の中小事業者や
個人が想定される。近隣地域は生活幹線道路沿いに位置するが、自己使用目的による居住用途での土地利用も見込まれ
ることから、需要は底堅いものがあり、背後の住宅地域の影響も受け、地価は上昇傾向にある。取引価格は、画地規模
や立地条件等の個別的要因により様々なため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性のある取引事例に基づき試算されたもので、実証的な価格であり、市場の実勢を反映し説得力を有す
る。収益価格は賃料が採算を確保できる水準にないため低位に試算されており、試算の過程で想定要素を含むことから
、その信頼性は比準価格より劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を勘案のうえ、市場動向及び地価変動率
の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　羽村 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    187,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は緩やかに回復しており、不動産市
場も底堅い動きが継続しているが、物価上昇
や金融資本市場の変動等に十分注意する必要
がある。

繁華性、商業集積度、商況等に変化はなく、
商住混在地域として地域要因に特段の変動は
見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％ +0.5 ％
３　試算価格算定内訳 羽村 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＴＩ７Ｋ

-27		 羽村市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東25m都道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b ＫＲＫ７Ｋ

-210		 福生市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東16m都道、
北西4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ＭＲＴ７Ｋ

-3		 青梅市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東20m都道、
北西6m、角地
近商
高度地区2種
(100,300)
d ＯＳＴ７Ｋ

-2		 青梅市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m都道、
東6m、南4m、
三方路
１住居
高度地区2種
(80,200)
e ＫＲＫ７Ｋ

-216		 青梅市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m都道、
北6m、二方路
準工
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
183,644  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
184,562 		 100
[  96.7]
190,860 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
191,000 
b (　           ) 
184,722  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
183,646 		 100
[ 107.1]
171,472 
171,000 
c (　           ) 
146,166  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
145,306 		 100
[  87.3]
166,444 
166,000 
d (　           ) 
139,149  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
140,822 		 100
[  72.2]
195,044 
195,000 
e (　           ) 
142,276  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
158,084 		 100
[  83.0]
190,463 
190,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    191,000 円／㎡]  



羽村 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,415,596 
1,180,924 
5,234,672 
4,165,560 
1,069,112 		 （　0.9721）
1,039,284 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     22,593,130 円　　　　（　    115,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
羽村 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 147.00 ＬＳ2 294.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   196 ㎡     11.5 m x   17.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し、２階：平均専有面積４４㎡のファミリータイプ ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
147.00 
90.0 
132.30 
2,571 
340,143 		 3.0  1,020,429 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
147.00 
90.0 
132.30 
1,740 
230,202 		 1.0  230,202 
1.0  230,202 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
294.00 
90.0 
264.60 

570,345 		 1,250,631 
230,202 
⑨年額支払賃料        570,345 円　×　12ヶ月　＝　       6,844,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     264.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,844,140 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       547,531 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,296,609 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,250,631 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,506 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          230,202 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         107,481 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,415,596 円　　　　（　        32,733 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
羽村 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 330,600 円  　　　　     55,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 205,324 円  　　　        6,844,140　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       80,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      454,500 円  　　　　     55,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        55,100 円  　　　　     55,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,100 円  　　　　     55,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,180,924 円　（　　　　　　         6,025 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     294.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0756     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 35 ％　＋　0.0776 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,165,560 円  
（　　　　　        21,253 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,415,596 円      
②総費用 1,180,924 円      
③純収益　①－② 5,234,672 円      
④建物等に帰属する純収益 4,165,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,069,112 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,039,284 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,302 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,593,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     115,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 羽村 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽村市緑ヶ丘一丁目１４番４
 0131000086911-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
羽村 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽村 5-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　森　宏師   TEL.
鑑定評価額 36,800,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽村市緑ヶ丘１丁目１４番４
 ②地積
　(㎡)		 196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗と事務所等が見
られる街路沿いの商
業地域		 南西16m市道 水道、下水 羽村

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 ３階建て程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 羽村駅北方

650m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所通りに面して店舗や一般住宅等が建ち並ぶ地域で、地域要因に変動はなく、現状のまま推移するものと予
測される。地価水準は背後の住宅地と同様、安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西多摩地域内の各駅周辺の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する資本力のある
法人や個人が中心である。バス通りの準幹線道路に面し、店舗のほか共同住宅、一般住宅が建ち並ぶ地域で商況性がや
や低いが、背後の住宅地との代替競争関係で価格形成がされることも多い。供給が限定的で、画地規模もまちまちで地
価把握が困難であるが、市場の中心価格帯は２００㎡程度の画地で３，５００万～４，０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏において実際に取引された事例を基に試算しており、市場の実勢を反映して信頼性は高い。収益
価格は最有効使用の建物を想定して、地域の市場賃料を基に試算した。標準地は土地価格に見合うほどの賃料水準が形
成されておらず、実需での取引が大半で、結果として収益価格は低位に試算されたものと思料する。よって比準価格を
重視し、収益価格を勘案して、半年間の地価動向及び周辺公示地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　羽村 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    187,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利先高感や建築費高騰等の懸念はあるが、
安定的な資金調達環境を背景に不動産投資需
要は安定的である。


店舗、一般住宅等がみられる準幹線道路沿い
で、商況性は弱いが背後の住宅需要も下支え
になっており、地価は緩やかな上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％ +0.5 ％
３　試算価格算定内訳 羽村 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＲＴ７Ｋ

-16		 青梅市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南16m市道、
東6m、北6m、
三方路
１住居
高度地区2種
(80,200)
b ＫＲＫ７Ｋ

-216		 青梅市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m都道、
北6m、二方路
準工
高度地区2種
(70,200)
c ＹＭＧ７Ｋ

-16		 青梅市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
d ＨＭＮ７Ｋ

-222		 福生市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
169,479  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
171,347 		 100
[  91.1]
188,087 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
188,000 
b (　           ) 
142,276  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
158,084 		 100
[  83.0]
190,463 
190,000 
c (　           ) 
203,620  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 118.8]
173,283 		 100
[  91.1]
190,212 
190,000 
d (　           ) 
187,839  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
194,038 		 100
[ 100.0]
194,038 
194,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +18.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    191,000 円／㎡]  



羽村 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,953,043 
1,091,412 
4,861,631 
3,817,800 
1,043,831 		 （　0.9721）
1,014,708 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     22,058,870 円　　　　（　    113,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
羽村 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 ＬＳ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   196 ㎡     11.5 m x   17.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は居宅（１ＬＤＫタイプ平均専有面積約４２㎡）を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
90.0 
126.00 
2,500 
315,000 		 3.0  945,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
140.00 
90.0 
126.00 
1,700 
214,200 		 1.0  214,200 
1.0  214,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
90.0 
252.00 

529,200 		 1,159,200 
214,200 
⑨年額支払賃料        529,200 円　×　12ヶ月　＝　       6,350,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,350,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       508,032 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,842,368 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,159,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,665 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          214,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         100,010 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,953,043 円　　　　（　        30,373 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,773 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
羽村 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 303,000 円  　　　　     50,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 190,512 円  　　　        6,350,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       80,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      416,600 円  　　　　     50,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        50,500 円  　　　　     50,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,500 円  　　　　     50,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,091,412 円　（　　　　　　         5,568 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0756     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 35 ％　＋　0.0776 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,817,800 円  
（　　　　　        19,479 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,953,043 円      
②総費用 1,091,412 円      
③純収益　①－② 4,861,631 円      
④建物等に帰属する純収益 3,817,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,043,831 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,014,708 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,177 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,058,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     113,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 羽村 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽村市緑ヶ丘一丁目１４番４
 0131000086911-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考