令和7年1月15日　提出 清瀬 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清瀬 -12 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　江蔵　龍   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清瀬市下清戸５丁目８６９番７ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 等の空地も多い住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 清瀬 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準法方位　北　６ ｍ市道 交通 施設 清瀬駅北東方 2.8km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス便圏の戸建住宅が中心の既存の住宅地域で、特別な変動要因はなく、当分の間は現状のまま推移 するものと予測する。また、金利動向により地価が横ばい又は下落傾向へ転じることも見込まれる。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清瀬市及び周辺市内に存する西武池袋線及びＪＲ武蔵野線沿線の最寄駅からバス利用となる住宅地域 である。需要者の中心は同一需給圏内の住宅一次取得者層である。周辺は未だ畑や空地が多くみられる交通利便性の劣 る地域であり、人気のエリアとはいえないが、総額に割安感があるため一定の需要が存する。市場での需要の中心とな る価格帯（総額）は、敷地１２０㎡程度の新築建売住宅で３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する近隣地域は低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的の取引が大半を占め、収益物件はほ とんど見受けられず、収益性よりも居住の快適性が強く求められる地域である。また、賃貸市場は未成熟で投資採算性 が低く、収益価格は地価の指標にはなり得ないことから収益還元法は非適用とした。よって、需要者の意思が直接反映 されている比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清瀬 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    187,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [105.0] 100 [124.6] [100.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和が継続している中、世帯所得の増加 、区部からの人口流入等を背景とした住宅需 要の拡大等があり、清瀬市の地価は上昇傾向 にある。 市の中心部から離れた地域に存する住宅地域 であるが、値頃感もあり一定の需要は存する 。地価は一般的要因の影響下にあり若干の上 昇となっている。 方位、規模、形状の点で概ね地域の標準的な 画地であり、格別の変動要因は認められない 。市場競争力は普通である。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％