鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
稲城 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

稲城 -1

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　中嶋　敏

TEL.

鑑定評価額

31,800,000 円

１㎡当たりの価格

294,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	稲城市大字東長沼字七号２１３２番２				②地積　(㎡)	108 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1.5	共同住宅Ｗ2	一般住宅、アパートのほかに農地も残る住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	稲城 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

稲城駅東方

560m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変化が認められないので、現状のまま推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、稲城市を中心に隣接地に及ぶ住宅地域一帯と把握した。主たる需要者は小規模住宅は自己居住用、規模
が纏まったものは事業者や開発業者も含まれる。地価については値頃感等から概ね上昇傾向にあり、中心的価格帯は土
地単独で２，５００～３，５００万円程度前後、新築戸建住宅で３，５００～４，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅を中心とする既成の住宅地域であり、不動産の価格は専らその取引価格の水準に依拠して形成され
ている地域であると判断し、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を多数収集、選択して比較したもの
で実証的な価格を示している。よって地域における対象地の市場性を実証的に反映した比準価格を標準とし、収益価格
を参考とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    284,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価は値頃感等から、全体的に上昇傾向が継
続している。

街路条件・環境条件等の地域要因に格別の変
化はない

個別的要因に変動はない

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

稲城 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＭ０７公 -5	稲城市		建付地	（　）	不整形	北東5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＯＴ０７公 -103	稲城市		更地	（　）	長方形	北7m市道、西4m、準角地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＯＴ０７公 -6	稲城市		更地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,150)
d	ＨＴ０７公 -4	稲城市		建付地	（　）	台形	北東6m区画街路、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (60,100)
e	ＥＭ０７公 -6	稲城市		建付地	（　）	袋地等	南6m市道、中間画地		２中専高度地区2種地区計画等 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,921	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	287,897	100 [ 98.9]	291,099	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	294,000
b	(　 ) 262,680	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	261,392	100 [ 94.0]	278,077		281,000
c	(　 ) 299,658	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	291,382	100 [ 95.9]	303,839		307,000
d	(　 ) 275,046	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	298,208	100 [ 102.9]	289,804		293,000
e	(　 ) 232,615	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.7]	277,944	100 [ 95.8]	290,129		293,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 294,000 円／㎡]

稲城 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,954,555	590,428	2,364,127	1,744,400	619,727	（　0.9722） 602,499	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	15,062,475 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

稲城 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	54.00	ＬＳ2	108.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	108 ㎡	8.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプ（平均専有面積５４㎡程度）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

容積率不算入部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	54.00	100.0	54.00	2,300	124,200	1.0	124,200
							1.0	124,200
2～ 2	住宅	54.00	100.0	54.00	2,350	126,900	1.0	126,900
							1.0	126,900
～

～

～

計		108.00	100.0	108.00		251,100		251,100
								251,100

⑨年額支払賃料	251,100 円　×　12ヶ月　＝　 3,013,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,013,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 180,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,832,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	251,100 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,360 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 251,100 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,787 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,954,555 円　　　　（　 27,357 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＭ賃０６公　　　　-16	2,739 ( 2,626)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	2,610	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,451 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＭ賃０６公　　　　-15	1,892 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	100 [104.0]	1,899
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

稲城 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,000 円	24,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	120,528 円	3,013,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,500 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 590,428 円　（　　　　　　 5,467 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 45 ％　＋　0.0791 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,744,400 円（　　　　　 16,152 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,954,555 円
②総費用	590,428 円
③純収益　①－②	2,364,127 円
④建物等に帰属する純収益	1,744,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	619,727 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	602,499 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,579 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,062,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

稲城 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	稲城市大字東長沼字七号２１３２番２	0134000026143-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
稲城 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

稲城 -1

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　昭弘

TEL.

鑑定評価額

31,800,000 円

１㎡当たりの価格

294,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	稲城市大字東長沼字七号２１３２番２				②地積　(㎡)	108 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1.5	共同住宅Ｗ2	一般住宅、アパートのほかに農地も残る住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	稲城 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

稲城駅東方

560m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特に変動はなく、低層住宅を中心とした地域として概ね現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京王相模原線、ＪＲ南武線沿線の住宅地域である。需要者は、近隣地域周辺部に多少とも地縁的動機を持
つ一次取得者層及び買換層が中心と見られる。最寄駅への接近性に優位な住宅地域で、周辺の建売分譲の販売状況に見
られるように需給は堅調であり、地価は上昇傾向を維持している。標準的規模の新築戸建住宅で総額４，５００～５，
０００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の近隣地域及びその周辺では、アパート等の賃貸不動産も散見されるところ、同地域における取引は自己居
住用とする戸建住宅等が大勢を占める。こうした需要者層は、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視して住宅を購
入するものと考えられる。このため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年公示価格
にも留意し、昨今の経済情勢を十分に踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外経済が緩やかな成長を続けるもとで金融
情勢などを背景に所得から支出へ成長率が強
まることが予測される中、経済・物価を巡る
不確実性も高い。

地域要因に特段の変化は認められない。

概ね標準的と判断される。個別的要因及び格
差率には変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

稲城 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴ０７公 -12	稲城市		建付地	（　）	袋地等	北東4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＨＴ０７公 -6	稲城市		建付地	（　）	長方形	北西4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＥＭ０７公 -111	稲城市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4.5m私道、西4.5m、準角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＨＴ０７公 -11	稲城市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m区画街路、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 262,254	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	278,918	100 [ 93.5]	298,308	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	301,000
b	(　 ) 271,013	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	274,770	100 [ 93.5]	293,872		297,000
c	(　 ) 266,183	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	255,247	100 [ 90.8]	281,109		284,000
d	(　 ) 315,999	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	320,379	100 [ 110.2]	290,725		294,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 294,000 円／㎡]

稲城 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,951,378	590,298	2,361,080	1,744,400	616,680	（　0.9722） 599,536	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	14,988,400 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

稲城 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	54.00	ＬＳ2	108.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	108 ㎡	8.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積５４㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	54.00	100.0	54.00	2,287	123,498	1.0	123,498
							1.0	123,498
2～ 2	住宅	54.00	100.0	54.00	2,358	127,332	1.0	127,332
							1.0	127,332
～

～

～

計		108.00	100.0	108.00		250,830		250,830
								250,830

⑨年額支払賃料	250,830 円　×　12ヶ月　＝　 3,009,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,009,960 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 180,598 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,829,362 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,830 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,358 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,830 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,658 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,951,378 円　　　　（　 27,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,460 円/㎡　月額支払賃料（　 2,358 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

稲城 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,000 円	24,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	120,398 円	3,009,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,500 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 590,298 円　（　　　　　　 5,466 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 45 ％　＋　0.0791 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,744,400 円（　　　　　 16,152 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,951,378 円
②総費用	590,298 円
③純収益　①－②	2,361,080 円
④建物等に帰属する純収益	1,744,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	616,680 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	599,536 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,551 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,988,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

稲城 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	稲城市大字東長沼字七号２１３２番２	0134000026143-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考