別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
多摩 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 5-4 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　小澤　勝実   TEL.
鑑定評価額 182,000,000 円  １㎡当たりの価格 464,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市落合１丁目９番６外
 ②地積
　(㎡)		 392  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
特道の容積率緩和


(100,500)

1:1		 店舗

ＳＲＣ11F1B		 店舗ビル、駐車場等
が混在する駅前の商
業地域		 南6m市道、背面道 水道、ガス、下水 京王多摩センター近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 背面道８ｍに付き、基準容積
率４８０％。		 街

路		 南６ｍ市道 交通

施設		 京王多摩センター駅近
接
 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 京王多摩センター駅至近に位置し、店舗ビルが多く建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。地域要因に大きな変
動要因見受けられないことから、当面は現状を推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    482,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    268,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩市及び隣接市内における最寄駅から徒歩圏の商業地域である。中心となる需要者は、投資用不動産の
取得を検討している不動産会社や投資家のほか、自己利用目的で取得を検討する地縁性を有する地場の事業法人等であ
る。駅前商業地での取引は少ないが、稀少性が認められるため、需要は底堅く推移しているものと思料される。立地、
用途、規模等により価格帯には幅があるため、市場での中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多摩センター駅周辺商業地の取引事例は少なく、路線商業地の事例や時点がやや古い事例など幅広く採用したが、時点
修正その他補修正は適切に行われており、比準価格の説得力は高い。収益価格は試算過程で想定要素を含むが、多摩市
内の商業地域に存する賃貸事例を参考に査定されており、エリアの収益性を反映した理論的な価格である。本件では、
実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多摩 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    763,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[ 99.0]		 100
[188.8]		 [103.0]
100		 463,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    442,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。但し、物価上
昇、米国の政策動向、中東情勢、金融資本市
場の変動等に注意する必要がある。


駅前商業地域として熟成しており、地域要因
に特段の変動は認められないことから、当面
は現状維持で推移するものと予測される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＡ公７

-113		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東30m都道、
中間画地
準住居
高度2種最高23m
(70,200)
b ＨＨ公７

-106		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南28m都道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,490)
c ＨＨ公７

-108		 多摩市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北28.5m都道、
中間画地
商業
都立公（普通）
(100,400)
d ＨＨ公７

-107		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西31m都道、
南東36m、
北西6m、
北東6m、
四方路
商業

(97,346)
e ＮＫ公７

-108		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m市道、
南東4.7m、
角地
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
287,735  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
321,848 		 100
[  69.0]
466,446 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　   +1.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
480,000 
b (　           ) 
482,778  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
552,908 		 100
[ 117.0]
472,571 
487,000 
c (　           ) 
389,747  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
425,604 		 100
[  94.8]
448,949 
462,000 
d (　           ) 
421,893  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
421,499 		 100
[  91.3]
461,664 
476,000 
e (　           ) 
502,564  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
521,612 		 100
[ 106.6]
489,317 
504,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    482,000 円／㎡]  



多摩 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,250,058 
12,160,986 
39,089,072 
34,469,200 
4,619,872 		 （　0.9541）
4,407,820 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    104,948,095 円　　　　（　    268,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 170.00 ＲＣ11 1,870.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特道の容積率緩和
 100 ％   500 ％   500 ％   392 ㎡     20.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   45.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から店舗兼事務所のフロア貸しを想定し、建物規模についても標準的使用を考慮。 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 地域の標準的な建物を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
71.5 
121.55 
3,147 
382,518 		 10.0  3,825,180 
0.0  0 
一括
 2～11		 事務所
1,700.00 
83.0 
1,411.00 
2,623 
3,701,053 		 4.0  14,804,212 
1.0  3,701,053 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,870.00 
82.0 
1,532.55 

4,083,571 		 18,629,392 
3,701,053 
⑨年額支払賃料      4,083,571 円　×　12ヶ月　＝　      49,002,852 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,532.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,002,852 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,594,143 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,288,709 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,629,392 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         176,979 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,701,053 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,784,370 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,250,058 円　　　　（　       130,740 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,743 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,623 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,288,000 円  　　　　    548,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,556,486 円  　　　       51,882,852　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,836,500 円  　　　
 建物　　　　　　　　　    4,384,000 円  　　　　    548,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       548,000 円  　　　　    548,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       548,000 円  　　　　    548,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,160,986 円　（　　　　　　        31,023 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 548,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 279,000 円／㎡　×　   1,870.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,469,200 円  
（　　　　　        87,932 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,250,058 円      
②総費用 12,160,986 円      
③純収益　①－② 39,089,072 円      
④建物等に帰属する純収益 34,469,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,619,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,407,820 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,244 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,948,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     268,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市落合一丁目９番６
 0134000058321-0000
2 　多摩市落合一丁目９番７
 0134000058322-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
多摩 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多摩 5-4 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美佐子   TEL.
鑑定評価額 182,000,000 円  １㎡当たりの価格 464,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多摩市落合１丁目９番６外
 ②地積
　(㎡)		 392  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
特道の容積率緩和


(100,500)

1:1		 店舗

ＳＲＣ11F1B		 店舗ビル、駐車場等
が混在する駅前の商
業地域		 南6m市道、背面道 水道、ガス、下水 京王多摩センター近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 背面道８ｍに付き、基準容積
率４８０％。		 街

路		 南６ｍ市道 交通

施設		 京王多摩センター駅近
接
 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 予測の原則の範囲内では大きな変化はなく、現状維持で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    483,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    268,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線・京王相模原線・小田急多摩線沿線に存し、用途の多様性が高い、最寄駅至近の希少性の高い商業
地域である。需要の中心は、自用目的の法人、都心の不動産業者や投資を目的とする個人・法人が主体と想定される。
不動産開発業者等の底堅い需要が見込まれる。画地規模、立地条件等の差異が大きいため中心価格帯は一定しない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の査定にあたっては、同一需給圏内の商業地の取引は少ないが、より広範囲の事例収集選択を行い適切な比較
検討を行ったものであり、信頼性は高い。また、収益価格は想定事項を含み、低位に求められたが、収益性を十分に反
映したものであり規範性は高い。よって、両試算価格を調整するに当っては、比準価格を重視し、収益価格をも関連付
けて、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、上記の通りに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多摩 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    763,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[ 99.0]		 100
[188.8]		 [103.0]
100		 463,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    442,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、資材価格高騰、金利上昇の動向、一
方で、長引く海外紛争地域の情勢不安定化に
より、先行き不透明感は当分の間持続する。


最寄駅近接の駅前商業地域としての熟成度は
高まりつつある。背後住宅地の動向も含め、
地価は上昇傾向にある。


市場競争力は普通程度。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多摩 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ公７

-106		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南28m都道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,490)
b ＨＪ公７

-108		 町田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m都道、
北東4.2m、
二方路
商業

(100,360)
c ＯＺ公７

-107		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(100,330)
d ＨＨ公７

-105		 多摩市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m都道、
東6m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
482,778  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
552,908 		 100
[ 129.3]
427,616 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　   +1.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
440,000 
b (　           ) 
683,192  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
663,293 		 100
[ 125.6]
528,100 
544,000 
c (　           ) 
780,640  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
827,478 		 100
[ 149.4]
553,867 
570,000 
d (　           ) 
587,603  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
585,924 		 100
[ 129.5]
452,451 
466,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +66.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    483,000 円／㎡]  



多摩 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,568,654 
12,343,756 
39,224,898 
34,595,000 
4,629,898 		 （　0.9541）
4,417,386 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    105,175,857 円　　　　（　    268,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多摩 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 170.00 ＲＣ11 1,870.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特道の容積率緩和
 100 ％   500 ％   500 ％   392 ㎡     20.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は各階フロア貸し事務所を想定した。 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
71.5 
121.55 
3,050 
370,728 		 10.0  3,707,280 
0.0  0 
一括
 2～11		 事務所
1,700.00 
83.0 
1,411.00 
2,650 
3,739,150 		 4.0  14,956,600 
1.0  3,739,150 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,870.00 
82.0 
1,532.55 

4,109,878 		 18,663,880 
3,739,150 
⑨年額支払賃料      4,109,878 円　×　12ヶ月　＝　      49,318,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,532.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,318,536 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,609,927 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,588,609 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,663,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         177,307 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,739,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,802,738 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,568,654 円　　　　（　       131,553 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,771 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多摩 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,300,000 円  　　　　    550,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,565,956 円  　　　       52,198,536　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,977,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,400,000 円  　　　　    550,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       550,000 円  　　　　    550,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       550,000 円  　　　　    550,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,343,756 円　（　　　　　　        31,489 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 550,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,870.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,595,000 円  
（　　　　　        88,253 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,568,654 円      
②総費用 12,343,756 円      
③純収益　①－② 39,224,898 円      
④建物等に帰属する純収益 34,595,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,629,898 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,417,386 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,269 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,175,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     268,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多摩 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多摩市落合一丁目９番６
 0134000058321-0000
2 　多摩市落合一丁目９番７
 0134000058322-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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備考