令和7年1月12日　提出 稲城 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲城 -26 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　武林　秀則   TEL.

鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲城市大字東長沼字八号２４１８番１ (南山東部５街区６－１) ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 地区計画等 (60,100) 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 稲城 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理地内仮換地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 稲城駅南東方 560m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模な区画整理事業の区域にあって稲城駅至近エリアは既に工事完了、戸建分譲が行われ、現状、これらの取 引が地域の地価水準を決定しており、工事進行とともに地価は今後も上昇基調を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    298,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、当地域をはじめ京王相模原線沿線ニュータウンにおける戸建住宅地等である。向陽台、若葉台、 長峰の各地区のほか、他の区画整理地内分譲地等も範囲に含まれる。主な需要者は、戸建住宅のエンドユーザーであり 、価格水準は至近の大型分譲地の価格帯を目安としながら形成されている。当市内外から人気のあるエリアで、土地１ ２０㎡で３，５００万円程度、新築戸建住宅は５，０００万円～６，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は区画整理工事の完了した住宅地で、近隣地域及びその周辺では、アパート等の共同住宅も散見されるとこ ろ、自己居住用とする戸建住宅等が大勢を占める。こうした需要者層は、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視し て住宅を購入するものと考えられる。このため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、 代表標準地との比較、昨今の経済情勢を十分に踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    284,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [101.0] 100 [ 99.0] [101.0] 100 297,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    294,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、供給制約、金融情勢等、懸念され るが、景気は回復の基調にあり、不動産市場 における需要は堅調、価格は引き続き上昇傾 向にある。 広大な区画整理事業地であるが、周辺は既に 工事完了し良質な住宅地となっている。全域 の工事進行により益々熟成度を高めていくも のと考えられる。 区画道路に面する、地積を含め標準的な画地 であり、個別的要因は方位のみを考慮した。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％