令和7年1月15日　提出 多摩 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多摩 -17 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　樋口　裕   TEL.

鑑定評価額 30,200,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多摩市永山６丁目５番１２ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 京王永山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 京王永山駅南方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代に新住宅市街地開発事業で一体的に整備された成熟度の高い住宅地域であるが、画地規模がやや大 きく、また、郊外のバスエリアであるなど市場性の減退要因もあり、地価水準は横ばいに推移すると考える。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に多摩市南東部の永山地区及びその周辺地域における住宅地域と判定した。典型的な需要者は、自己 居住用の戸建住宅用地としての利用を目的とするエンドユーザー等が想定され、多摩市内及び周辺市の居住者等が多い と思われる。比較的画地規模の大きい近隣地域内における土地値は総じて５０坪～７０坪で２５００万円前後～３５０ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産はバスエリアの戸建住宅地で、主な需要者は、通常、周辺地域の土地相場等を考慮し取引価格等の意思決定 を行うことから、現実の市場で成立した取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。一方、立地条件（永山駅から離れ たバスエリア等）、法令上の制限、周辺の土地利用状況及び戸建住宅の賃貸市場が未成熟である点などを考慮し、収益 還元法の適用は断念している。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多摩 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    282,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [105.0] 100 [198.7] [104.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みもみられるが、雇用・所 得環境が改善する下で緩やかに回復している 。一方、不動産市場も全体的に上昇傾向が継 続している。 一体的に整備された成熟度の高い住宅地域で あるが、バスエリアであることなどによる市 場性の減退要因も見られ、地価水準は横ばい に推移している。 画地の位置及び形状、間口等の接面状況など を総合的に勘案した結果、今後も標準的な競 争力を持続していくものと判断した。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％