令和7年1月15日　提出 稲城 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲城 -17 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　中嶋　敏   TEL.

鑑定評価額 45,800,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲城市若葉台４丁目１６番３ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西10m市道 水道、ガス、下水 若葉台 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模開発事業（多摩ニュー タウン）による戸建住宅地域 街 路 基準方位北１０ｍ市 道 交通 施設 若葉台駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 多摩ニュータウン若葉台地区によりアパート等の建築が規制されているため、今後も、戸建住宅地域として現況 の良好な住環境を推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、稲城市を中心に隣接市に及ぶ住宅地域一帯と把握した。主たる需要者は小規模画地が自己住宅、規模が 纏まったものは事業者や開発業者も含まれる。地価については、新型コロナウイルス感染症により一部に下落している エリアもあるが、小率ながら上昇傾向にあり、中心的価格帯は、土地単独で４，０００～５，０００万円前後、新築戸 建住宅で５，０００～６，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅を中心とする既成の住宅地域であり、不動産の価格は専らその取引価格の水準に依拠して 形成されている地域であると判断する。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を多数収集、選択して比 較したもので実証的な価格を示している。よって地域における対象地の市場性を実証的に反映した比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲城 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    229,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [102.0] 100 239,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    229,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は値頃感等から、全体的に引き続き上昇 傾向が継続している。 街路条件・環境条件等の地域要因に格別の変 化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％