別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
清瀬 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
清瀬 5-1 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　三角　誠   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 451,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 清瀬市松山１丁目９９７番４
｢松山１－１１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 389  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,360)
台形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ5F1B		 小売店舗、飲食店舗
の多い駅前商業地域
 南東6m市道 水道、ガス、下水 清瀬

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 清瀬駅　南西方

80m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、清瀬市を中心とする北多摩北部の駅近の商業地域と判定した。主たる需要者は、主に地元企業や開発業
者、不動産投資家並びに地元在住の地主等である。同一需給圏内でも繁華性は比較的高く、一般的要因の影響を受けて
地価は上昇傾向で推移している。商圏の拡がりが駅近に限定され取引自体が少なく価格水準の把握はやや困難ではある
が、当該圏域では４０万円～５０万円／㎡程度が価格帯と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層の店舗兼事務所が最有効使用となる地域であるが、地域としての商業集積度、標準的画地規模等に基づく高度利用
の観点から収益価格についてはやや低位に求められた。しかしながら、商業地において収益価格は重視すべき試算価格
である。よって、実証的で相対的に説得力がある比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    437,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　清瀬 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    444,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利を背景に不動産需要は好調ではあるが
、今後の金利動向、物価高、国内外の経済情
勢等により先行きはやや不透明である。


西武池袋線清瀬駅の駅前商業地域である。地
域要因に特段の変化は認められないが、一般
的要因の影響を受け、地価は上昇傾向にある
。

特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 清瀬 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡＩ公７

-30		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.4m私道
、北16m、
二方路
商業

(100,400)
b ＴＡＫ公７

-14		 清瀬市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8.4m都道、
南4m、南東4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
c ＴＯＭ公７

-37		 西東京市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西6.9m都道
、東4m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
d ＴＯＭ公７

-39		 東村山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
e ＴＯＢ公７

-19		 東村山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南西5.4m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
316,327  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
320,399 		 100
[  69.3]
462,336 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
462,000 
b (　           ) 
288,064  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
299,268 		 100
[  61.7]
485,037 
485,000 
c (　           ) 
344,828  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
347,841 		 100
[  75.1]
463,170 
463,000 
d (　           ) 
323,541  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
350,105 		 100
[  68.6]
510,357 
510,000 
e (　           ) 
750,376  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
730,366 		 100
[ 118.4]
616,863 
617,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    480,000 円／㎡]  



清瀬 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,127,977 
10,431,172 
34,696,805 
28,356,300 
6,340,505 		 （　0.9549）
6,054,548 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    147,671,902 円　　　　（　    380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
清瀬 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 210.00 ＲＣ6F1B 1,390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   360 ％   389 ㎡     17.3 m x   23.7 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１階～３階は店舗（スケルトン）、４階～６階は事務所（フロア貸し）のＲＣ造地下１階付６階建を想定。 ⑦有効率　  95.6 ％
の理由		 建物の用途・構造・規模等により判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
210.00 
92.4 
194.00 
3,000 
582,000 		 6.0  3,492,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
195.00 
89.7 
175.00 
4,700 
822,500 		 6.0  4,935,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
197.00 
97.5 
192.00 
3,200 
614,400 		 6.0  3,686,400 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
197.00 
97.5 
192.00 
2,500 
480,000 		 6.0  2,880,000 
0.0  0 

 4～ 6		 事務所
197.00 
97.5 
192.00 
2,500 
480,000 		 6.0  2,880,000 
0.0  0 

計
1,390.00 
95.6 
1,329.00 

3,938,900 		 23,633,400 
0 
⑨年額支払賃料      3,938,900 円　×　12ヶ月　＝　      47,266,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,329.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,266,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,363,340 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,903,460 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,633,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         224,517 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,127,977 円　　　　（　       116,010 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,724 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
清瀬 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,646,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,890,672 円  　　　       47,266,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,374,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,638,200 円  　　　　    441,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       441,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       441,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,431,172 円　（　　　　　　        26,815 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 441,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　   1,390.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,356,300 円  
（　　　　　        72,895 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,127,977 円      
②総費用 10,431,172 円      
③純収益　①－② 34,696,805 円      
④建物等に帰属する純収益 28,356,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,340,505 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,054,548 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,564 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    147,671,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 清瀬 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　清瀬市松山一丁目９９７番４
 0127000021485-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
清瀬 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
清瀬 5-1 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　松岡　利喜雄   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 451,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 清瀬市松山１丁目９９７番４
｢松山１－１１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 389  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,360)
台形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ5F1B		 小売店舗、飲食店舗
の多い駅前商業地域
 南東6m市道 水道、ガス、下水 清瀬

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 清瀬駅南西方

80m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 清瀬駅近接の成熟した商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。なお、前面道路は都市計
画道路「東３・４・２３」（計画幅員１６ｍ）に指定されている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    475,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    379,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、清瀬市のほか東村山市、小平市等周辺市をはじめ、多摩地域に存する商業地域や近隣商業地域である。
需要者の中心は自用目的の企業や賃貸して賃料収入を得ることを目的とする投資家など多岐にわたる。地価は一般的要
因の影響を受けて、上昇基調で推移している。需要の中心となる価格帯は、４０万～５０万円／㎡前後と判断されるが
、駅近物件という希少性から高額での取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は清瀬駅に近い商業地域であることから、比準価格においても商業地の取引事例を中心に試算しており、信頼
性は高い。一方、収益価格も地域内の標準的な中層の店舗兼事務所ビルを想定して求めており、当地域における収益性
を反映した適切な収益価格が求められた。そこで、実証性の高い比準価格を中心に、収益価格も比較考量して、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    437,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　清瀬 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    444,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨年から引き続き業績が回復若しくは好調な
企業が見られることもあり、低金利等を背景
に事業用不動産への需要は堅調である。


地域的には特段の要因変化は見られないが、
一般的要因の影響を受けて、地域の地価水準
も上昇基調で推移している。


価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特段認められない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 清瀬 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＯＢ公７

-19		 東村山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南西5.4m、
角地
商業

(100,400)
b ＭＡＲ公７

-29		 東村山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
c ＳＡＫ公７

-21		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,240)
d ＵＣＨ公７

-18		 小平市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
750,376  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
730,366 		 100
[ 123.6]
590,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
591,000 
b (　           ) 
673,688  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
687,978 		 100
[ 115.0]
598,242 
598,000 
c (　           ) 
393,286  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
423,507 		 100
[  88.4]
479,080 
479,000 
d (　           ) 
383,117  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
388,481 		 100
[  82.5]
470,886 
471,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    475,000 円／㎡]  



清瀬 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存しているため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,206,744 
10,074,298 
35,132,446 
28,806,400 
6,326,046 		 （　0.9549）
6,040,741 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    147,335,146 円　　　　（　    379,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
清瀬 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 210.00 ＲＣ6F1B 1,390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   360 ％   389 ㎡     17.3 m x   23.7 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～３階は店舗、４階以上は事務所と想定した。 ⑦有効率　  95.6 ％
の理由		 建物の用途・構造・規模等により判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
210.00 
92.4 
194.00 
3,000 
582,000 		 6.0  3,492,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
195.00 
89.7 
175.00 
4,600 
805,000 		 8.0  6,440,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
197.00 
97.5 
192.00 
3,200 
614,400 		 6.0  3,686,400 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
197.00 
97.5 
192.00 
2,530 
485,760 		 6.0  2,914,560 
0.0  0 

 4～ 6		 事務所
197.00 
97.5 
192.00 
2,530 
485,760 		 6.0  2,914,560 
0.0  0 

計
1,390.00 
95.6 
1,329.00 

3,944,440 		 25,276,640 
0 
⑨年額支払賃料      3,944,440 円　×　12ヶ月　＝　      47,333,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,329.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,333,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,366,664 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,966,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,276,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         240,128 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,206,744 円　　　　（　       116,213 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,631 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
清瀬 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,688,000 円  　　　　    448,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,419,998 円  　　　       47,333,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,374,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,696,000 円  　　　　    448,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       448,000 円  　　　　    448,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       448,000 円  　　　　    448,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,074,298 円　（　　　　　　        25,898 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 448,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,390.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,806,400 円  
（　　　　　        74,052 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,206,744 円      
②総費用 10,074,298 円      
③純収益　①－② 35,132,446 円      
④建物等に帰属する純収益 28,806,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,326,046 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,040,741 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,529 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    147,335,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     379,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 清瀬 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　清瀬市松山一丁目９９７番４
 0127000021485-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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